深圳房價上漲背后：“房抵經(jīng)營貸”有多少灰色地帶？

    監(jiān)管層終于對“房抵經(jīng)營貸”出手了。

    4月21日，深圳銀行業(yè)監(jiān)管部門開啟全面排查房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款的資金流向，重點審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請抵押貸款的業(yè)務(wù)，但并未要求銀行收回近期的房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸。

    3月以來，深圳的房地產(chǎn)走勢似乎與經(jīng)濟形勢出現(xiàn)了脫節(jié)，深圳南山、寶安、羅湖和光明新區(qū)等地區(qū)的房價紛紛創(chuàng)歷史新高。

    一方面，受全球疫情影響，深圳的寫字樓空置率上升，企業(yè)倒閉、停業(yè)和退租潮在蔓延；另一方面卻是深圳豪宅與新盤引千人搖號搶購，價格“獨領(lǐng)風(fēng)騷”，甚至超過北上廣。

    4月20日，中國人民銀行深圳中心支行下發(fā)通知，要求各個銀行自查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的情況，包括借貸人的貸前、貸中和貸后等情況。

    這些本應(yīng)該用來扶持實體經(jīng)濟的優(yōu)惠性貸款，是如何一步步流向房地產(chǎn)市場的？《中國經(jīng)濟周刊》記者通過深圳房產(chǎn)中介、金融借貸從業(yè)人員和購房者深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這背后的利益鏈條上至少潛伏著三個灰色地帶：抵押墊資、借公司殼搞經(jīng)營貸、假離婚炒房。

    經(jīng)營貸是如何流向樓市的？

    3月以來，在廣東經(jīng)營服裝工廠的王先生陸續(xù)接到一些房產(chǎn)中介和貸款公司的電話，詢問其是否有需求貸款買房。

    “他們說，買房的貸款除了‘經(jīng)營貸’之外，還有‘企業(yè)紓困貸’‘三農(nóng)項目’和‘小微扶持’等名義的貸款可以選。”王先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，目前他的工廠經(jīng)營業(yè)績不佳，成本卻一直消耗著，中介幫忙貸款買房的提議對他確實有一定吸引力。

    畢竟，企業(yè)經(jīng)營貸利率要比正常的房貸便宜多了。“目前企業(yè)經(jīng)營貸的利率已經(jīng)從6.5%降到4.7%左右，我在深圳供的房貸利息差不多是10%。”王先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，除了利率下降，以往經(jīng)營貸要求必須5年內(nèi)償還結(jié)束的限制也放開了。

    去年11月，王先生在深圳花費約650萬元買了一套小戶型房子，房貸利息差不多要還60萬元。截至今年4月中旬，這套房子的價格已經(jīng)漲至750萬元左右。

    疫情爆發(fā)以來，為扶持實體經(jīng)濟，尤其是中小微企業(yè)的發(fā)展，央行對中小銀行實施定向降準(zhǔn)，釋放長期資金4000億元。

    各大商業(yè)銀行紛紛“應(yīng)聲”提升貸款規(guī)模。以建設(shè)銀行為例，3月30日，中國建設(shè)銀行行長劉桂平在業(yè)績說明會上表示，2020年，建行將新增貸款1.5萬億，其中公司類貸款6850億元，個人住房按揭貸款5700億元。

    “低利息+限制放開”使得經(jīng)營貸對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場充滿了吸引力，在深圳，其背后利益鏈條開始構(gòu)建起來。其中，對于“炒房團”而言，最常見的操作模式是：抵押—中介墊資—付全款借殼辦理經(jīng)營貸—還墊資—拿到房本還貸款—再拿新房本抵押……

    即當(dāng)你手里有房產(chǎn)無現(xiàn)金，又想在深圳多添一套房子，就可以把自己的房子抵押出去，辦理經(jīng)營貸。

    “手上錢不夠，可以通過墊資公司來解決。”一位在深圳從業(yè)約11年的房產(chǎn)中介人士向《中國經(jīng)濟周刊》記者舉例，比如，購房者已有房產(chǎn)的評估價值是800萬元，未清償貸款80萬元，墊資公司便可墊付80萬還清貸款，再找金融公司為購房者搞一個符合要求的公司身份，以便利于購房者拿到抵押經(jīng)營貸。

    如果抵押經(jīng)營貸辦理成功，購房者便可以拿到評估值的7成左右資金：560萬。還完墊資公司和金融公司的墊資和業(yè)務(wù)費，剩下的400多萬足以在深圳南山區(qū)首付一套小戶型房產(chǎn)。

    如果購房者手上有現(xiàn)金而無房產(chǎn)，那辦理經(jīng)營貸后將為其大幅節(jié)約購房成本。“目前經(jīng)營貸的利息要比房貸便宜一半左右，所以人們希望通過公司名義辦理經(jīng)營貸買房。”上述經(jīng)營服裝的王先生舉例，比如，來自股市的購房者往往手上現(xiàn)金較多，現(xiàn)階段會希望通過房產(chǎn)保值，又想利息最小化，就會想辦法辦理經(jīng)營貸。

