市場(chǎng)激辯樓市松綁！三圖看懂 為何是炒房客的一廂情愿

2019年即將來(lái)臨，從2018年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，穩(wěn)房?jī)r(jià)取得了成效，瘋漲勢(shì)頭得到了有效遏制，而在此背景下，近期市場(chǎng)對(duì)于接下來(lái)樓市是否松綁產(chǎn)生了分歧。

也有研究顯示，房地產(chǎn)調(diào)控是否放松，取決于其對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的“療效”。自2015年之后，房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的效應(yīng)呈現(xiàn)邊際遞減的趨勢(shì)，因此2019年維持調(diào)控是大概率事件。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住宅價(jià)格指數(shù)顯示，自2016年9.30新政以來(lái)，無(wú)論是新房、還是二手房，以北上廣深一線熱點(diǎn)城市為代表的中國(guó)樓市價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，2018年價(jià)格更是表現(xiàn)平穩(wěn)。

(圖片數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

而有專業(yè)人士注意到，近期有兩次政治局會(huì)議未提到房地產(chǎn)。此前中共中央政治局12月13日召開(kāi)會(huì)議，今年第三次提到“六個(gè)穩(wěn)”，但此次的中央政治局會(huì)議新聞稿中沒(méi)有提及房地產(chǎn)。

這是繼今年10月底的中央政治局會(huì)議之后，又一次在新聞稿中未提及房地產(chǎn)。

兩次中央政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位甚至放松？

放松派：樓市不穩(wěn)固定資產(chǎn)投資也難穩(wěn)

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資也難以穩(wěn)住，就會(huì)給六個(gè)穩(wěn)目標(biāo)帶來(lái)壓力。

比如新城控股副總裁歐陽(yáng)捷表示，當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行無(wú)疑是政策方向最為關(guān)注的。盡管房地產(chǎn)投資、開(kāi)工、成交、房企到位資金仍處于正增長(zhǎng)區(qū)間，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)，增速整體趨緩，銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯壓力。房地產(chǎn)的重心在住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)下行三要素來(lái)自于投機(jī)客全面退潮、首置客無(wú)力購(gòu)房、改善客出現(xiàn)觀望。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資也難以穩(wěn)住，就會(huì)給穩(wěn)中求進(jìn)、保持增長(zhǎng)帶來(lái)更大的壓力。預(yù)計(jì)調(diào)控政策會(huì)悄然放松，明年住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)回溫。

歐陽(yáng)捷表示，“市場(chǎng)下行趨勢(shì)不變、壓力增大已是共識(shí)，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能在6%-6.3%之間。全球經(jīng)濟(jì)同步收縮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)或難以獨(dú)善其身。因此，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)成為重中之重。”

歐陽(yáng)捷甚至預(yù)期，政策放松是大趨勢(shì)，嚴(yán)冬不會(huì)來(lái)臨，明年住宅市場(chǎng)將會(huì)回溫。市場(chǎng)成交量下滑是住宅市場(chǎng)的主要問(wèn)題。限購(gòu)的目的是為了限制投機(jī)，既然投機(jī)客全面退潮，放松限購(gòu)就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。

堅(jiān)守派：不提不代表放松

但是另一派觀點(diǎn)認(rèn)為，不提及并不代表調(diào)控就放松了。58安居客首席分析師張波指出，近兩次的政治局會(huì)議均未提及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策有特定原因。

主要有兩點(diǎn)，一方面今年以來(lái)的樓市調(diào)控的確取得了明顯的效果，樓市降溫房?jī)r(jià)企穩(wěn)已成定局，并且今年在加大于樓市亂象打擊的過(guò)程中也充分凈化了市場(chǎng)環(huán)境，目前樓市正處于平穩(wěn)和健康發(fā)展之中；

另一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大以及外部風(fēng)險(xiǎn)的不確定性增強(qiáng)則表現(xiàn)得更為明顯，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響更不容忽視，表面未提及房地產(chǎn)，實(shí)則和房地產(chǎn)存在重大關(guān)聯(lián)。

張波認(rèn)為，不提不代表不重視，不提不代表要放松，的確近兩次的政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，給了市場(chǎng)較大的想像空間，但單從未提及就揣測(cè)未來(lái)樓市調(diào)控可能會(huì)出現(xiàn)變化未免太過(guò)武斷。

