財(cái)政政策“組合拳”有望持續(xù)發(fā)力 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

    本報(bào)記者 陳瀟

    在10月12日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安提及，圍繞穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險(xiǎn)，近期將陸續(xù)推出一攬子有針對(duì)性增量政策舉措。

    在房地產(chǎn)方面，一攬子增量政策舉措明確，疊加運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券、專(zhuān)項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次財(cái)政政策“組合拳”進(jìn)一步兌現(xiàn)市場(chǎng)期待，聚焦減少增量供應(yīng)，以及政府收儲(chǔ)、閑置土地收儲(chǔ)等政策推進(jìn)中的堵點(diǎn)，體現(xiàn)財(cái)政政策與其他政策協(xié)同發(fā)力的積極態(tài)勢(shì)，有望加速房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

    允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于回收閑置土地

    此次會(huì)議釋放的政策信號(hào)主要包括三大方面，一是支持地方政府使用專(zhuān)項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地；二是用好專(zhuān)項(xiàng)債券來(lái)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金支持地方更多通過(guò)消化存量房的方式來(lái)籌集保障性住房的房源；三是抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

    “此次會(huì)議明確允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于回收閑置土地盤(pán)活，將去庫(kù)存和盤(pán)活存量結(jié)合起來(lái)，有望達(dá)到穩(wěn)樓市作用。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，有了專(zhuān)項(xiàng)債的支持，國(guó)企或政府平臺(tái)收儲(chǔ)、盤(pán)活土地力度有望加大。

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整中，當(dāng)前各地閑置未開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)較多，之前成交的土地，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)，特別是民營(yíng)房企缺乏繼續(xù)建設(shè)的資金。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在該項(xiàng)政策支持下，政府使用專(zhuān)項(xiàng)債回收房企閑置土地，有助于房企回籠資金，將幫助房企緩解流動(dòng)性和債務(wù)壓力。

    在收購(gòu)存量商品房方面，財(cái)政政策的積極表述也獲得市場(chǎng)關(guān)注。“從專(zhuān)項(xiàng)債的歷史功能來(lái)說(shuō)，一般是不‘涉房’的，過(guò)去僅有涉及的領(lǐng)域也主要在棚改等方面，此次提及‘用好專(zhuān)項(xiàng)債券來(lái)收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房’意味著‘涉房’政府專(zhuān)項(xiàng)債有望持續(xù)擴(kuò)容。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    “從強(qiáng)調(diào)開(kāi)工建設(shè)轉(zhuǎn)向房源收儲(chǔ)，這也意味著在‘以購(gòu)代建’方面，后續(xù)將獲得三類(lèi)重要資金，即專(zhuān)項(xiàng)債、安居工程補(bǔ)助資金、保障性住房再貸款等，這也有望持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)供求關(guān)系，助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱。

    推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

    不僅僅是專(zhuān)項(xiàng)債有望持續(xù)在供給側(cè)發(fā)力，此次會(huì)議提出，“正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這亦有望進(jìn)一步減輕需求側(cè)負(fù)擔(dān)。

    中信證券研報(bào)顯示，2024年上半年，萬(wàn)科A和保利發(fā)展土地增值稅分別占了收入的2.5%和1.4%。當(dāng)前，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征土地增值稅（即非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能免征）。

    “取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，交易稅費(fèi)將極大地下降，一方面，購(gòu)買(mǎi)144平方米以上住房的契稅將從3%下降至1%；另一方面，土地增值稅預(yù)計(jì)將取消預(yù)繳，直接轉(zhuǎn)到竣工驗(yàn)收后的清算環(huán)節(jié)，這將給開(kāi)發(fā)商節(jié)約土地價(jià)款1%到3%的稅負(fù)。未來(lái)或可能繼續(xù)降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等等，按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，稅費(fèi)的下調(diào)將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應(yīng)，有利于釋放更多購(gòu)房需求。”李宇嘉表示。

    展望未來(lái)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，財(cái)政工具介入，將發(fā)揮批量高效的操作優(yōu)勢(shì)，盤(pán)活閑置土地和閑置商品房，隨著政策的持續(xù)落地，供求關(guān)系會(huì)有進(jìn)一步優(yōu)化空間，為四季度和明年房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

（編輯 上官夢(mèng)露）