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深圳獲土地政策“大禮包” 增加住房建設(shè)供地迎來(lái)想象空間

2020-08-05 03:55  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

    自然資源部同時(shí)還特別提出,支持深圳深化自然資源領(lǐng)域改革探索,充分發(fā)揮深圳“雙區(qū)疊加”優(yōu)勢(shì),并專(zhuān)門(mén)針對(duì)深圳列出了幾條與擴(kuò)大土地自主管理權(quán)限、增加建設(shè)用地相關(guān)的探索事項(xiàng)。

    近日,自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見(jiàn)的函》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)。

    《意見(jiàn)》從國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用、耕地占補(bǔ)平衡等多個(gè)方面支持廣東進(jìn)行探索,其中提出:支持廣東和大灣區(qū)統(tǒng)籌劃定生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界等三條控制線,合理優(yōu)化耕地、林地、建設(shè)用地等各類(lèi)用地規(guī)模、布局和時(shí)序;創(chuàng)新耕地占補(bǔ)平衡制度,探索建立全國(guó)性的補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。

    對(duì)于像深圳這樣的建設(shè)用地相對(duì)短缺的城市而言,未來(lái)或?qū)⒃诟蟮姆懂爟?nèi)獲得土地統(tǒng)籌空間。自然資源部同時(shí)還特別提出,支持深圳深化自然資源領(lǐng)域改革探索,充分發(fā)揮深圳“雙區(qū)疊加”優(yōu)勢(shì),并專(zhuān)門(mén)針對(duì)深圳列出了幾條與擴(kuò)大土地自主管理權(quán)限、增加建設(shè)用地相關(guān)的探索事項(xiàng)。

    作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)同時(shí)又是面積最小的一線城市,深圳坊間一直以來(lái)不乏擴(kuò)容的猜想、建議,而此次關(guān)于土地資源規(guī)劃、利用的探索,對(duì)深圳而言或許是能夠更直接落地的經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年“大禮包”。

    多舉措增加建設(shè)用地

    今年,深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度受到廣泛關(guān)注。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)《2020年上半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅榜》數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國(guó)二手房?jī)r(jià)上漲中位數(shù)為2.2%左右,而深圳的二手房?jī)r(jià)相比去年年底上漲了14.37%。

    在火爆的行情下,被稱(chēng)作“新深八條”的調(diào)控政策在7月15日落地,新政包括升級(jí)限購(gòu)條件、打擊假離婚、提高稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等手段,深圳樓市迅速降溫,美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹,從實(shí)際成交來(lái)看,7月下半個(gè)月比上半個(gè)月下跌了50%以上。

    但在中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái),單壓需求端不是長(zhǎng)久的辦法,必須從根上解決供應(yīng)問(wèn)題。

    這也幾乎是深圳地產(chǎn)界人士的共識(shí)——無(wú)論是改善居住條件,還是穩(wěn)房?jī)r(jià),最終要靠的是增加住房供應(yīng)。這需要有足夠居住用地的支撐,而土地短缺正是深圳城市發(fā)展的一大掣肘。

    深圳市域面積為1997平方公里,根據(jù)2005年出臺(tái)的《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》,基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974平方公里,占了總面積的接近一半??砷_(kāi)發(fā)的1000余平方公里范圍內(nèi),深圳劃定了不少于270平方公里的工業(yè)用地,剩下的土地還需要容納居住、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等一系列城市功能。

    在人口持續(xù)流入、人口結(jié)構(gòu)年輕化的背景下,深圳的住房需求強(qiáng)勁,但居住用地供應(yīng)卻顯得不足。今年4月,深圳住建局印發(fā)《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》,其中就提出,深圳居住用地占建設(shè)用地的22.6%,遠(yuǎn)低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%-40%的下限,難以滿(mǎn)足人口快速增長(zhǎng)條件下的住房需求增長(zhǎng)和品質(zhì)提升要求。

    目前,深圳已經(jīng)在有意加大居住用地供給,2020年全市計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃,對(duì)比2019年計(jì)劃供應(yīng)的150公頃增加了近一倍。

    但如何增加和盤(pán)活更多的建設(shè)用地,仍是深圳需要解決的問(wèn)題。此次自然資源部的《意見(jiàn)》單獨(dú)給深圳列出了一系列探索事項(xiàng),包括:支持將國(guó)務(wù)院授權(quán)廣東省批準(zhǔn)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng),由廣東省委托深圳市批準(zhǔn);探索高度城市化地區(qū)公園綠地內(nèi)的建設(shè)用地不納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模的管理新機(jī)制;探索通過(guò)出讓合同約定土地閑置費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),以及違約條件下收回建設(shè)用地使用權(quán)的可操作方法。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,這些都將有效增加深圳的建設(shè)用地規(guī)模。

    “走出去”解決住房問(wèn)題

    關(guān)于穩(wěn)房?jī)r(jià),深圳坊間還有一種呼吁:如果能夠騰挪一部分工業(yè)用地,改為居住用地,能夠有效緩解深圳的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題。

    但深圳大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心副主任袁易明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,在深圳人口大量流入等因素下,即便通過(guò)工業(yè)用地釋放出了一定空間,抵消房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)仍然會(huì)比較弱。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,大都市圈化發(fā)展才是深圳解決居住問(wèn)題的重要方式。

    深圳市也表達(dá)了“都市圈城際住房合作”的意向。2018年,深圳發(fā)布的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》就曾提出,推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制,結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局,在臨深片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

    今年4月28日,在深圳本地“民心橋”節(jié)目中,深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示,在臨深片區(qū)、軌道交通便捷、公共配套完備的地方建設(shè)大型的安居社區(qū),將是深圳接下來(lái)的一個(gè)選項(xiàng),也是深圳正在著力謀劃的事情。

    張學(xué)凡同時(shí)提到,幾年前深圳在做住房規(guī)劃的時(shí)候,關(guān)于解決住房用地瓶頸,就考慮到了臨深片區(qū),但這涉及兩個(gè)城市,其中一個(gè)最大的問(wèn)題是“占補(bǔ)平衡”(建設(shè)占用多少耕地,各地人民政府就應(yīng)補(bǔ)充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母氐男袨椋壳吧钲谝呀?jīng)向廣東省提出了相應(yīng)的政策申請(qǐng)。

    此次《意見(jiàn)》明確提出:支持廣東探索建立省域內(nèi)的建設(shè)用地交易機(jī)制;支持創(chuàng)新耕地占補(bǔ)平衡制度,探索建立全國(guó)性的補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。

    此外,廣東和大灣區(qū)將探索統(tǒng)籌優(yōu)化耕地、建設(shè)用地等各類(lèi)用地的規(guī)模、布局和時(shí)序,這使得廣東、深圳將有望獲得更大的土地協(xié)調(diào)空間。

    伴隨著“走出去”解決住房問(wèn)題,深圳曾多次提到配套的軌道交通。2019年12月,深圳市委、市政府印發(fā)《建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的行動(dòng)方案(2019-2025年)》,其中就提到,按TOD(以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式)理念在軌道交通沿線建設(shè)大型安居小區(qū)。

    李宇嘉向記者表示,通過(guò)TOD的建設(shè)模式,地鐵上蓋安居房,使得深圳中心區(qū)和周?chē)鷧^(qū)域的連通效率提升,實(shí)現(xiàn)職住間的高效通勤,這將是深圳未來(lái)解決住房問(wèn)題的最好辦法。

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