泛海融創(chuàng)大交易 賬面價格其實是道“主觀題”

    1月21日，泛?？毓砂l(fā)布公告稱，公司擬通過轉讓項目公司股權的方式，以約148.87億元將泛海控股所屬公司名下的北京項目和上海項目出讓給融創(chuàng)地產。

    這無疑是2019年開年地產界最引人矚目的一筆大交易，所涉及的京滬核心地產資源也是市場上難尋的稀缺品。價格無疑是這筆交易的核心要素，但價格背后，這樁交易更多的是一道涉及雙方當下選擇和未來方向的“主觀題”。

    梳理此次交易雙方公告可以發(fā)現，交易所涉及北京項目、上海項目地塊可建筑面積共計約130萬平方米；而交易對價148.87億元，加上標的公司存量債務356.17億元（截至2018年11月30日）共計505億元，可大致得出：泛海出售地塊按樓面價計算約為3.9萬元/平方米，對應北京上海核心地段的位置，此價格應該算得上合算。

    不過，這種“簡單”的計算方式確有著明顯的缺陷。第一，上述地塊包括住宅、商業(yè)、酒店和寫字樓等多種業(yè)態(tài)，平均價格很難反映不同業(yè)態(tài)的價格差異；第二，上海項目中還包括約40萬方的待拆遷面積。據泛?？毓?018年半年報披露，此次交易所涉及的上海項目12#、14#地塊仍處在拆遷或一級開發(fā)階段，也就是俗稱的“毛地”或“生地”。若把拆遷和一級開發(fā)的資金和時間成本計算在內，這些地塊的隱含成本顯大大高于“凈地”。

    依據現有公開信息，泛海和融創(chuàng)的這筆大交易，很難僅僅從價格層面判斷到底誰“占了便宜”，只有參考雙方公司當下的經營狀況，并結合其長遠的發(fā)展戰(zhàn)略才能得出妥當的結論。

    正如泛?？毓杀硎荆舜谓灰啄康臑榇蛟旄鼮榘踩珒?yōu)質的上市公司平臺，一方面公司房地產業(yè)務比重將大為下降，產業(yè)結構將實現大幅優(yōu)化；另一方面，公司的資產負債結構將得到實質性改善，公司的負債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現金回流，有效地緩解公司的現金流壓力，提升公司的財務穩(wěn)健性。

    而融創(chuàng)方面則認定：“北京項目和上海項目均位于一線城市的核心位置，是十分稀缺的大體量優(yōu)質項目。收購事項將有助于進一步增加公司在北京和上海的土地儲備和市場份額。”

    此外，泛海在戰(zhàn)略層面還有更深的考慮。此次脫手京滬項目后，可聚焦于自身優(yōu)勢更為突出、發(fā)展空間更為廣闊且更符合公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的武漢中央商務區(qū)項目；并可依托武漢中央商務區(qū)更好地促進公司金融、戰(zhàn)略投資、不動產運營和資產管理等各項業(yè)務的聯結，落實業(yè)務板塊間互促互進、共同發(fā)展的經營理念，推動公司向多元化業(yè)務形態(tài)構成的綜合型控股公司深入轉型。

    值得回味的是，盧志強和孫宏斌這兩位“大佬”縱橫商界多年，百億級的交易在其商海生涯中算不上太大的風浪，二者也很少有犯錯的時候。