學(xué)習(xí)“新加坡模式” 深圳應(yīng)打好城中村這張牌

    “來了就是深圳人”，對于許多剛來深圳的人來說，這不應(yīng)該僅僅是一句口號，而是如何能夠真正的安居樂業(yè)。

    在“7·15”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個半月后，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長張學(xué)凡關(guān)于深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”的公開講話，再次引發(fā)各界對深圳樓市的熱議。

    其實，深圳早已出臺被業(yè)內(nèi)稱為“二次房改”的樓市改革長效機制，希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。不過，深圳的另一個現(xiàn)實卻是，過半數(shù)的人口和住房面積都在城中村。未來，深圳應(yīng)如何兌現(xiàn)自己的承諾？

    難以照搬新加坡

    許多難題待解

    “深圳樓市向左還是向右？向左就是新加坡化，即住有所居的問題上，一個都不能少，少數(shù)有錢人買商品房，多數(shù)人可以買到很體面的政策房；向右就是香港化，即少數(shù)有錢人買商品房，多數(shù)人或租或買密度大、不甚體面的保障房，住房領(lǐng)域二元分層格局明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“非左即右的判斷不太客觀。不管是新加坡化還是香港化，大家關(guān)注的是無房人群怎么解決居住問題。”

    “新加坡模式”這個“榜樣”，到底是什么樣的？公開信息顯示，新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發(fā)展局興建的組屋。目前，新加坡已形成以政府組屋為主、市場化的私人房產(chǎn)為輔的住房體系。早在2016年，新加坡便有高達82%的公民居住在組屋里。

    如果說新加坡的政策性住房與商品房比例約為8∶2，深圳提出的長遠目標(biāo)是有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。其實，早在2018年，深圳市住房和建設(shè)局就發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，被媒體解讀為“二次房改”，提出深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬套住房，其中市場商品住房占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。

    “我3年多前就遞交了資料申請安居房，現(xiàn)在排第12萬多名。”在南山一家科技公司工作的莫凡告訴記者，“買商品房特別是動輒每平方米10萬元的南山商品房，對于我們這種普通工薪階層來說已經(jīng)遙不可及。”

    這是一位普通深圳市民的感受，多位業(yè)內(nèi)人士也指出，深圳住房要實現(xiàn)接近新加坡那樣的模式，或者說要達到6∶4的比例，還需要很長很長的時間。

    美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰認為，深圳學(xué)習(xí)“新加坡模式”是一件好事，但實施起來存在一定難度。首先，深圳市人才安居集團自成立以來獲取土地的途徑比較單一，主要通過“招拍掛”拿地，但深圳宅地供應(yīng)占比較小，導(dǎo)致開發(fā)商與安居集團處于競爭關(guān)系，造成安居集團最終拿地的價格都不便宜，難以像新加坡一樣獲取大量廉價土地。其次，新加坡組屋僅分配給本國居民，新加坡入籍門檻頗高，人口總體相對穩(wěn)定，而多數(shù)新加入者對組屋需求不高。深圳落戶門檻較低，近年來每年凈增數(shù)十萬人口，導(dǎo)致住房需求持續(xù)上升。在如此大的人口基數(shù)及增量面前，政府如何制定住房分配方案以及定價均是難題，且以目前的建設(shè)速度來看，個人申請公共住房的排期將是一場較長時間的“攻堅戰(zhàn)”。最后，深圳大量的小產(chǎn)權(quán)房是無法轉(zhuǎn)正的，只能通過舊改的方式，適量增加少量公共住房，能提供的幫助實在有限。深圳完全學(xué)習(xí)新加坡的模式是較為困難，更應(yīng)該結(jié)合自身實際情況，獨創(chuàng)出一套符合深圳的公共住房模式。

    一分部署九分落實

    可以說，“理想很豐滿現(xiàn)實很骨感”，深圳樓市改革仍在艱難的探索中。

    “一分部署、九分落實。從頂層設(shè)計到規(guī)劃，再到一年一年地建設(shè)，土地和資金要跟上、政府各部門對接要跟得上。‘十一五’和‘十二五’，深圳保障房目標(biāo)不可謂不宏大，但規(guī)劃的落實效果并不理想，最突出的就是保障房項目落地和實際供應(yīng)量沒有完成。”李宇嘉認為，“原因也是老生常談，比如新增供地不足、存量盤活不了、配套難落實。”

    不過，一些利好的消息開始傳來。就在深圳經(jīng)濟特區(qū)建立40周年之際，深圳陸續(xù)迎來國家層面的政策“禮包”支持：自然資源部此前印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》，市場人士認為，該項《意見》旨在推進廣東和深圳土地制度的變革，增加住宅土地供應(yīng)，將給予深圳更多實驗探索的權(quán)利。

    另據(jù)深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實施計劃》，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%~40%的下限。不過，今年以來深圳已經(jīng)加大了房地產(chǎn)的供應(yīng)和開發(fā)，推出了多宗居住用地用于建設(shè)人才房，公共住房典型范例長圳項目正在如火如荼開發(fā)建設(shè)。張學(xué)凡表示，住建局聯(lián)合規(guī)資局，將在“十四五”期間的用地供應(yīng)上做一些調(diào)整，住房用地占建設(shè)用地的比例，將由過去的22.1%提高到25%，甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%的比例，補齊住房用地供應(yīng)的短板。此外，深圳也開始把重心放在補上公共服務(wù)設(shè)施的短板。

    利用好城中村

    其實，深圳的另一個現(xiàn)實是，過半數(shù)的人口和住房面積都在城中村。如果說深圳要實現(xiàn)“6∶4”的比例還需要很長的時間，對于土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房供應(yīng)，城中村是“最現(xiàn)實的答案”。

    8月31日下午，一個普通的工作日下班時間，張鑫和很多普通的上班族一樣，站在翠竹北的公交站臺等車。“我以前租住在水貝村，后來水貝村城市更新拆除后，搬到附近老舊的田苑小區(qū)。”從事珠寶行業(yè)的張鑫，在水貝工作近8年的時間，“深圳房價不斷上漲，房租也是水漲船高，田苑小區(qū)雖是老小區(qū)，但房租也讓人負擔(dān)不起，后來我和同事就搬到龍崗的南嶺村，很多在水貝上班的年輕人都像我一樣，原關(guān)內(nèi)租金太高了只好搬到原關(guān)外的城中村，越搬越遠，那邊3000元還能租到一個大兩房。”

    正如張鑫所說，由于城中村的城市更新，他不得不多次“搬家”。有許多租住在城中村的租客也擔(dān)心，綜合整治后的城中村租金上漲，城市更新后城中村消失，這種低成本的居住空間會越來越少。

    城中村并非深圳獨有，但卻是深圳的一道獨特風(fēng)景。李宇嘉亦提醒稱，“深圳繼續(xù)城市更新，房價和租金會越來越高。房價短期難降的情況下，能將住房需求疏導(dǎo)至低成本的外圍，這是突破的唯一路徑，但前提是軌道和配套要跟得上。就目前深圳的開發(fā)空間、改造成本、財政實力，靠新增建設(shè)幾乎是不可能的，唯一現(xiàn)實的路徑就是用好這500多萬套的城中村住房，讓新市民、無房戶能享受體面的租住，然后再慢慢實現(xiàn)目標(biāo)。”