張波預(yù)期，樓市調(diào)控已經(jīng)取得明顯的效果，樓市降溫房?jī)r(jià)企穩(wěn)已成定局。雖未在近期政治局會(huì)議重申，但依然會(huì)作為重點(diǎn)在后續(xù)的政府相關(guān)報(bào)告中列示。

調(diào)控是否放松取決于什么？

而蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任、高級(jí)研究員黃志龍?jiān)?2月18日的研報(bào)中表示，房地產(chǎn)調(diào)控是否放松，取決于房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的“療效”怎樣。

黃志龍表示，2015年迄今，房地產(chǎn)的穩(wěn)增長(zhǎng)效應(yīng)邊際遞減。經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行、庫(kù)存高企使得“去庫(kù)存”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策導(dǎo)向。

從數(shù)據(jù)上看，2003年-2015年房地產(chǎn)與GDP增速高度同步，但在2015年“去庫(kù)存”周期中，房地產(chǎn)對(duì) GDP 的拉動(dòng)效果已明顯減弱，房地產(chǎn)投資增速一度由 2015 年底不足 1%升至今年上半年的10%以上，但同期名義GDP增速僅提高約3個(gè)百分點(diǎn)。2018年下半年，房地產(chǎn)投資仍然保持了接近10%的平穩(wěn)增長(zhǎng)，但GDP增速卻再度出現(xiàn)回落。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的效應(yīng)邊際遞減趨勢(shì)日趨明顯。

(圖片來(lái)源：蘇寧金融研究院)

房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的效應(yīng)邊際遞減

為何會(huì)出現(xiàn)這種新變化？黃志龍認(rèn)為，原因可能在于：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)上下游制造業(yè)的帶動(dòng)作用逐漸減弱，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)快速提升；同樣，房地產(chǎn)繁榮對(duì)居民消費(fèi)的影響，也逐漸由財(cái)富效應(yīng)轉(zhuǎn)向擠出效應(yīng)。

原因一：對(duì)制造業(yè)的擠出效應(yīng)

首先，從對(duì)制造業(yè)的擠出效應(yīng)看，2004年-2015 年，制造業(yè)投資增速與房地產(chǎn)投資增速基本一致或略有滯后。但自2015年以后，在房地產(chǎn)投資增速明顯反彈的同時(shí)，制造業(yè)投資增速卻依然向下，盡管這其中受到“去產(chǎn)能和去杠桿”等政策的影響，但二者相關(guān)性日趨減弱是不爭(zhēng)的事實(shí)。

(圖片來(lái)源：蘇寧金融研究院)

原因二：對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)

其次，從對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)看，從數(shù)據(jù)上看，2015年之前，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)十分明顯，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅與居民消費(fèi)支出高度關(guān)聯(lián)，其中2006年-2008年和2012年-2013年房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)先居民消費(fèi)支出大約2個(gè)季度，2009年-2010年房?jī)r(jià)上漲周期中領(lǐng)先居民消費(fèi)支出大約3個(gè)季度。

然而，2015年之后的去庫(kù)存階段，房?jī)r(jià)一路飆升，但居民消費(fèi)支出卻持續(xù)下滑，二者分化趨勢(shì)十分明顯。

原因在于：2014年-2017年居民部門(mén)的杠桿率從36.4%飆升到49%，同期個(gè)人購(gòu)房貸款余額從11.52萬(wàn)億元攀升至21.9萬(wàn)億元，正好翻了一番，2018年9月末更是達(dá)到24.88萬(wàn)億元。高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)遠(yuǎn)大于財(cái)富效應(yīng)。

(圖片來(lái)源：蘇寧金融研究院)

基于上述分析，那些期待來(lái)年房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的房地產(chǎn)企業(yè)、高位炒房者可能要失望了。

預(yù)計(jì)2019年，在“房住不炒”的調(diào)控精神下，各城市的政策或有微調(diào)，但整體上保持嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢(shì)仍將是大概率事件。

黃志龍最后提醒購(gòu)房者，購(gòu)房首付比例、稅費(fèi)支出才是觀測(cè)樓市政策的風(fēng)向標(biāo)，一旦這兩項(xiàng)政策有所松動(dòng)，或許將是普通購(gòu)房者入場(chǎng)的合適時(shí)機(jī)。