房抵經(jīng)營貸仍在繼續(xù) 抵押消費貸也已上線

    “今天是21號，這個月還有9天，只要你配合我們，每個環(huán)節(jié)都順利進行的話，完全趕得及在這個月完成放款，并享受政府貼息補助。”4月21日上午，深圳一家金融公司貸款中介向證券時報記者表示。

    房抵經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市的現(xiàn)象引起各界高度關注，嚴厲的監(jiān)管和銀行自查也隨之而來，市場的反應到底如何？

    風口浪尖仍有人頂風作案

    4月21日，證券時報記者接到深圳一家金融公司貸款中介的電話。

    當記者提及深圳市住建局、中小企業(yè)服務局和央行深圳中心支行剛出臺的有關政策管制時，該中介人員表示：“這個消息我們3天前就知道了，并連夜開會，提前作了研究。分析哪些客戶在這個監(jiān)管范圍之內(nèi)，哪些不在監(jiān)管范圍。給您聯(lián)系，就說明您是不受這個政策影響的。我們也不會做無用功啊。”

    “我們有業(yè)務合作方，專門做公司買賣業(yè)務，到時會過戶一家公司到你名下。”這名貸款中介告訴記者，“比如你是老師，我們就會匹配一家教育或培訓類的公司給你，這樣沒有跨界，容易通過銀行的審核。這家公司是空殼公司，過戶后并不需要你實際經(jīng)營，每年只要花幾百塊錢報個稅就好了，報稅這些也不用你管，我們公司可提供一條龍服務，貸完款兩年后，你不想要了，可以再把這個公司賣掉。”

    公司過戶后，此時買方的名下就會有公司、有住房，由金融公司聯(lián)系相應的合作銀行，就可以申請深圳市的低息企業(yè)貸款，并享受3~6個月的政府貼息。

    會不會有政策風險問題？這名中介對記者打包票說100%沒問題。“首先你的房子，購買時間在一年以上，我們給你提供的公司注冊時間也在一年以上，根本就不在此次政策審查范圍之內(nèi)。只要銀行批復了咱的貸款申請，銀行客戶經(jīng)理會同時給你申請貼息。你說業(yè)務流水這些也不用擔心，這次政府扶持的本來就是小微企業(yè)為主，300萬元以下，很多小金額的都不需要納稅的。”

    “現(xiàn)在像你這樣情況的客戶很多，有房產(chǎn)但沒有公司的，我們天天加班到10點。”貸款中介催促記者加快進度，因為貸款貼息政策，要求必須是4月30日之前完成放款的企業(yè)。

    不過，記者前幾天采訪時，也遇到一家金融金司表示注冊公司和購銷合同可以花錢代辦，21日再次向他們詢問時，對方的答復有所改變，“怎么現(xiàn)在才來辦，這兩天查得很嚴，暫時我們也不敢接。”

    買家謹慎

    準備尋找其他途徑

    相比于中介的激進，部分買家則變得謹慎起來。

    “我的財路被你們斷了。”劉先生笑著對記者說道。劉先生在深圳一家大型企業(yè)上班，春節(jié)前注冊了一家公司，準備做點副業(yè)。今年3、4月份企業(yè)貸火爆起來，他也動起了心思，想用公司的名義+自住房抵押，低息貸款一筆資金用來買房，前期準備一切就緒，目前已經(jīng)進入到尋找放款銀行階段，“問了幾家銀行，都可以貸，只是利息高低問題，因為我的公司注冊時間還不到半年，所以利息會高一點。其中一家銀行給我的報價是可以放款850萬，年利率5.4%。”從與銀行信貸員的溝通來看，他感覺信貸員并不關注公司的實際運營情況，關注的重點是房產(chǎn)抵押，“我這個房子市價在1450萬元左右，貸850萬出來，銀行的安全墊很厚，他們并不需要關注我貸的錢去干什么了，如果還不上他們收樓就可以。”

    如果個人名下有房有企業(yè)，以企業(yè)經(jīng)營貸款的模式申請貸款，大致的流程如下：

    一是找擔保公司還清住房貸款，拿到紅本。

    二是紅本加企業(yè)執(zhí)照，以企業(yè)經(jīng)營申請低息貸款，3年、5年、10年等期限，利率4.5%~6%不等，可以先息后本。10年貸款到期之后可以再展期一次。有些需要每年過橋一次。有些銀行對于企業(yè)注冊年限有要求，有些比較松，有沒有流水都可以。

