房地產(chǎn)藍(lán)皮書：預(yù)計個人房貸增速繼續(xù)放緩 利率仍有上升空間

    2018年5月14日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.15（2018）》發(fā)布會在北京召開。

    藍(lán)皮書分析認(rèn)為，2017年底，國家有關(guān)部門定調(diào)2018年的樓市調(diào)控，提出要堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。預(yù)計2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策將維持平穩(wěn)，出現(xiàn)過熱勢頭的城市政策將適時收緊?？傮w而言，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了過去幾年的大幅上漲后將進(jìn)入調(diào)整期，個人住房貸款業(yè)務(wù)增長也將隨之繼續(xù)放緩。同時，在市場化資金成本上升的推動下，貸款利率將繼續(xù)上行。

    藍(lán)皮書認(rèn)為，第一，調(diào)控政策總體穩(wěn)定。當(dāng)前，絕大多數(shù)調(diào)控城市已實施史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過行政手段抑制需求端和降低流動性，有力地打擊了投資和投機(jī)性需求，但也不可避免地誤傷了部分合理購房需求。長期而言，改進(jìn)土地供給、租售并舉等房地產(chǎn)調(diào)控的“長效機(jī)制”，將逐步取代限購限貸等調(diào)控政策。但短期而言，為達(dá)到穩(wěn)定市場預(yù)期的效果，相關(guān)政策暫時不會放松和推出。預(yù)計2018年去庫存完成情況較好、房價上漲較快的重點三四線城市，也將實施限購限貸等調(diào)控政策，而仍處于“去庫存”階段的三四線城市和縣城，將維持寬松的狀態(tài)。

    第二，個人住房貸款增速繼續(xù)放緩。從信用風(fēng)險來看，個人住房貸款仍是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，尤其是在當(dāng)前貸款利率上行的趨勢下，商業(yè)銀行仍將把個人住房貸款列為優(yōu)先發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。然而，受制于市場需求萎縮和監(jiān)管政策趨嚴(yán)影響，2018年個人住房貸款增速將繼續(xù)放緩。從需求端看，自2016年9月以來，我國商品住宅銷售面積同比增速持續(xù)下滑，預(yù)計該趨勢在2018年仍將延續(xù)，疊加限貸政策收緊，居民購房貸款成數(shù)降低，個人住房貸款總體需求將有所萎縮。從供給端看，2018年央行貨幣政策將逐漸收緊，并將繼續(xù)執(zhí)行住房金融宏觀審慎政策，個人住房貸款增量和結(jié)構(gòu)都將受到統(tǒng)一監(jiān)管，同時，法人信貸需求明顯回升，也為銀行信貸結(jié)構(gòu)配置提供了更多選擇，因此房貸資金供給將受到影響。

    第三，個人住房貸款利率仍有上升空間。當(dāng)前，美國、歐洲等主要經(jīng)濟(jì)體正在逐漸收緊貨幣政策，包括實施加息和縮減資產(chǎn)負(fù)債表，對我國貨幣政策形成一定制約。從穩(wěn)定匯率的角度考慮，未來人民銀行將跟隨美聯(lián)儲上調(diào)公開市場利率，甚至上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率水平，這些操作都將逐步傳導(dǎo)或直接影響到信貸業(yè)務(wù)的定價水平。

    此外，當(dāng)前企業(yè)部門信貸需求回升，信貸規(guī)模緊張的局面仍將延續(xù)，也將推動個人住房貸款利率繼續(xù)上行。