樓市年度“大敗局”終章：逾期債務(wù)114億 中弘告別資本市場(chǎng)

    2018年12月28日，周五，這是2018年倒數(shù)第二個(gè)工作日。當(dāng)日早間，股票簡(jiǎn)稱(chēng)已變更為“中弘退”的中弘股份，被深交所摘牌。上市8年的中弘股份，正式告別資本市場(chǎng)。不光彩的是，這是A股史上首個(gè)因股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于面值而退市的上市公司。

    當(dāng)時(shí)，中弘股份的逾期債務(wù)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到114.6億。

    過(guò)去幾年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)史上最火爆的上升期。中弘股份非但未能借機(jī)做大，反而深陷債務(wù)泥潭。2018年，中弘三次嘗試重組、轉(zhuǎn)讓股份等方式進(jìn)行自救，但一直未果。這也影響到公司的股價(jià)表現(xiàn)。9月13日至10月18日，中弘股價(jià)連續(xù)二十個(gè)交易日的每日收盤(pán)價(jià)均低于股票面值（1元），滿足了退市條件。

    2018年11月8日，深交所決定對(duì)中弘股份終止上市，并自2018年11月16日起進(jìn)入退市整理期，12月27日將是中弘的最后一個(gè)交易日。

    中弘積弊甚深，早在數(shù)年前就已埋下伏筆。炒作股價(jià)套現(xiàn)、貿(mào)然進(jìn)軍文旅、押寶商住市場(chǎng)，都使得中弘股份飽受業(yè)界和投資者差評(píng)，中弘也因此被視為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“大敗局”案例。分析人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)施壓，樓市下行，類(lèi)似的劇情很可能還會(huì)上演。

    連續(xù)踩錯(cuò)“車(chē)道”

    以房地產(chǎn)為主業(yè)的中弘股份，于2010年借殼登陸A股，初期在資本市場(chǎng)順風(fēng)順?biāo)?。這在很大程度上得益于其首個(gè)項(xiàng)目“北京像素”帶來(lái)的業(yè)績(jī)支撐。

    項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，屬于商住類(lèi)（商業(yè)立項(xiàng)，以住宅的形態(tài)設(shè)計(jì)，并向個(gè)人進(jìn)行散售），總體量達(dá)70萬(wàn)平方米。中弘在2004年獲得該地塊，2009年開(kāi)始銷(xiāo)售。當(dāng)時(shí)北京樓市進(jìn)入上升期，又恰逢地鐵6號(hào)線規(guī)劃獲批，項(xiàng)目不僅銷(xiāo)售順利，房?jī)r(jià)也得以快速上漲。到2014年清盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)從最初的1.7萬(wàn)元上漲到接近4萬(wàn)元。

    借助這筆“啟動(dòng)資金”，以及公司在2010年、2014年兩次增發(fā)所募集的款項(xiàng)，中弘在北京、濟(jì)南、吉林、浙江、海南、云南等地不斷獲取項(xiàng)目，開(kāi)始全國(guó)化布局。其中，北京項(xiàng)目仍以商住為主，外埠項(xiàng)目多為綜合體業(yè)態(tài)，由于體量較大，區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富，中弘擬打造成文旅項(xiàng)目。

    這也奠定了其后來(lái)“地產(chǎn)+文旅”雙主業(yè)的基礎(chǔ)。其具體模式在于：通過(guò)商住項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)金流，帶動(dòng)投資周期長(zhǎng)的文旅項(xiàng)目發(fā)展。年報(bào)顯示，過(guò)去幾年，北京市場(chǎng)的銷(xiāo)售和回款規(guī)模一直占中弘的半數(shù)以上。

    2017年3月，北京先后出臺(tái)調(diào)控樓市的“3·17新政”和“3·26新政”。市場(chǎng)大受影響，商住市場(chǎng)更是跌入冰點(diǎn)。中弘在北京的項(xiàng)目不僅未能獲得銷(xiāo)售現(xiàn)金流，而且陷入退房風(fēng)波。

    缺乏現(xiàn)金流的支持，文旅項(xiàng)目也進(jìn)展不暢。從2017年下半年開(kāi)始，中弘的部分項(xiàng)目就出現(xiàn)欠薪、停工等現(xiàn)象。其中，位于浙江安吉的新奇世界文旅項(xiàng)目尤其嚴(yán)重，涉及多個(gè)資管計(jì)劃違約。

    同時(shí)，中弘于2017年獲取的海南文旅項(xiàng)目“半山半島”很快陷入產(chǎn)權(quán)漩渦，不僅令中弘陷入司法糾紛，而且未能對(duì)業(yè)績(jī)帶來(lái)貢獻(xiàn)，尾大不掉。

    年報(bào)顯示，2014年至2017年，中弘股份的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流一直為負(fù)。

    蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，文旅項(xiàng)目具有前期投入大、回款周期長(zhǎng)的特征，不僅難以快速產(chǎn)生業(yè)績(jī)，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和資金實(shí)力有著較高的要求。一旦出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，公司將承受巨大壓力。“這幾年調(diào)控壓力大，像中信、萬(wàn)達(dá)等布局文旅的企業(yè)，日子都不好過(guò)。”宋延慶說(shuō)。

    債務(wù)問(wèn)題最終成為壓倒中弘的最后一根稻草。在今年11月8日被終止上市時(shí)，中弘的逾期債務(wù)規(guī)模已達(dá)到78.2億元。進(jìn)入退市整理期后，中弘的違約債務(wù)繼續(xù)攀升，短短8天內(nèi)就增加了20億。

