多地重申“房住不炒”加碼調(diào)控 “兩集中”供地或重塑市場(chǎng)格局

    本報(bào)記者 王麗新

    2021年一季度還沒(méi)過(guò)完，各地頻繁發(fā)布樓市調(diào)控新政，從熱點(diǎn)一、二線城市嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，到上海、杭州將法拍房納入限購(gòu)范圍，全面圍追堵截投機(jī)炒房行為，所有調(diào)控政策均圍繞“房住不炒”落地。

    今年地方兩會(huì)聲音中，多地重申“堅(jiān)持房住不炒、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在“房住不炒，因城施策”精簡(jiǎn)表述下，多地頻繁祭出“堵漏”政策，兩個(gè)月內(nèi)高達(dá)87次，在打擊投機(jī)、炒房的同時(shí)，也有利于穩(wěn)定預(yù)期。

    實(shí)際上，自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”以來(lái)，各地調(diào)控政策的目標(biāo)幾乎都未變過(guò)，體現(xiàn)出了一致性和連貫性，也傳遞出監(jiān)管層貫徹“房住不炒”的決心。此前，個(gè)別地方曾試探過(guò)“房住不炒”的底線，但很快就被叫停。近幾年來(lái)，各地政府從調(diào)控端、金融端以及土地端出擊，靈活祭出政策組合拳，傳遞了明確的政策信號(hào)。

    近期，市場(chǎng)熱議全國(guó)22城將實(shí)施“兩集中”三批次供地，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：核心一二線城市，一年只賣3次地，集中公示，集中招拍掛出讓。目前，已有青島、鄭州、天津等城市宣布今年實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓。

    “‘房住不炒、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的調(diào)控方向預(yù)計(jì)未來(lái)5年都不會(huì)改變。”中指研究院研究總監(jiān)曹晶晶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，過(guò)去調(diào)控的短期目標(biāo)聚焦讓市場(chǎng)回歸理性，接下來(lái)將會(huì)不斷在建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制上下功夫，近期熱議的土地出讓“兩集中”政策就是“穩(wěn)地價(jià)”的有效手段。

    “集中供地將分流房企資金，客觀上帶動(dòng)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下行，土地市場(chǎng)降溫。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，現(xiàn)有招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈洹５貎r(jià)回歸理性預(yù)期有助于房企利潤(rùn)率得到邊際改善。”曹晶晶進(jìn)一步向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，另一方面，土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)購(gòu)房者穩(wěn)定預(yù)期，但可能造成項(xiàng)目集中入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇。若22城均實(shí)施這一政策，市場(chǎng)周期或?qū)⒅厮堋?/p>

    “這是土地供給端長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了‘三道紅線’‘五類分檔’的制度，調(diào)控端建立了‘一城一策’，土地端也要建立。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，土地和金融端的機(jī)制建立了，源頭上的長(zhǎng)效機(jī)制就建立了，這對(duì)于未來(lái)管控房?jī)r(jià)的意義重大。

    “若政策落地執(zhí)行，將全面考驗(yàn)房企的融資、投研、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理能力，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，企業(yè)更需練好內(nèi)功，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)把握時(shí)機(jī)，采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。”曹晶晶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接下來(lái)，房企需關(guān)注22城之外的投資機(jī)會(huì)，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市；此外，其仍需抓住重點(diǎn)城市投資機(jī)會(huì)，但應(yīng)善用工具，提高投資決策效率；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要加大合作拿地，提升非招拍掛市場(chǎng)拿地能力，以應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)格局。

    總而言之，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，事關(guān)民生福祉，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。可以說(shuō)，過(guò)去幾年，樓市調(diào)控取得了來(lái)之不易的成果，接下來(lái)需要在這個(gè)成果之上，多措并舉完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建。既不能讓投機(jī)的炒房者擾亂市場(chǎng)，也要讓有真實(shí)購(gòu)房需求的人“有其屋”。

（編輯 李波 才山丹）