又有城市“松綁”？“一城一策”將成樓市調(diào)控關(guān)鍵詞

    自2016年3月內(nèi)地多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控措施至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)時(shí)間超過(guò)以往任何一輪調(diào)控，特別是進(jìn)入2018年后調(diào)控頻率有增無(wú)減。但從去年年底開(kāi)始，多個(gè)城市的“限購(gòu)”或“限售”政策迎來(lái)松綁，加上交易稅費(fèi)和房貸利率調(diào)降等消息，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了新的階段。

    近日，濟(jì)南和鄭州相繼傳出樓市調(diào)控部分松綁的消息。其中，一則“2019年2月濟(jì)南全面放開(kāi)限價(jià)限簽”的消息在朋友圈傳播。記者嘗試撥打濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委電話咨詢，但無(wú)法接通。此外，鄭州市的多位房產(chǎn)中介聲稱，接到房管局電話通知，鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、航空港區(qū)的限購(gòu)政策即將解除，該消息在當(dāng)?shù)貍鞑ド鯊V，并有不同版本的政策在朋友圈流傳。不過(guò)，記者在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)上并沒(méi)有查詢到相關(guān)消息，記者嘗試撥打該局電話，但電話無(wú)法接通。不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，就在今年2月鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局才發(fā)布了房地產(chǎn)消費(fèi)警示，指出隨著調(diào)控的不斷深入，投資投機(jī)性需求得到有效抑制，房?jī)r(jià)走勢(shì)平緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于平穩(wěn)。同時(shí)，限購(gòu)政策持續(xù)執(zhí)行，房貸利率居高不下，消費(fèi)者購(gòu)房更加理性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售周期變長(zhǎng)，資金回籠變慢，不排除極個(gè)別項(xiàng)目因資金緊張出現(xiàn)違規(guī)銷售現(xiàn)象。

    關(guān)鍵詞：松綁、降稅、利率

    去年年底，山東菏澤首先明確提出取消限售條件，打響樓市松綁的“第一槍”。緊接著，不少城市紛紛松綁樓市調(diào)控。湖南衡陽(yáng)也松綁樓市調(diào)控，暫停實(shí)施了一年的限價(jià)政策。此外，盡管并未正式發(fā)文，阜陽(yáng)市國(guó)土資源局2019年新掛出的幾宗商業(yè)住宅用地也悄悄取消了限價(jià)。

    廣州市住建委在去年年底提出，“330”新政前出讓土地的商服類物業(yè)可賣個(gè)人。1月3日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知，暫停“搖號(hào)售房”規(guī)則。1月10日，珠海市提出將加快完善覆蓋在珠海發(fā)展港澳人員的公共就業(yè)服務(wù)體系，探索放寬澳門居民在購(gòu)房等方面的限制。

    3月初，有市場(chǎng)消息指出，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已向房企下發(fā)一份“停止特價(jià)房銷售”的通知，要求房企停止低于申報(bào)價(jià)格的“特價(jià)房”銷售，停止特價(jià)房銷售是因?yàn)槠涫蹆r(jià)低于此前申報(bào)的預(yù)售價(jià)格。

    除了松綁，降稅也在一定程度上提振了市場(chǎng)信心。近期，北京、上海、廣州等地大幅調(diào)低個(gè)人出租住房稅收，北京、上海、廣州、深圳等地出售住房則享受減稅政策，即增值稅附加和印花稅稅率減半。此外，東莞二手房交易個(gè)稅可按“二選一”執(zhí)行。

    對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，利率可以說(shuō)是影響購(gòu)房的關(guān)鍵因素。深圳、廣州、武漢、南京等多個(gè)城市陸續(xù)傳出房貸利率松動(dòng)的消息。融360大數(shù)據(jù)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年2月全國(guó)首套房貸款利率均值維持下行態(tài)勢(shì)，平均利率為5.63%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.149倍，環(huán)比上月下降0.53%，出現(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月下降。此外，深圳的銀行更是在3月里兩度下調(diào)首套房貸利率上浮比例。