    此前，中弘還曾炒作公司股價(jià)，并借機(jī)套現(xiàn)，引發(fā)股民不滿。

    2012年，中弘宣布投資礦業(yè)市場(chǎng)，2013年創(chuàng)業(yè)板“手游風(fēng)”興起，中弘于當(dāng)年7月宣布進(jìn)軍手游行業(yè)。2014年，國(guó)內(nèi)電影院線行情火熱，中弘又宣布聯(lián)合上影集團(tuán)在浙江安吉投資建設(shè)影視產(chǎn)業(yè)園。

    盡管上述規(guī)劃無(wú)一兌現(xiàn)，中弘的股價(jià)卻因?yàn)檫@些消息而出現(xiàn)上漲，大股東則借此機(jī)會(huì)不斷套現(xiàn)。僅2013年8月，中弘大股東中弘卓業(yè)就曾借助手游行情瘋狂減持，累計(jì)套現(xiàn)20億。

    這種行為終于招來(lái)禍端。正是在手游概念的炒作中，中弘成為徐翔案涉及的13家上市公司之一。2016年8月，中弘股份董事長(zhǎng)王永紅辭任，中弘股份法人由其胞兄王繼紅接任。

    頑疾積重難返

    今年以來(lái)，積重難返的中弘多次嘗試引入“外援”求救，但過(guò)程并不順利。

    2月，大股東中弘卓業(yè)、實(shí)際控制人王永紅與深圳港橋基金共同簽署了重組協(xié)議，深圳港橋?qū)⒙?lián)合其他主要合伙人發(fā)起設(shè)立一只不超過(guò)200億元人民幣的私募基金，用于重組中弘集團(tuán)旗下的所有資產(chǎn)。但因“未能與相關(guān)債權(quán)人就償債安排及該重組事項(xiàng)達(dá)成一致，并取得債權(quán)人同意意見(jiàn)”，該重組宣布終止。

    6月29日，中弘卓業(yè)與新疆佳龍旅游發(fā)展股份有限公司簽署協(xié)議，擬將其持有的中弘股份26.55%的股份轉(zhuǎn)讓?zhuān)笳呓邮趾髮⒊蔀橹泻牍煞莸目毓晒蓶|。但按照規(guī)定，上市公司因涉嫌證券期貨違法犯罪，在被中國(guó)證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查期間，大股東不得減持股份。因此，此次股份轉(zhuǎn)讓于8月27日遭遇擱淺。

    8月，中弘股份、中弘卓業(yè)與加多寶集團(tuán)及前海銀誼資本簽署托管協(xié)議，約定由加多寶及銀誼資本對(duì)公司及集團(tuán)進(jìn)行債務(wù)重組。但由于加多寶集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的描述與實(shí)際情況嚴(yán)重不符，引發(fā)分歧，各方于10月9日正式宣告結(jié)束合作。

    10月9日，最終的“接盤(pán)俠”出現(xiàn)。當(dāng)日，中弘與宿州國(guó)厚、中泰創(chuàng)展簽署托管協(xié)議。由宿州國(guó)厚進(jìn)行托管經(jīng)營(yíng)，由中泰創(chuàng)展酌情給予流動(dòng)性支持。

    但為時(shí)已晚，接盤(pán)方不可能在短期內(nèi)真正解決中弘的債務(wù)問(wèn)題，甚至無(wú)法挽救公司的股價(jià)。9月13日至10月18日，中弘股價(jià)連續(xù)二十個(gè)交易日的每日收盤(pán)價(jià)均低于股票面值（1元），滿足了退市條件。

    11月，深交所決定對(duì)中弘股份終止上市，公司也成為A股史上首個(gè)因股價(jià)連續(xù)低于面值而退市的上市公司。

    在此期間，中弘麻煩不斷。5月29日，大公國(guó)際將中弘股份的公司主體信用等級(jí)調(diào)整為B，評(píng)級(jí)展望維持為負(fù)面。大公國(guó)際認(rèn)為，“中弘股份經(jīng)營(yíng)獲現(xiàn)能力下降，資產(chǎn)可變現(xiàn)能力及債務(wù)融資能力減弱，獲得股東支持難度較大，加之大額資金外流，償債來(lái)源匱乏。”中弘的相關(guān)債務(wù)評(píng)級(jí)也被下調(diào)。

    8月14日，因涉嫌在2017年一季度報(bào)告、半年度報(bào)告、三季度報(bào)告有虛假記載，中弘被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查。

    其前，中弘曾有機(jī)會(huì)“斷臂求生”。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，早在中弘四處求救之前，包括融創(chuàng)在內(nèi)的部分房企曾與中弘商談項(xiàng)目收購(gòu)事項(xiàng)，但因價(jià)格等原因，最終未能談攏。

    中弘的“遭遇”，令其成為房地產(chǎn)界的“大敗局”案例。宋延慶認(rèn)為，如果當(dāng)時(shí)中弘選擇“斷臂求生”，或許不會(huì)落到今天這步田地。“這反映了中小房企的一種典型心態(tài)，他們心有不甘，總覺(jué)得市場(chǎng)會(huì)變好，所以不舍得低價(jià)出手。”宋延慶說(shuō)，在調(diào)控政策持續(xù)施壓的背景下，這種僥幸心理只會(huì)害了自己。

    上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，中弘是“特例”，但并非“孤例”。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，中小房企的生存空間逐漸被壓縮，銷(xiāo)售、融資端的不暢，會(huì)使得行業(yè)的“弱者”處于十分不利的境地。預(yù)計(jì)未來(lái)還將有房企出現(xiàn)資金鏈和債務(wù)問(wèn)題，隨之而來(lái)的，行業(yè)將出現(xiàn)并購(gòu)重組的熱潮。

    公開(kāi)信息顯示，就在中弘股份進(jìn)入退市通道時(shí)，五洲國(guó)際、粵泰股份、銀億股份均出現(xiàn)債務(wù)違約。