133家房企存貨逼近4萬(wàn)億元 A股9大房企占比過(guò)半

    ■本報(bào)記者 王麗新

    上市房企中報(bào)業(yè)績(jī)披露已收官?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企，133家A股上市房企存貨總計(jì)逼近4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18%。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，近年來(lái)房企新增項(xiàng)目土地成本較高，貨值增加。同時(shí)，部分房企的商業(yè)類項(xiàng)目存貨量過(guò)高，消化速度較慢。此外，部分房企為追求規(guī)模發(fā)展，通過(guò)并購(gòu)等拿地手段大批量增加土地儲(chǔ)備。

    值得關(guān)注的是，以萬(wàn)科為首的A股9大房企存貨占比超過(guò)53%。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企集中度進(jìn)一步提升，規(guī)模擴(kuò)張仍在提速。更重要的是，今年多城調(diào)控加碼，下半年市場(chǎng)降溫效應(yīng)會(huì)帶來(lái)存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問(wèn)題，預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大。

    存貨繼續(xù)攀升

    《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年6月30日，133家上市房企存貨總計(jì)3.97萬(wàn)億元，與去年同期相比增加了6017億元，同比增長(zhǎng)18%。

    其中，存貨門(mén)檻在1000億元以上的有9家，分別為萬(wàn)科、綠地、保利、華夏幸福、招商蛇口、首開(kāi)股份、陽(yáng)光城等；500億元-1000億元的有11家；300億元-500億元的有9家；100億元-300億元的有26家。

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月30日，萬(wàn)科存貨達(dá)到4963億元，同比上漲16%；綠地控股存貨為4682億元，同比上升15%；保利地產(chǎn)存貨為3712億元，同比上升22%；陽(yáng)光城存貨達(dá)1132億元，同比上漲96%。

    對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫(kù)存、土地儲(chǔ)備、開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以整個(gè)存貨規(guī)模會(huì)比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從占比來(lái)看，住房庫(kù)存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。

    另有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)本身的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)具有周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，庫(kù)存增加有其合理性，一般房企會(huì)儲(chǔ)備滿足企業(yè)未來(lái)3年發(fā)展需求的土地量。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，今年上半年，房企銷售規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，行業(yè)集中度快速提升。龍頭房企基本按照20%左右的增速來(lái)增加土地儲(chǔ)備，但一些中型房企為了進(jìn)入行業(yè)前列，加大了土地儲(chǔ)備規(guī)模，庫(kù)存增加明顯。此外，一些老牌房企因?yàn)殇N售額不高，現(xiàn)金儲(chǔ)備量不足，拿地較為困難，庫(kù)存增速較慢。

    商業(yè)庫(kù)存難消化

    值得關(guān)注的是，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，A股9大房企存貨總計(jì)達(dá)2.12萬(wàn)億元，占比超過(guò)53%?？梢?jiàn)龍頭房企規(guī)?；黠@，占據(jù)了這一行業(yè)的大量市場(chǎng)份額。

    事實(shí)上，今年上半年，過(guò)去在三、四線城市布局的滯銷項(xiàng)目銷售提速，甚至銷售火爆，為部分房企減少庫(kù)存提供了助力。

    相反，一、二線城市的高端項(xiàng)目銷售則較為緩慢。因?yàn)椴簧俜科蟮母叨隧?xiàng)目因限價(jià)政策，難以以理想價(jià)格拿到預(yù)售許可證，降低預(yù)期價(jià)格取得預(yù)售許可證則會(huì)犧牲利潤(rùn)，這是開(kāi)發(fā)商不想看到的。僵局之下，項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)，推高資金成本，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

    此外，“京滬”兩城加緊了對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的限購(gòu)，在不少房企的存貨構(gòu)成中，這類項(xiàng)目占比過(guò)高，商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)陷入冰點(diǎn)后，這類項(xiàng)目基本處于停售狀態(tài)，存貨難以消化。

    鑒于此，某業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，庫(kù)存管理是房企地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，流動(dòng)性差，影響企業(yè)的短期償債能力。尤其現(xiàn)在融資渠道持續(xù)收緊，調(diào)控力度加大，預(yù)計(jì)下半年房企銷售回款速度將放緩，上市房企銷售壓力增加，不排除在個(gè)別城市進(jìn)行促銷的可能性。

    不過(guò)，對(duì)于布局合理的房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)調(diào)控周期能力較強(qiáng)，因此反而提升了銷售目標(biāo)，市場(chǎng)兩極分化現(xiàn)象愈加明顯。有統(tǒng)計(jì)顯示，行業(yè)前百家房企市占率提升7個(gè)百分點(diǎn)，已接近50%。鑒于此，重點(diǎn)布局一、二線城市的大型房企將在行業(yè)整合中持續(xù)領(lǐng)先，中小開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)能力減弱，或?qū)⑥D(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目，行業(yè)并購(gòu)案數(shù)量將進(jìn)一步增加。