深圳樓市變局：量價齊跌進入下行周期

    在“7·31新政”實施三個月后，深圳樓市出現(xiàn)了實質性的量價齊跌。

    剛剛過去的10月，深圳新房、二手房量價全面“失守”。值得關注的是，回望2016年的9·30新政，將近三年過去，深圳樓市終于出現(xiàn)實質性的下跌，不僅表現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據上，更因在真實市場中，出現(xiàn)了新房的降價打折，以及二手房業(yè)主的降價“拋售”。

    市場轉冷、開發(fā)商打折、購房者觀望，深圳樓市的預期已開始逆轉，供求關系也發(fā)生了實質性變化，一邊是需求端的觀望，一邊是供給端的擴大，徹底進入了買方市場。

    10月，深圳開發(fā)商紛紛推貨。據美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，截至10月底，深圳住宅產品的備案量達5263套，較9月增加46%，創(chuàng)下今年單月新高。

    多位業(yè)內人士認為，在供需關系變化加劇下，深圳房價或將進一步下跌。美聯(lián)物業(yè)深惠總經理江少杰認為，“這種情況只是一個開始，明年不會有太大改變。”

    一二手市場之變

    2018年的秋天，深圳最資深的房地產從業(yè)者，也感受到了市場的寒意。

    受新房限價影響，深圳新房均價近兩年保持小幅下跌態(tài)勢，10月全市一手住宅成交均價為54071元/平方米，環(huán)比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上漲0.09%外，新房成交均價已累計實現(xiàn)24連微跌。

    但在限價之下，這種均價存在失真。真實的市場中，已出現(xiàn)了降價。如位于深圳龍崗區(qū)的遠洋新天地二期推出了特價房；坪山區(qū)的泰富華悅都會，也在國慶期間推出了60套房源清盤，部分低于3萬元/平方米。

    一位新房代理機構的負責人表示，近期龍崗一些住宅、公寓、商鋪出現(xiàn)特價，普遍的理由是“工程抵款”。就是之前給施工方房屋來沖抵工程款，現(xiàn)在施工方拿著這些房子來銷售，這在以前的市場中極為罕見。

    即使如此，開發(fā)商的新盤去化率也不理想。機構人士表示，近期開盤的除了綠景紅樹灣1號、碧桂園鳳凰公館的去化率能到70%，其它大部分在20%左右，好一些的30%-40%，還有的去化率為個位數(shù)。

    作為更能反映真實市場的二手房，則出現(xiàn)了多例業(yè)主降價，這在過去三年的深圳樓市幾乎沒有出現(xiàn)過。

    據深圳中原研究院數(shù)據，10月二手住宅價格為52481元/平方米，環(huán)比下滑0.73%，且下滑幅度較上月提升0.57個百分點，實現(xiàn)三月連跌。

    具體來看，全市各區(qū)二手住宅成交均價皆出現(xiàn)下跌。其中，寶安和福田下滑幅度最大，據深圳中原研究院數(shù)據，寶安均價下滑1.1%，福田下滑1.0%；而羅湖下降幅度最小，環(huán)比下滑0.4%，均價57553元/平方米。

    業(yè)內人士表示，如果新盤去化率低，意味著開發(fā)商手里的存貨會越積越多。也意味著，如果接下來外部條件沒有轉暖，價格只能繼續(xù)下探。

    二手房業(yè)主心態(tài)也開始悲觀。據深圳中原研究院數(shù)據，近期銀湖豪宅片區(qū)、葵涌片區(qū)二手房，業(yè)主報價下調幅度分別為13.0%、12.8%。僑城東、新洲、橫崗荷坳、大鵬、后海灣、南山中心、龍華民治、布吉南嶺片區(qū)報價下調幅度均在6%以上。

    貝殼研究院預測，從二手房的潛在需求和三季度的低位趨穩(wěn)形勢來看，在諸多不確定性的影響下，“預計四季度及明年市場難有起色。”

    房價真的要降了

    一位大型開發(fā)商人士指出，在市場轉冷背后，深圳樓市的預期已經改變，供需雙方關系逆轉。

    與其他城市不同，深圳樓市在過去幾年又涌入了大量的投資客，高峰期占比曾高達40%以上，而今，投資客已大部分退出市場；剛需客則抱著“再等一等”的心態(tài)觀望。

    需求的萎縮反映到市場中，就是成交的急劇下降。代理機構人士表示，10月份新房的訪客量有所提高，但是成交轉化率并不高。

    深圳中原研究中心統(tǒng)計，10月22日至10月28日期間，深圳有四個住宅項目入市，一手住宅整體開盤去化僅約兩成。

    深圳市規(guī)土委數(shù)據顯示，10月，深圳新房成交量僅為1835套，環(huán)比下降18.37%。從7·31新政后短短三個月內累計下降49.07%，創(chuàng)近半年新低；二手房住宅過戶3787套，環(huán)比下跌23.53%，創(chuàng)下近20個月（今年2月份除外）以來的最低值。

    供給端方面，推盤量卻還將進一步加大。中原地產表示，年底將近，開發(fā)商群體為了完成業(yè)績目標，也為了回籠更多的資金來應對不確定性，在短期會選擇密集、折價出貨，這會造成市場短期內供應大增，價格競爭出現(xiàn)。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，目前仍然處于7·31政策的消化期，疊加前期出臺的政策影響力，成交量下滑是大概率事件。不過，隨著政策的威力消退，部分買家已重新開始看房。

    對于深圳樓市未來走勢，何倩茹認為，特價房或其他促銷手段在第四季度出現(xiàn)，預計11月和12月的新房成交量有望回升。

    “目前，二手市場也多了客戶看房，而且也出現(xiàn)了議價空間。”何倩茹稱，自10月中旬以來，深圳二手住宅的每日備案量已逐漸升至200套以上，二手住宅市場的交易量有回升的苗頭，預計11月全市二手住宅的備案量亦將上升。

    深圳市房地產中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓則持不同看法，她指出，收入上漲預期不穩(wěn)定，以及匯率沖擊導致資產價格調整，再加上各類利空調控政策，加速收入與房價的脫節(jié)，2018至2019年，深圳二手住宅將會是量價齊跌的走勢。

    “近期的樓市可以用急轉直下來形容，各行業(yè)都出現(xiàn)了資金趨緊”。美聯(lián)物業(yè)深惠總經理江少杰也認為，如今全球房價都在下跌，香港也是跌勢明顯，主要是外部環(huán)境影響，預計深圳房價也會跌20%左右，在以往的波動中，香蜜湖、后海、華僑城等核心區(qū)域一直堅挺，但這次不會幸免，核心區(qū)域房價會跌10%-15%不等，偏遠區(qū)域可能會跌破20%。