招商積余拓展金融類(lèi)物管業(yè)務(wù) 收購(gòu)新中物業(yè)67%股權(quán)

    本報(bào)記者 趙學(xué)毅 見(jiàn)習(xí)記者 李昱丞

    繼去年末宣布擬增資深圳匯勤之后，招商積余再次拓展金融類(lèi)物管業(yè)務(wù)。6月16日晚間，招商積余公告稱(chēng)，擬以5.36億元收購(gòu)新中物業(yè)管理（中國(guó)）有限公司（下稱(chēng)“新中物業(yè)”）67%股權(quán)。

    公開(kāi)資料顯示，新中物業(yè)成立于2000年，2001年正式接管中國(guó)銀行總行大廈項(xiàng)目，主要為銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)客戶(hù)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)以及銀行輔助服務(wù)。

    招商積余表示，交易將進(jìn)一步提升公司金融類(lèi)物管業(yè)務(wù)影響力，擴(kuò)大公司物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模。交易完成后，新中物業(yè)將納入公司合并報(bào)表范圍，并為公司帶來(lái)一定的收益。

    發(fā)力金融類(lèi)物管業(yè)務(wù)

    根據(jù)公告，截至2021年7月底，新中物業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量241個(gè)，在管建筑面積約559萬(wàn)平方米，分布于境內(nèi)26個(gè)省份、直轄市，其中在管辦公物業(yè)建筑面積約457萬(wàn)平方米，占比約82%。

    招商積余2022年一季報(bào)顯示，截至季末，公司在管項(xiàng)目1754個(gè)，管理面積2.91億平方米。據(jù)此粗略計(jì)算，新中物業(yè)并表后，招商積余在管項(xiàng)目和管理面積將在原有基礎(chǔ)上同比增長(zhǎng)約14%和2%。

    “招商積余收購(gòu)新中物業(yè)，除了可以快速擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)盤(pán)面和增厚業(yè)績(jī)以外，還可以?xún)?yōu)化提升自身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升不受政府指導(dǎo)價(jià)限制的商辦物業(yè)的占比，為公司后續(xù)發(fā)展打下較好的基礎(chǔ)。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    招商積余2021年年報(bào)顯示，公司基礎(chǔ)物業(yè)管理毛利率為11.11%，其中住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率和非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率分別為6.57%和13.60%，非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率超過(guò)住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率的兩倍，對(duì)盈利的貢獻(xiàn)度更高。

    這不是招商積余第一次收購(gòu)金融類(lèi)物管業(yè)務(wù)。2021年12月31日，招商積余公告稱(chēng)，擬對(duì)深圳市匯勤物業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)“深圳匯勤”）增資，增資完成后公司將持有深圳匯勤65%股權(quán)。深圳匯勤主要為以招商銀行為主的金融機(jī)構(gòu)客戶(hù)提供物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)建筑面積約222萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)以辦公類(lèi)物業(yè)為主。目前招商積余暫未透露增資進(jìn)展，天眼查數(shù)據(jù)亦顯示目前增資尚未完成。

    與頭部企業(yè)動(dòng)輒數(shù)十億元甚至上百億元的收購(gòu)案相比，目前招商積余的收并購(gòu)步伐邁得較為謹(jǐn)慎。除了金融類(lèi)物管業(yè)務(wù)以外，招商積余此前的興趣點(diǎn)在于航空物業(yè)。去年12月，招商積余相繼收購(gòu)上航物業(yè)和南航物業(yè)，耗資合計(jì)約2.84億元。此前在2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上，招商積余董事長(zhǎng)聶黎明表示，相信2022年是一個(gè)更好的時(shí)機(jī)，但會(huì)保持理性態(tài)度。

    億翰智庫(kù)研究中心總監(jiān)于小雨對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，招商積余繼2021年末收購(gòu)2個(gè)航空物業(yè)之后再次出手，一定程度上顯示出招商積余對(duì)外擴(kuò)張的需求。這次標(biāo)的為金融類(lèi)辦公物業(yè)標(biāo)的，對(duì)于招商積余多元化業(yè)態(tài)綜合服務(wù)能力的提升有較大的益處。

    收購(gòu)標(biāo)的PE約20倍

    值得注意的是，在此次收購(gòu)中，招商積余對(duì)新中物業(yè)給出了較高的估值。按照5.36億元收購(gòu)新中物業(yè)67%股權(quán)來(lái)看，新中物業(yè)100%股權(quán)對(duì)價(jià)約為8億元。根據(jù)公告，新中物業(yè)2021年凈利潤(rùn)約為4001.12萬(wàn)元，8億元對(duì)應(yīng)約20倍市盈率（PE）。

    這一估值超過(guò)上市物業(yè)公司平均水準(zhǔn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日，按照港交所行業(yè)分類(lèi)，57家上市物業(yè)公司的平均市盈率約為11.61倍，其中僅10家上市物業(yè)公司市盈率超過(guò)20倍。

    柏文喜認(rèn)為，較高估值背后的原因主要在于新中物業(yè)的在管面積以不受政府指導(dǎo)價(jià)限制的商辦物業(yè)為主，未來(lái)會(huì)有較大的隨行就市定價(jià)空間，從而帶來(lái)業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

    華泰證券研報(bào)則認(rèn)為，新中物業(yè)擁有較多現(xiàn)金和辦公類(lèi)固定資產(chǎn)，預(yù)計(jì)剔除這些資產(chǎn)影響后的標(biāo)的估值PE約為13倍。

    從近兩年經(jīng)營(yíng)成績(jī)看，2020年-2021年新中物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.36億元、4.10億元，凈利潤(rùn)4129.16萬(wàn)元、4001.12萬(wàn)元，2021年?duì)I收、凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)22.02%、-3.10%。對(duì)此，招商積余在公告中表示，新中物業(yè)2021年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步上升，但由于非經(jīng)常性的營(yíng)業(yè)外收入變化，導(dǎo)致2021年凈利潤(rùn)略微低于2020年水平。

    平安證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前受關(guān)聯(lián)房企資金承壓、一二級(jí)估值倒掛等因素影響，并購(gòu)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的涌現(xiàn)，此次交易為招商積余把握機(jī)遇搶占優(yōu)質(zhì)資源之舉，后續(xù)公司憑借股東方背景、自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及相對(duì)充裕資金，有望進(jìn)一步受益整合機(jī)遇。

    于小雨表示，考慮到標(biāo)的并非傳統(tǒng)住宅類(lèi)物業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目集中于金融類(lèi)項(xiàng)目，市場(chǎng)上的對(duì)標(biāo)相對(duì)較少，其所擁有的較稀缺資源能在一定程度上為招商積余帶來(lái)較好的溢價(jià)可能性，或許是標(biāo)的獲得較高溢價(jià)的主要原因。

（編輯 上官夢(mèng)露）