代建萬(wàn)億元藍(lán)海市場(chǎng)待挖掘 “管理紅利”下業(yè)務(wù)滲透率提升

    本報(bào)記者 王麗新

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化程度越來(lái)越高，物業(yè)、代建、景觀等細(xì)分業(yè)務(wù)開始分拆獨(dú)立出來(lái)，相關(guān)企業(yè)也開始登陸資本市場(chǎng)。

    5月31日，中原建業(yè)正式在港交所上市，成為繼綠城管理控股之后在港股市場(chǎng)上的第二家內(nèi)地房企代建企業(yè)。與此同時(shí)，這一以輕資產(chǎn)商業(yè)模式見(jiàn)長(zhǎng)的萬(wàn)億元量級(jí)市場(chǎng)再次進(jìn)入投資者視野。

    “代建已由探索起步階段，進(jìn)入令人矚目的創(chuàng)新發(fā)展新階段。”在首屆中國(guó)代建價(jià)值峰會(huì)上，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體如是指出。“在樓市發(fā)展趨于變緩的前幾年，各大房企均在尋求破局之道，中小房企更加面臨走出發(fā)展低谷的問(wèn)題。”海南裕泰投資有限公司執(zhí)行董事王紅兵亦表示，代建企業(yè)助力中小企業(yè)擺脫開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)能力及經(jīng)驗(yàn)不足的困境，助其掌握了后期市場(chǎng)發(fā)展的先機(jī)，迎來(lái)發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

    放眼國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代建的發(fā)展歷程，不難看出，代建行業(yè)的迅速發(fā)展，主要是中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控倒逼企業(yè)變革，進(jìn)入“白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)專業(yè)化提出更高要求，越來(lái)越多的企業(yè)開始進(jìn)行多元化嘗試以及跨領(lǐng)域資源整合，由“重”變“輕”成了房企轉(zhuǎn)型的核心訴求。在此背景下，代建模式的賽道將不斷拓寬，市場(chǎng)需求也會(huì)逐步擴(kuò)大。

    代建賽道規(guī)模有待拓寬

    《中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，未來(lái)由于市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多品牌房企開始轉(zhuǎn)型，代建行業(yè)的企業(yè)規(guī)模得到迅速擴(kuò)充，市場(chǎng)滲透率逐年提升。代建市場(chǎng)規(guī)模占比將以年均21.3%的速度高速增長(zhǎng)，到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá)到12.5%，對(duì)應(yīng)2021年的4.8%的滲透率。按照歐美模式下代建業(yè)務(wù)占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行業(yè)的滲透率還有5.2倍的空間，賽道廣闊，未來(lái)發(fā)展十分可觀。

    “到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率為63.89%，跟發(fā)達(dá)國(guó)家還差了十幾個(gè)百分點(diǎn)，每年還有大量的投資建設(shè)規(guī)模，至少需要十多年到二十年的發(fā)展。根據(jù)最近兩年數(shù)據(jù)，每年大概有14萬(wàn)億元投資額，這個(gè)背后就會(huì)存在不同比例的代建或者是開發(fā)管理的需求，包括住宅投資10萬(wàn)億元、商業(yè)用房1.3萬(wàn)億元、寫字樓大概在6500億元、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房大概是8000億元、科教大概是5000億元，這個(gè)量不小，其背后都會(huì)有代建需求。”金地集團(tuán)開發(fā)管理公司總經(jīng)理蔡戈鳴向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，正是因?yàn)榭吹酱ㄊ禽p資產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的收益空間，并且代建業(yè)務(wù)可在資本市場(chǎng)分拆上市等多重原因，眾多主流品牌房企對(duì)代建業(yè)務(wù)愈加的關(guān)注。當(dāng)下這個(gè)階段，代建領(lǐng)域儼然成為繼物業(yè)管理之后的又一個(gè)風(fēng)口。

    對(duì)此，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心執(zhí)行董事、首席分析師樂(lè)加棟表示，代建行業(yè)的資本實(shí)力有幾方面體現(xiàn)，其中委托方群體的多元化夯實(shí)了其發(fā)展的寬度，未來(lái)政府代建仍將是代建市場(chǎng)的重要支柱，另外，中小企業(yè)、國(guó)企及非商品住宅等領(lǐng)域也將齊頭并進(jìn)，共拓前路；此外，行業(yè)的先進(jìn)性還表現(xiàn)在其標(biāo)的的稀缺上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地紅利、金融紅利向管理紅利的轉(zhuǎn)化中，代建無(wú)負(fù)債、強(qiáng)現(xiàn)金流、抗周期等特點(diǎn)使其安全性較高，輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì)明顯，因此在房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域具備稀缺性優(yōu)勢(shì)，理應(yīng)享受更高估值。

    開啟競(jìng)合發(fā)展新模式

    眾所周知，當(dāng)前，輕資產(chǎn)管理行業(yè)走上“風(fēng)口”，綠城管理以“中國(guó)代建第一股”的領(lǐng)先姿態(tài)，引領(lǐng)相關(guān)企業(yè)陸續(xù)開啟上市進(jìn)程。

    5月27日，在中國(guó)首屆代建價(jià)值峰會(huì)上，綠城管理、當(dāng)代管理、華潤(rùn)置地、金地管理、雅居樂(lè)房管、中原建業(yè)6家代建領(lǐng)軍企業(yè)宣布組建輕資產(chǎn)聯(lián)盟，綠城管理CEO李軍將擔(dān)任首屆輕資產(chǎn)聯(lián)盟輪值主席。業(yè)內(nèi)將其解讀為，這意味著中國(guó)的代建行業(yè)迎來(lái)了競(jìng)合發(fā)展的新階段，代建企業(yè)從各自作戰(zhàn)變?yōu)榱藦?qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，有望成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式重塑的關(guān)鍵助推器。

    “以前投資人認(rèn)為我們屬于地產(chǎn)行業(yè)，受政策宏觀調(diào)控影響，但事實(shí)上的業(yè)績(jī)證明，宏觀調(diào)控對(duì)代建行業(yè)形成了利好。”綠城管理CEO李軍表示，政府的采購(gòu)服務(wù)、城市更新等，廣闊的存量市場(chǎng)可以讓代建需求持續(xù)存在。與純粹的物業(yè)公司相比，代建的業(yè)務(wù)量更大，利潤(rùn)水平也明顯更高。

    而對(duì)于更多頭部企業(yè)參與到代建行業(yè)的市場(chǎng)格局，李軍坦然道，頭部企業(yè)進(jìn)入代建行業(yè)當(dāng)然會(huì)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，但我們對(duì)這種情況比較坦然。因?yàn)槲磥?lái)所有的頭部企業(yè)都會(huì)做代建，區(qū)別只是誰(shuí)來(lái)的早一點(diǎn)誰(shuí)來(lái)得晚一點(diǎn)。更多參與者的加入，意味著我們可以加快做大行業(yè)蛋糕。未來(lái)，代建聯(lián)盟有可能成長(zhǎng)為社會(huì)化的聯(lián)盟，在管理標(biāo)準(zhǔn)化和信任體系基礎(chǔ)上建立起的產(chǎn)業(yè)協(xié)同，可以幫助所有的參與方做到交易成本最低、產(chǎn)出效益最大化。

（編輯 孫倩）