深圳樓市博弈加劇 二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)漸成趨勢(shì)

    市場(chǎng)趨向平穩(wěn)、開(kāi)發(fā)商大量推盤(pán)、購(gòu)房者觀望……有購(gòu)房者形容，當(dāng)前深圳樓市的參與者都“徘徊在十字路口”，買(mǎi)賣(mài)雙方的“博弈”已初顯結(jié)果。

    投資公司出貨

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月深圳共有18個(gè)新房項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，其中住宅和公寓產(chǎn)品的總推售量高達(dá)9977套，11月預(yù)計(jì)將有21個(gè)新房項(xiàng)目入市。雖然10月推盤(pán)量大增，但是市場(chǎng)去化率卻呈走低態(tài)勢(shì)。無(wú)論是顧客扎堆的“網(wǎng)紅盤(pán)”，還是市區(qū)還是較為偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)，實(shí)際去化率均不理想。深圳市規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月深圳全市新房住宅的成交均價(jià)為每平方米54071元，環(huán)比下降0.02%，成交套數(shù)為1835套，環(huán)比下滑18.35%。

    證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，數(shù)個(gè)本來(lái)已被“整售”項(xiàng)目也在近期以“散售”的形式入市。在龍華紅山地鐵站附近，一處“網(wǎng)紅”公寓樓盤(pán)最近以“散售”的形式推出數(shù)百套公寓，價(jià)格在每平方米7.5萬(wàn)元至8.5萬(wàn)元左右。

    去年11月，該項(xiàng)目的數(shù)百套商務(wù)公寓才被打包“整售”。此番入市，自然也就吸引許多人來(lái)“一睹風(fēng)采”。不過(guò)，多位購(gòu)房者告訴記者，價(jià)格漲幅之大讓人難以接受。記者調(diào)查顯示，2017年11月，這批公寓的備案均價(jià)僅為每平方米5.7萬(wàn)元左右，目前的銷(xiāo)售價(jià)格卻直逼附近帶學(xué)位的住宅項(xiàng)目。深圳中原研究中心的報(bào)告顯示，這個(gè)“次新房”項(xiàng)目入市按照二手房形式來(lái)交易，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交約30套。

    而在羅湖筍崗片區(qū)，一處商務(wù)公寓項(xiàng)目也是去年“整售”給投資公司的貨源，近期投資公司拿出近百套公寓“散售”，房源價(jià)格在每平方米7.5萬(wàn)元左右，2017年5月這批商務(wù)公寓產(chǎn)品的備案價(jià)為每平方米6.8萬(wàn)元左右。

    這些本已“整售”的公寓突然“散售”，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，原因可能是年底資金緊張，投資公司拿出部分項(xiàng)目回款以減少壓力。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，投資公司一次性大規(guī)模拿盤(pán)，能獲得比較低的折扣，日后轉(zhuǎn)讓時(shí)可以獲取較大的溢價(jià)，這是投資公司的一種盈利模式。目前來(lái)看，由于“731政策”出臺(tái)了商務(wù)公寓的限售政策，市場(chǎng)上對(duì)商務(wù)公寓的需求有所降溫，而且對(duì)商務(wù)公寓短期的溢價(jià)率預(yù)期也有所降低。投資公司在這個(gè)時(shí)候出貨，一方面是預(yù)計(jì)短期內(nèi)價(jià)格上漲的空間有限，“落袋為安”是上策；另一方面，投資公司購(gòu)房的資金大多來(lái)源于貸款，資金壓力也不小，再加上年底一向是樓市銷(xiāo)售旺季，因此結(jié)合上述這些原因，出現(xiàn)了近期的推貨熱潮。

    以價(jià)換量

    市場(chǎng)趨向平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商必然是感觸最深。“之前，一些離市區(qū)較遠(yuǎn)的公寓項(xiàng)目推出了一些特價(jià)盤(pán)，我最近去龍崗中心城看房，發(fā)現(xiàn)有商鋪也在降價(jià)。”成先生告訴記者，“這些商鋪都緊靠主干道，原來(lái)甚至賣(mài)到每平方米8萬(wàn)多元，現(xiàn)在推出特價(jià)每平方米3萬(wàn)多元，說(shuō)是工程抵款，就是之前給施工方房屋來(lái)沖抵工程款。”

    “開(kāi)發(fā)商每年都有一定的銷(xiāo)售目標(biāo)，如果快到年底尚有距離，他們就會(huì)對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，以期快速銷(xiāo)售快速回款，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。”福田一處新盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。

    此外，由于新盤(pán)項(xiàng)目和一些酒店式公寓項(xiàng)目大量推出，中介上街兜售房源的現(xiàn)象也在多處出現(xiàn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)看，開(kāi)發(fā)商資金壓力還是很大，密集推盤(pán)加上主動(dòng)促銷(xiāo)，表明部分開(kāi)發(fā)商已顯露出以價(jià)換量的心態(tài)。

    一邊是需求端的觀望，一邊是供給端的擴(kuò)大，在一些業(yè)主和分析人士看來(lái)，深圳樓市似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”。為了置換更大一點(diǎn)的房子，岳小姐早已經(jīng)在3個(gè)月前把自己的房子掛牌，但仍未賣(mài)出，“最近更感到意外的是，之前看好的二手房竟然有業(yè)主主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，深圳二手房市場(chǎng)似乎已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。”她說(shuō)。

    深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)此前公布的中介行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，隨著樓市觀望氛圍的日益濃郁，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也有所松動(dòng)，除龍崗、大鵬兩區(qū)外，全市其余各區(qū)二手房報(bào)價(jià)均出現(xiàn)不同程度下調(diào)，這也預(yù)示著當(dāng)下二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈已初顯結(jié)果，即二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)已漸成趨勢(shì)。何倩茹認(rèn)為，今年房企整體業(yè)績(jī)不太理想，年度銷(xiāo)售目標(biāo)的完成壓力非常大，因此在第四季度，一手新房有望出現(xiàn)一些特價(jià)房。從10月開(kāi)始到農(nóng)歷新年之前，是一個(gè)窗口期。而樓市的調(diào)控方向，暫時(shí)仍然以偏緊為主，松動(dòng)的可能性會(huì)有，但要視樓市的整體走勢(shì)是否出現(xiàn)較為明顯的下行情況而定。