    現(xiàn)金購房辦理經(jīng)營貸的過程與第一種情況相似，區(qū)別只在于，購房者出的不是抵押房產(chǎn)，而是4成首付款。

    “墊資公司可以幫你出剩下的6成，拿到經(jīng)營貸的7成之后，再把錢還給墊資公司就行。”上述中介這樣告訴記者，出于對交易風(fēng)險的考慮，墊資公司最多出到6成左右，它不可能超過經(jīng)營貸拿出的7成。

    他還表示，墊資贖樓在深圳房地產(chǎn)市場非常常見，所謂墊資公司，其實可以直接理解為擔(dān)保公司或者金融貸款公司。

    4月19日，記者通過房產(chǎn)中介提供的線索聯(lián)系了幾家號稱可以幫助個人獲得“公司”買房資質(zhì)的公司，發(fā)現(xiàn)幾乎都是成立不到5年的中小型金融公司。

    “看你具體需求收費，大概要2000多元到6000元。”一家金融公司的從業(yè)者這樣回答，并建議記者最好不要選擇涉及房地產(chǎn)、石油化工、資產(chǎn)管理類等銀行風(fēng)控管理比較嚴(yán)格的公司。

    “最好是選擇跟你本職工作相關(guān)性比較強的‘企業(yè)’，如果你本職工作不方便，你可以考慮貿(mào)易、科技類的。”她告訴記者，如果公司有流水或者交點增值稅，后面貸款會好做很多。

    在整個溝通過程中，她沒有直接提到“經(jīng)營貸”的字眼，但推薦記者去微博上了解縮寫為“jyd”的業(yè)務(wù)。

    “假離婚”的操作模式依然盛行

    除了經(jīng)營貸外，通過離婚再辦消費貸也是深圳“炒房團”當(dāng)下熱衷的操作模式之一。4月中旬以來，記者臥底的3個購房群的購房者們都問到了同一個問題：現(xiàn)在離婚，多久才可以買房？

    離婚買房的操作與經(jīng)營貸有著相似之處。“購房者出4成首付，墊資公司墊付6成。夫妻雙方名下共同持有一套房子的兩人‘離婚’后，申請‘夫妻更名免稅’，然后去不動產(chǎn)登記中心將夫妻共同房產(chǎn)換成夫妻一方的名字，這樣另一方就可以拿到抵押貸款，也擁有了購房資格。”上述房產(chǎn)中介告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，有客戶為此結(jié)婚、離婚幾次，其實就是為了再制造購房資格，多買一套房。

    “理論上，在深圳離婚兩年內(nèi)買房需要7成首付，但實際上監(jiān)管沒有那么嚴(yán)。”這位房產(chǎn)中介表示，銀行方對于離婚時間的審核并不是很嚴(yán)，只要離婚事實存在，后面買房在深圳依然可以享受三成首付。

    類似經(jīng)營貸這樣的操作模式其實不只在深圳出現(xiàn)。4月17日，浙江銀保監(jiān)局公布了針對銀行的2張罰單。其中一家是位于杭州的余杭德商村鎮(zhèn)銀行，因為“未有效管控貸款資金使用，導(dǎo)致個人經(jīng)營性貸款被挪用購房”，而被處罰款35萬元。

    同為一線城市，當(dāng)經(jīng)營貸操作“套路”到了上海和北京，就沒有那么容易操作。

    “深圳這邊審批會認(rèn)可成立不足半年的新公司，在北京和上海最好是成立兩年時間以上的公司。”上述金融公司從業(yè)者告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

    “在上海，光獲得企業(yè)購房資格就起碼要花費幾百萬元。”一個來自上海的購房者告訴記者，如果沒有上海戶口，又想用經(jīng)營貸低利率在上海買房，至少需要投資開個小公司，招聘10多人加上繳納5年稅以及全員社保，前后花費幾百萬元。

    相比于北上廣，深圳的戶籍門檻目前是最低的：只要是全日制本科學(xué)歷、在深圳購買社保，便可直接入戶，且20個工作日以內(nèi)即可完成入戶手續(xù)。

    “在深圳投資買房像是一場賭局，賭的是房價上漲速度能夠跑贏貸款和通脹。”上述王先生告訴記者，只要深圳每年的房價上漲速度不低于10%，就是賺到了。

    據(jù)深圳住建局消息，2017年至今，深圳大部分地區(qū)的新樓盤房價都在增長。據(jù)《深圳市城市建設(shè)與土地利用十三五規(guī)劃（2016-2020）》，2016年以來，深圳在嚴(yán)格控制居住用地供給的同時，大幅增加工業(yè)用地。

    在人口不斷涌入、住宅用地不足的情況下，房價上漲反映的是一座城市的供需基本面。但決定這座城市房地產(chǎn)市場能走多遠的，依舊是實體經(jīng)濟。

    從全國來看，即便沒有經(jīng)營貸，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款的占比也不容小視。

    今年一季度，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款已經(jīng)占新增貸款的比例超過30%。據(jù)央行網(wǎng)站，一季度，人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.21萬億元，企（事）業(yè)單位貸款增加6.04萬億元。

    4月22日，中國人民銀行深圳市中心支行在新聞通氣會上表示，根據(jù)商業(yè)銀行截至4月20日14點30分報送的自查情況統(tǒng)計，初步排查情況如下：一是未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)即申請經(jīng)營貸的情況。二是未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況。三是轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監(jiān)局已要求商業(yè)銀行對信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。