從投資策略看上坤地產(chǎn)：戰(zhàn)略清晰的成長型房企樣本

    本報記者 劉會玲

    近日，上坤地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“上坤地產(chǎn)”）在港交所網(wǎng)站更新了通過聆訊后的招股書，于10月31開始招股，計劃11月17日上市。

    據(jù)更新的招股書，今年前4月，上坤地產(chǎn)實現(xiàn)毛利率51.6%，高于去年同期的49.8%，盈利指標整體良好。

    與偏安一隅后搬至上海的很多房企不同，資料顯示，上坤地產(chǎn)起家于上海，深耕聚焦一、二線核心及強三線重點城市，自2016年開啟全國化進程后，現(xiàn)已布局上海、浙江、江蘇、湖北、安徽、廣東、江西、河南八個省份和直轄市，圍繞城市群內(nèi)重點都市圈進行布局，形成以中心城市及省會城市為管理核心，向周邊三、四線城市輻射的戰(zhàn)略核心經(jīng)濟圈。

    精準拿地疊加資源整合

    投資策略更加審慎有效

    上坤的成長與中國的城市化進程息息相關(guān)，城市對于空間的需求，無論從數(shù)量還是品質(zhì)上來看，都依然龐大。但是，市場單邊快速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了，拿地風險就凸顯出來了。一旦拿錯地，就有可能拖累現(xiàn)金流。

    在投資策略的精準度上，上坤地產(chǎn)自成立以來便擁有洞察市場潛力的能力和抵制誘惑的定力。成立于2010年的上坤地產(chǎn)，在剛開始的五年就選擇了夯實基礎(chǔ)、深耕上海，也因此拒絕了很多城市布局的機會。上坤地產(chǎn)的創(chuàng)始人朱靜曾表示，“做不到上海30強，絕不走出上海”，2016年上坤地產(chǎn)榮獲當年度上海房企銷售金額排名前30強，進而，上坤地產(chǎn)走出上海，開始全國化的布局。

    進入2020年，上坤地產(chǎn)已經(jīng)進駐了更多戰(zhàn)略型城市，在企業(yè)規(guī)模發(fā)展的不斷突破下，上坤將業(yè)務(wù)拓展并深耕于長三角經(jīng)濟區(qū)，戰(zhàn)略性地將業(yè)務(wù)拓展至珠三角經(jīng)濟區(qū)以及布局長江中游經(jīng)濟區(qū)。未來將堅持投資定力，對既有已進入?yún)^(qū)域深化城市深耕策略。

    招股書顯示，截至2020年7月底，上坤地產(chǎn)擁有投資權(quán)益的物業(yè)組合項目為49個，總土儲約為412.93萬平方米，足以供其2至3年的開發(fā)，其物業(yè)項目的質(zhì)量和戰(zhàn)略定位將為上坤地產(chǎn)的長期可持續(xù)增長奠定良好的基礎(chǔ)和支撐。

    除了拿地策略上踏準周期精準布局，上坤地產(chǎn)還指出，未來土地資源獲取形式多元化及成本優(yōu)勢是發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，公司正努力打造一流的資源整合平臺，在地產(chǎn)開發(fā)、資金對接、同行合作等方面實現(xiàn)資源的協(xié)同效應(yīng)，推動投資效能的提高。

    比如，上坤先后與多家大中型全國商業(yè)銀行、地方性商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司、地產(chǎn)私募基金等金融機構(gòu)建立并保持著良好合作關(guān)系，為企業(yè)長期發(fā)展提供強有力的金融服務(wù)支持

    作為一家成立十余年便穩(wěn)居中國房企百強的上海企業(yè)，上坤地產(chǎn)在運營戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和資源整上提出了自己的獨到見解，并取得了一定的成果。隨著招股進行，上坤地產(chǎn)的赴港上市再次推進，后續(xù)上市進程值得關(guān)注。

    降杠桿成果顯著

    財務(wù)穩(wěn)健協(xié)同效應(yīng)凸顯

    之所以謹慎拿地，拒絕“機會型”城市的誘惑，背后是房企拿地條件的嚴苛和融資環(huán)境的收緊。作為一家將“杜邦分析法”作為企業(yè)運營圣經(jīng)的公司，上坤的拿地與成本算賬，投入產(chǎn)出，回報測算都密切相關(guān)。

    得益于對公司負債結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀況的足夠重視，上坤地產(chǎn)在規(guī)模發(fā)展，走向全國的過程中，資本結(jié)構(gòu)也得到顯著優(yōu)化。

    更新后的招股書顯示，2018年至2019年，上坤地產(chǎn)的凈負債率分別為325.9%和118.8%，去杠桿成果顯著；截至今年4月，凈負債率進一步降至73.8%，滿足“三道紅線”對凈負債率的監(jiān)管要求，負債結(jié)構(gòu)更加合理穩(wěn)健。

    此外，上坤地產(chǎn)還密切監(jiān)控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以確保擁有充足的現(xiàn)金流滿足償還債務(wù)和業(yè)務(wù)拓展的現(xiàn)金需求。

    據(jù)最新招股書，截至2020年4月末，上坤地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為1.4倍，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物能有效覆蓋短期負債，短期償債能力明顯提升，充分的現(xiàn)金流量將為公司未來債務(wù)償還和業(yè)務(wù)開展提供支撐。上坤通過運營效率提升、精準投資布局、區(qū)域深耕戰(zhàn)略，以及高效執(zhí)行，全面兌現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。同時，形成管理成熟、戰(zhàn)略清晰、效率優(yōu)先的企業(yè)經(jīng)營團隊。

（編輯 喬川川）