    諸多因素影響下，多個(gè)城市的樓市在近期出現(xiàn)小幅度回暖的現(xiàn)象。諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年第11周十大熱點(diǎn)城市商品房存量面積7339萬(wàn)平方米，比年初降低284萬(wàn)平方米。節(jié)后隨著市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，熱點(diǎn)城市去化速度加快，存量逐步走低。分等級(jí)城市看，熱點(diǎn)一二線城市隨著去化加速，存量面積均有縮減，其中一線城市存量面積2798萬(wàn)平方米，二線城市存量4541萬(wàn)平方米。

    “一城一策”成主基調(diào)

    中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正18日到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研。韓正指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，市場(chǎng)預(yù)期趨于理性。要堅(jiān)持“一城一策、因城施策”，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問(wèn)題，就解決什么問(wèn)題，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)，做好實(shí)施過(guò)程中的評(píng)估和跟蹤。

    有分析人士表示，與“因城施策”相比，“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情，不同地區(qū)的樓市有不同的背景。有的城市需要去庫(kù)存，有的城市則需要遏制房?jī)r(jià)上漲，有的城市則需要穩(wěn)定市場(chǎng)，“一城一策”無(wú)疑更有針對(duì)性。這意味著，樓市調(diào)控不再一刀切，接下來(lái)的調(diào)控勢(shì)必面臨分化。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前調(diào)控的一個(gè)基本原則是如果是在房住不炒的情況下進(jìn)行的，那么就可以進(jìn)行放松。換而言之，如果放松后受益的依然是剛需購(gòu)房者，那么其實(shí)是可以放松的。近期部分城市的樓市有所回暖，調(diào)研顯示也基本上是剛需購(gòu)房，所以從這個(gè)角度看，政策不需要設(shè)置太高的門檻。對(duì)于此類調(diào)控松綁，不排除是在操作層面會(huì)有放松，但放松的文件多半是討論稿，還不會(huì)是正式稿。后續(xù)調(diào)控的方向依然是松緊結(jié)合，只要不引起房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其實(shí)都可以有松綁的空間。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)、民政部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家委員會(huì)委員朱中一表示，估計(jì)一些城市下一步也會(huì)公布體現(xiàn)“一城一策”要求的住房發(fā)展規(guī)劃。

    香港：樓市調(diào)控不放松

    說(shuō)起樓市回暖和樓市調(diào)控，香港市場(chǎng)可以說(shuō)極具代表性。

    經(jīng)歷了近半年的下跌，香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升的勢(shì)頭。美聯(lián)物業(yè)公布的香港房?jī)r(jià)走勢(shì)圖顯示，今年1月以實(shí)用面積計(jì)算的平均呎價(jià)為12307港元，環(huán)比下跌1.6%，環(huán)比跌幅有所收窄。到了2月份，以實(shí)用面積計(jì)算的平均呎價(jià)回升至12482港元，環(huán)比上升1.4%。

    不過(guò)，香港特區(qū)政府顯然無(wú)意放寬調(diào)控。香港特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥周四在香港召開(kāi)的彭博投資亞洲論壇上表示，她對(duì)最近香港房?jī)r(jià)的上漲感到擔(dān)憂。在去年年底香港房?jī)r(jià)顯著走低之際，林鄭月娥在出席活動(dòng)時(shí)公開(kāi)表示，盡管樓市最近幾個(gè)月出現(xiàn)調(diào)整，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能抵消2018年初的累積漲幅，“如果有人幻想政府會(huì)出招救市，大可慳番”。

    近期，市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)稅的討論逐漸升溫，香港、紐約、倫敦等都在紛紛醞釀“新一代”房產(chǎn)稅——空置稅。去年6月，香港政府提出針對(duì)新房的空置稅計(jì)劃，將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年的租金，且大約相等于樓價(jià)的5%。最新消息指出，空置稅草擬法案已大致完成，準(zhǔn)備下月提交立法會(huì)討論。