遠(yuǎn)洋集團(tuán)以資產(chǎn)注入基金方式置換現(xiàn)金

    本報(bào)記者 王麗新

    12月2日，中國奧園對(duì)60億元理財(cái)產(chǎn)品提出兩個(gè)兌付方案，這也是繼三筆債務(wù)展期后，該公司再次提出的自救動(dòng)作之一。近一個(gè)月來，花樣年、中國奧園似乎一直坐在信用風(fēng)險(xiǎn)火山口上。事實(shí)上，緩解流動(dòng)性危機(jī)早已是房企當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)。從恒大觸發(fā)債務(wù)違約以來，“如何回流現(xiàn)金”已成多數(shù)房企掌舵人工作日程表中的頭等大事。

    “尋找戰(zhàn)投排序在前，這是部分房企一年多前就率先踏出的自救之道。無果之下，裁員及優(yōu)化組織架構(gòu)、與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商債務(wù)展期等都是標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    在這場行業(yè)跨入寒冬的自救運(yùn)動(dòng)中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)近期的一紙公告引發(fā)了記者的關(guān)注?；蛟S，這為類似房企提供了一個(gè)代價(jià)小，資產(chǎn)盤活能力強(qiáng)的安全造血樣本。

    讓重資產(chǎn)變輕的“瘦身術(shù)”

    11月23日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布了出讓及投資公告。出讓的是北京CBDZ6地塊；投資的是有限合伙企業(yè)Sino-OceanPrimeOfficePartnersILP。據(jù)悉，這是目前國內(nèi)寫字樓市場最大規(guī)模的美元基金。當(dāng)日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)收盤漲2.82%。

    在公告中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)預(yù)計(jì)，Z6項(xiàng)目出售事項(xiàng)所得款凈額約為64.12億元，擬將用作一般營運(yùn)資金、償還集團(tuán)債務(wù)或投資事項(xiàng)。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，這次公告是對(duì)10月中旬公告事宜的后續(xù)披露。

    10月13日深夜，遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露公告涉及兩件大事，一是聯(lián)合全球主權(quán)財(cái)富基金與機(jī)構(gòu)投資者，共同出資設(shè)立總規(guī)模14億美元的核心寫字樓基金；二是將旗下北京CBDZ6地塊及遠(yuǎn)洋光華國際項(xiàng)目注入該基金。

    有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者算了一筆賬，Z6項(xiàng)目以64.15億元交易價(jià)計(jì)算，除去出資4億美元（約合25.74億元人民幣）參投合伙基金，至少現(xiàn)金回流38億元。若加上遠(yuǎn)洋光華國際，兩個(gè)項(xiàng)目估值超百億元，變現(xiàn)超過53億元。另據(jù)接近遠(yuǎn)洋集團(tuán)人士推測，在計(jì)算后續(xù)收益等，近期預(yù)計(jì)約6億美元流入遠(yuǎn)洋境外賬戶，已提前覆蓋2022年4月份到期的5億美元債。

    看似資金有進(jìn)有出，但其背后卻值得房企掌舵人深思。

    第一，交割后項(xiàng)目公司將不再為遠(yuǎn)洋集團(tuán)附屬公司，遠(yuǎn)洋集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表得到優(yōu)化。在樓市銷售遇冷疊加資金監(jiān)管強(qiáng)化，回流到總部資金較高峰時(shí)下降的行業(yè)現(xiàn)象中，銷售端現(xiàn)金凈流入總部，可助其進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)靈活性。

    第二，寫字樓資產(chǎn)多是沉淀資金多、回報(bào)周期長的持有型物業(yè)，在順周期市場中，這些資產(chǎn)可為企業(yè)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但在“落袋為安”的逆周期市場中，讓重資產(chǎn)變輕、回流現(xiàn)金才是王道。從一定意義上而言，與主權(quán)基金開展創(chuàng)新合作，也側(cè)面表現(xiàn)出國際機(jī)構(gòu)對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的認(rèn)可，這對(duì)其后續(xù)搭建基金也有助力。

    第三，遠(yuǎn)洋集團(tuán)并不是甩賣核心寫字樓物業(yè)。從今年北京甲級(jí)寫字樓市場交易和租賃情況來看，有空置率降低租金上揚(yáng)趨勢，因此其市場估值并不低。

    第四，以寫字樓資產(chǎn)注資成立核心寫字樓基金公司，真正的核心在于出售物業(yè)換現(xiàn)金得收益。預(yù)計(jì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)將于9年內(nèi)，僅因出售事項(xiàng)便可累計(jì)獲得約13.15億元的收益，算上Z6累計(jì)評(píng)估增值情況，收益會(huì)更高。

    用資產(chǎn)管理思維超車？

    “這不是什么房企都能用的瘦身‘招式’，遠(yuǎn)洋此前在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，深諳不動(dòng)產(chǎn)的‘投融管退’套路，在該領(lǐng)域的資源也較豐厚。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，這種資產(chǎn)變現(xiàn)術(shù)將為遠(yuǎn)洋騰挪更多空間，比如保證資金鏈安全、在土地市場低潮期低價(jià)儲(chǔ)貨，聚焦開發(fā)主業(yè)尋彎道超車等。

    事實(shí)上，在過往嚴(yán)格投資紀(jì)律的約束下，在“三道紅線”長期維持“全綠”狀態(tài)中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也并未盲目冒進(jìn)取地。據(jù)中指院發(fā)布的《2021年1月-11月房地產(chǎn)企業(yè)拿地》榜單顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)拿地金額131億元，處在百強(qiáng)房企拿地排行榜的中游。

    上述業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在行業(yè)短期流動(dòng)性危機(jī)來臨之前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“居安思危”意識(shí)讓其盤整相關(guān)資產(chǎn)，憑借過去布局的資源，用資產(chǎn)管理輸出方式收回大量現(xiàn)金。

    基金成立后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下各業(yè)務(wù)更是迎來“用武之地”。如遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋不動(dòng)產(chǎn)及遠(yuǎn)洋服務(wù)分別擔(dān)任項(xiàng)目開發(fā)管理人及項(xiàng)目資產(chǎn)管理人，確?；鹌煜挛飿I(yè)的開發(fā)與運(yùn)營質(zhì)量；遠(yuǎn)洋資本擔(dān)任基金的普通合伙人（GP）和基金管理人，負(fù)責(zé)基金日常運(yùn)營和管理。運(yùn)營也好，服務(wù)也罷，業(yè)務(wù)都未外流，一步棋盤活多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，協(xié)同發(fā)力。

    “有資產(chǎn)管理思維的房企，意味著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)增值運(yùn)營有更深的理解，這是不同于開發(fā)銷售擴(kuò)規(guī)模的一錘子買賣思維，這類企業(yè)業(yè)務(wù)板塊設(shè)計(jì)較為靈活，肯花時(shí)間打造多維度彎道超車能力，錢賺得可能不快不大，但穿越周期能力更強(qiáng)。”上述人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，未來懂得做資產(chǎn)管理的房企，會(huì)活得更好。