招商蛇口董事長許永軍：未來5年持有物業(yè)占比將達1/4

    本報記者 王曉悅

    4月21日下午，招商蛇口召開2019年業(yè)績發(fā)布會。

    2019年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增10.64%；實現(xiàn)歸母凈利潤160.33億元，同比微增5.2%。公司全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計，招商蛇口銷售排名依然未入前十，僅排在12名，“招保萬金”的排序似乎成為歷史。

    “公司曾經(jīng)屬于行業(yè)的第一梯隊，未來是否有進一步提升行業(yè)排名的計劃？”針對行業(yè)排名，投資者在會上提問。董事長許永軍對此表示，從2019年開始，招商蛇口的策略是把質(zhì)量放在第一位、效益排在第二位、規(guī)模排在第三位，堅持做有效益、有質(zhì)量的規(guī)模。

    拋開排名，招商蛇口的業(yè)績數(shù)據(jù)稱得上優(yōu)秀。

    2019年，招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為138.12億元，同比增長31.82%。負債結(jié)構(gòu)上，截至2019年底，招商蛇口資產(chǎn)負債率下調(diào)14.93%至63.19%，負債水平處于行業(yè)低位；融資方面，2019年招商蛇口綜合資金成本4.92%，維持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。分紅方案顯示，公司擬每10股派息8.3元（含稅），分配現(xiàn)金股利總額高達64.23億元，超過不少銷售排名前列的房企。

    顯然，與高周轉(zhuǎn)房企不同，招商蛇口的打法并不是“沖規(guī)模”。2019年，招商蛇口成立40周年之際，“綜合發(fā)展”成為關(guān)鍵詞。年報顯示，綜合發(fā)展是公司在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢發(fā)生轉(zhuǎn)折下的理性選擇，將是招商蛇口面向未來40年的可持續(xù)發(fā)展模式。公司將按照快周轉(zhuǎn)（T+3）、階段性持有運營（T+10）和片區(qū)綜合運營（T+30）的三類發(fā)展策略組合產(chǎn)品線，形成合理配比的有機整體。

    其中，通過提高持有物業(yè)向運營服務(wù)轉(zhuǎn)型，將是招商蛇口近年的工作重點。

    “持有物業(yè)是標志著未來存量時代到來的一個基本功，”許永軍在業(yè)績會上透露，未來1-5年招商蛇口持有型物業(yè)資產(chǎn)會達到1500億左右，占到總資產(chǎn)1/4。

    2019年，招商蛇口已為這個轉(zhuǎn)型方向做了不少鋪墊，一是收購中航善達并更名為招商積余在深交所上市，二是以在深圳蛇口的五項商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)，在香港聯(lián)交所上市發(fā)行了REITs招商局商業(yè)房托。這兩個平臺，將成為招商蛇口轉(zhuǎn)型的重要平臺。許永軍稱，未來招商積余會是集團持有物業(yè)的平臺，持有型物業(yè)成熟后就放到招商積余。

    報告期末，招商蛇口投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)14.63%，較年初增加127.05%。主要系前海土地整備及合資合作事項完成及其他持有型物業(yè)增加。2019年，招商蛇口的持有類物業(yè)進入發(fā)展期。公司運營“海上世界”綜合體，推動“花園城”購物中心、“花園里”社區(qū)生活中心、“花園坊”特色商業(yè)街區(qū)在全國多地開業(yè)，并打造了“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等產(chǎn)品體系，合計布局17城，約2.6萬間。招商積余物業(yè)管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業(yè)管理面積0.76億平方米，住宅類物業(yè)管理面積0.77億平方米。

    聶黎明在會上闡述了公司為轉(zhuǎn)型做的工作。

    第一方面，公司對持有物業(yè)的管理架構(gòu)進行了調(diào)整，在招商蛇口總部層面成立了資產(chǎn)管理中心，作為全國統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺，將對所有持有物業(yè)從融、投、建、管、退進行全方位管理，代表招商蛇口作為重資產(chǎn)的管理平臺。第二方面，按照持有運營的邏輯，為提高當(dāng)期的經(jīng)營效益，并提高物業(yè)資產(chǎn)價值，進行運營管理體系的完善。第三方面，提高持有運營能力，目前公司整個體系、機制以及人才隊伍在持續(xù)進行優(yōu)化，打造適合持有物業(yè)經(jīng)營效益提高和資產(chǎn)升值的機制和體系，也會建立和共享有助于提高運營效率的資源。

    “總之，公司會從架構(gòu)、體系、資源、機制和能力等方面，提高持有物業(yè)運營的績效，為公司總體發(fā)展做出更大貢獻。我們也相信，未來分紅比例不會受到公司持有物業(yè)發(fā)展的影響。”聶黎明表示。

（編輯 李波）