限地價(jià)限售價(jià)并舉 深圳加強(qiáng)“房地聯(lián)動(dòng)”控房?jī)r(jià)

    本報(bào)記者 矯月 見(jiàn)習(xí)記者 李昱丞

    8月29日，此前一度中止的深圳第二批集中供地“返場(chǎng)”。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局公告，此次供地涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃，地塊將于9月28日集中出讓。

    與此前方案相比，新的方案在調(diào)整競(jìng)買人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求、調(diào)整土地競(jìng)價(jià)方式、下調(diào)住房銷售限價(jià)、落實(shí)購(gòu)地資金審查機(jī)制、強(qiáng)化企業(yè)信用約束等方面做了優(yōu)化。

    以調(diào)整土地競(jìng)價(jià)方式為例，在保持掛牌起始價(jià)不變的基礎(chǔ)上，深圳第二批集中供地的地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后，南山、龍華2宗全年期自持租賃住房用地直接采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，其余用地采用“競(jìng)自持租賃住房+搖號(hào)”方式確定競(jìng)得人。

    這一方法也被稱為“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”：限地價(jià)、限自持、限售價(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持、搖號(hào)。如果在拍地過(guò)程中，地價(jià)和全年自持租賃住房面積達(dá)到規(guī)定上限，那么對(duì)于進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企而言，拿地將成為一個(gè)隨機(jī)抽取一位幸運(yùn)兒的概率游戲。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“南山和龍華都是深圳房?jī)r(jià)比較高的熱點(diǎn)片區(qū)，政府愿意犧牲地價(jià)，將優(yōu)質(zhì)地塊拿出來(lái)做全自持的租賃住房，彰顯了深圳調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加租賃住房供應(yīng)的改革決心。”

    數(shù)據(jù)顯示，深圳土地溢價(jià)率自從2013年達(dá)到頂峰之后雖有所回落，但仍比較高。2018-2020年，深圳住宅用地土地溢價(jià)率分別為26.07%、34.9%和26.58%。

    除了深圳以外，近期還有杭州等城市下調(diào)了地塊溢價(jià)率上限。對(duì)于房企而言，“限地價(jià)+搖號(hào)拍地”的模式雖然降低了在拿地上的主觀能動(dòng)性，但對(duì)于其改善盈利能力或許是一個(gè)好消息。

    事實(shí)上，在嚴(yán)格的房?jī)r(jià)調(diào)控之下，過(guò)去幾年房企高溢價(jià)拿地的惡果開(kāi)始顯現(xiàn)。以毛利率指標(biāo)為例，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，已經(jīng)公布中報(bào)的92家A股房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)中，有57家房企中期毛利率較上年同期下滑，占比高達(dá)超過(guò)六成，行業(yè)毛利率下行趨勢(shì)確定。

    行業(yè)龍頭也未能幸免。中報(bào)顯示，上半年，萬(wàn)科、碧桂園、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展的毛利率分別較上年同期下降了8.87、4.57、3.24、2.05個(gè)百分點(diǎn)。8月30日，在萬(wàn)科2021年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝直言不諱：“近年來(lái)公司所銷售的產(chǎn)品中，地價(jià)占售價(jià)的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個(gè)百分點(diǎn)左右，會(huì)逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上。”

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“深圳通過(guò)下調(diào)地塊溢價(jià)率有效控制地價(jià)，降低房企拿地成本，將在一定程度上減輕房企拿地壓力，增加拿地?zé)崆椤Ａ硪环矫?，房企有相?duì)充足的資金用于提高產(chǎn)品質(zhì)量、拓展宣傳和銷售渠道等方面上，或?qū)⒅品科蟮挠芰υ鰪?qiáng)。”

    值得注意的是，在下調(diào)土地溢價(jià)上限的同時(shí)，深圳市還加強(qiáng)了“房地聯(lián)動(dòng)”，同步下調(diào)了住房銷售限價(jià)。具體而言，深圳市第二次集中供地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期。

    李宇嘉認(rèn)為，在新房全面限價(jià)，價(jià)格審批比較嚴(yán)格的情況下，此次供地意味著深圳建立起“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)控制的商品房新模式，房?jī)r(jià)地價(jià)進(jìn)入全面管控階段，樓市更加強(qiáng)調(diào)公共屬性，而不是市場(chǎng)化。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類規(guī)定進(jìn)一步體現(xiàn)了限價(jià)政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。過(guò)去全國(guó)各地都有各類限價(jià)政策。但是深圳顯然不滿足既有的限價(jià)政策，在既有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)低限價(jià)的價(jià)格線，也使得穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作進(jìn)一步鞏固，進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。

    今年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)較為溫和。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至7月份，深圳新建商品住宅價(jià)格指數(shù)較2020年增長(zhǎng)4.0%，二手住宅價(jià)格指數(shù)較2020年增長(zhǎng)8.3%，無(wú)論是新房漲幅還是二手房漲幅均低于北京、上海、廣州這三大一線城市。在7月份，深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，自5月份以來(lái)第三個(gè)月環(huán)比下降。

（編輯 上官夢(mèng)露）