各方詳解公募REITs價格波動：長期投資者更看重產(chǎn)品分紅

    本報記者 昌校宇

    近期，公募REITs二級市場價格波動持續(xù)加大，引發(fā)市場普遍關(guān)心。接受《證券日報》記者采訪的機(jī)構(gòu)和專家表示，部分投資者止損離場、部分基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營業(yè)績不及預(yù)期、投資者交易趨同等或是今年REITs價格連續(xù)下行的重要因素。不過，REITs二級市場的調(diào)整是價格逐步回歸理性的過程，部分REITs產(chǎn)品已具備長期配置價值。

    部分機(jī)構(gòu)止損離場等因素

    導(dǎo)致市場大幅波動

    今年以來，已上市的27只REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中有3只產(chǎn)品跌幅超過20%。

    “REITs上市后，影響其二級市場價格的因素有很多，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、利率水平、股債市場表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、市場情緒等。”華夏基金管理有限公司基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆在接受《證券日報》記者采訪時分析稱，今年以來，由于部分機(jī)構(gòu)投資者觸發(fā)止損線，以及市場對負(fù)面消息較為敏感等原因帶來REITs市場波動，而項目潛在的投資收益及業(yè)績改善等信息并未被市場充分消化。

    一位不便具名的REITs機(jī)構(gòu)投資者在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為，兩方面原因造成近期REITs二級市場價格持續(xù)回調(diào)：一方面，部分REITs底層資產(chǎn)2022年及2023年一季度運營情況表現(xiàn)不及預(yù)期，經(jīng)營業(yè)績負(fù)面信息被過度解讀，在市場下行期間觸發(fā)部分投資者止損線、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴(kuò)散等。另一方面，目前REITs投資者的結(jié)構(gòu)仍以機(jī)構(gòu)投資者為主，缺少增量資金入場，較為趨同的投資行為導(dǎo)致下行的效應(yīng)被放大。

    此外，流動性有限、投資者認(rèn)識不足等也是REITs市場波動幅度加大的主因。上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，其一，目前REITs市場體量較小，單只產(chǎn)品規(guī)模和日成交額不大，在流動性受限的情況下，大資金的進(jìn)出容易導(dǎo)致市場劇烈波動；其二，權(quán)益市場表現(xiàn)欠佳，導(dǎo)致REITs二級市場估值受到一定影響，而估值下調(diào)造成REITs持續(xù)調(diào)整；其三，目前我國REITs市場仍處于初期發(fā)展階段，作為相對復(fù)雜的金融產(chǎn)品，投資者對REITs長期投資價值認(rèn)識不足，尤其在市場出現(xiàn)較大調(diào)整時，配置意愿和風(fēng)險偏好下降，容易造成過度交易。

    REITs更具分紅吸引力

    原始權(quán)益人等增持護(hù)盤

    事實上，公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資者更看重產(chǎn)品的分紅。

    孫桂平表示，“REITs整體持有的都是較為優(yōu)質(zhì)的生息資產(chǎn)，按照最近一年累計可供分配金額和當(dāng)前最新成交價格計算的分派率多在4%以上，產(chǎn)權(quán)類分派率平均為4.68%，特許經(jīng)營類平均為9.09%，相較一季度末已有明顯提升，可以說當(dāng)前REITs的分派率已具備一定吸引力。”

    “當(dāng)前市場調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價值顯現(xiàn)，現(xiàn)金分派率及隱含的投資IRR皆達(dá)到較高水平，較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定優(yōu)勢。”莫一帆如是說。

    在中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，REITs具有每年可分配金額按不低于90%比例向投資者進(jìn)行分配的特性，且投資的底層資產(chǎn)是運營相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，隨著二級市場價格的回調(diào)，REITs的隱含分紅率進(jìn)一步提升，更具分紅吸引力。同時，REITs作為大類資產(chǎn)配置新選擇，從收益特征來看，產(chǎn)品的長期投資回報主要包括來自在項目運營平穩(wěn)的情況下可以提供的相對穩(wěn)定的分紅收益，較適合長期持有。

    此外，部分原始權(quán)益人、基金管理人等也陸續(xù)加碼REITs市場。近期，華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT陸續(xù)發(fā)布了原始權(quán)益人的增持公告；華夏基金、中信建投基金、華安基金等也發(fā)布相關(guān)增持計劃。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原始權(quán)益人、基金管理人等低位增持護(hù)盤行為，彰顯了REITs長期投資價值，提振了市場信心。

    REITs更多體現(xiàn)為配置價值

    長期投資可帶來穩(wěn)定收益

    “經(jīng)過調(diào)整后的REITs長期投資性價比明顯提升，未來REITs整體經(jīng)營業(yè)績有望邊際改善，整體估值也有望趨向合理區(qū)間。”孫桂平認(rèn)為，REITs更多體現(xiàn)為配置價值，可從更長期角度看待REITs投資。

    博時蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄對《證券日報》記者表示，拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產(chǎn)的基本面情況而波動，市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)公允價值。

    在莫一帆看來，REITs適合作為長期的資產(chǎn)配置工具。隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)本身迎來基本面的改善，REITs產(chǎn)品的二級市場價格會向內(nèi)在投資價值有序回歸，為投資者帶來長期穩(wěn)定收益。

    近期，首批獲批的REITs擴(kuò)募項目已完成擴(kuò)募發(fā)售，進(jìn)一步為REITs市場帶來新的源頭活水。中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來，公募REITs的擴(kuò)容、擴(kuò)募有助于資本市場持續(xù)納入多元化優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，更好發(fā)揮公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺，服務(wù)國家戰(zhàn)略、支持實體經(jīng)濟(jì)的作用。

    “隨著REITs產(chǎn)品數(shù)量的持續(xù)增加，不同資產(chǎn)類型和產(chǎn)品之間將出現(xiàn)較明顯分化，REITs市場將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化行情機(jī)會。”孫桂平建議，投資者可更多關(guān)注分紅穩(wěn)定、收益率較高的REITs，最近跌幅較大且經(jīng)營業(yè)績較好的REITs，以及最近有望擴(kuò)募的REITs。