    三是貸款審核通過后，資金打入企業(yè)賬上，再通過虛簽合同等方式，把資金轉移到個人賬戶。

    “現(xiàn)在肯定不會繼續(xù)做企業(yè)經(jīng)營貸了，但房子還是要買，會想其他途徑。”劉先生表示。

    消費貸或重新上線

    記者還以潛在客戶名義，分別向一家國有銀行和股份制銀行的貸款業(yè)務經(jīng)理咨詢，希望可以申請相關的經(jīng)營貸。國有銀行的工作人員告訴記者，目前經(jīng)營貸的業(yè)務還沒有停止，但現(xiàn)在查得很嚴，說不定過幾天就要暫停這個業(yè)務。“我們收到央行的好幾個文件，現(xiàn)在想申請經(jīng)營貸必須謹慎。”這位國有銀行的工作人員如是說。另一位股份制銀行的工作人員告訴記者，現(xiàn)在銀行內(nèi)部正在自查，嚴查資金去向。對于是否已經(jīng)有貸款者被抽貸，該工作人員表示目前還沒有聽聞相關情況。

    一般來說，銀行發(fā)放經(jīng)營貸有兩條重要防線：企業(yè)經(jīng)營情況和作為抵押物的房產(chǎn)過戶期限。就在4月21日，市場消息指出，深圳金融辦、銀保監(jiān)局及各主要商業(yè)銀行舉行了網(wǎng)絡會議，會議決定從即日起過戶不滿半年的物業(yè)抵押做經(jīng)營貸的，不得審批；并收回1月25日后審批的不滿半年的物業(yè)抵押經(jīng)營性貸款。隨后，銀保監(jiān)局方面表示上述內(nèi)容為假消息。

    不過，有一家股份制銀行的貸款經(jīng)理則對記者表示，對于過戶不滿半年的物業(yè)，以及公司業(yè)務不明的情況，他們不予貸款。

    除了經(jīng)營貸，一名國有銀行貸款經(jīng)理還對記者表示，抵押消費貸同樣可以考慮，這個貸款不需要提供注冊公司的證明，目前年化利率最低可以做到3.96%，但還是需要房產(chǎn)作為抵押，視客戶的資質，最多可以抵押房產(chǎn)評估價的8成左右。此外，這類抵押消費貸還款年限同樣可以放寬到10年，先息后本，同時還需要提供資金使用證明。

    當記者詢問能否把貸款拿來買房，該名工作人員先給予否定的答復，但隨后表示可以幫助客戶“搞定”相關手續(xù)，就不會影響資金的用途。

    在朋友圈，消費貸已經(jīng)登場。

    資金為何流入樓市

    有貸款中介估算，企業(yè)經(jīng)營貸資金流入企業(yè)和樓市的比例大概是五五分，即企業(yè)與樓市各一半。

    企業(yè)經(jīng)營抵押貸，需要用房本+公司執(zhí)照抵押，不能用機器設備抵押，所以還是要求老板先有一套房，而一些埋頭做企業(yè)的人，所有資金都用于擴產(chǎn)，生產(chǎn)經(jīng)營，也許并沒有在深圳買房，雖然是在做企業(yè)，但已被排除在這個貸款之外。相反，炒房客手里，有房本在手，只需要花幾千元買個公司的殼，就能順利獲取這個低息貸款。

    看著居高不下的房價，一些置業(yè)者表示無奈之余也很憤怒：如此套用低息貸款來擾亂市場，的確應該嚴查！而在炒房者看來，房價漲無非兩個原因：一是樓市的供應和需求關系；二是資金有沒有其他出口。這兩個問題不解決，就不會改變趨勢。這個漏洞堵了，還會有新的漏洞出來。

    “現(xiàn)在經(jīng)濟形勢不明朗，如果要我擴產(chǎn)說實話心里沒底，股市也是十炒九虧，現(xiàn)在流動性寬松，錢放在那里就是貶值，我只好加杠桿買房了。”有炒房者表示。

    有業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，用道德標準衡量這種投機行為根本沒用，每個人都是為自己的利益考量。“銀行為啥更愿意貸款流向樓市？這是因為房貸是優(yōu)質資產(chǎn)，必須顧及到信貸員的考核壓力，銀行業(yè)績要求等。資金為啥進不了實體？因為真正想獲取低成本資金的中小企業(yè)往往拿不到，而一些企業(yè)主情愿通過企業(yè)經(jīng)營貸款變相進入樓市，相比實業(yè)經(jīng)營，流入樓市能獲取更大的利益。”

    眾多中小微企業(yè)已經(jīng)習慣野蠻生長，較少享受到政策紅利，碰到資金周轉困難一般通過民間借貸等方式自行解決。而國家出臺的低成本資金政策，由于渠道不通，始終無法完全下沉，這或許需要一些更市場化的手段，比如信貸員真實下放給中小企業(yè)的貸款，給予一定的容錯率；對于由企業(yè)信貸產(chǎn)生的業(yè)績回報，給予信貸員提成獎勵等等。