前7個(gè)月北京城六區(qū)別墅成交大漲至206億元 千萬(wàn)元量級(jí)別墅成交量不斷攀升

    本報(bào)記者 王麗新

    當(dāng)樓市趨冷時(shí)，稀缺性和性價(jià)比高的住宅往往會(huì)突圍。而今年的北京樓市，限競(jìng)房唱主角之余，別墅逆勢(shì)上行，成交量正在翻倍。

    據(jù)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京樓市別墅供應(yīng)比去年同期增長(zhǎng)超過(guò)9%，成交面積比去年增長(zhǎng)1.2倍，成交金額高達(dá)429億元（其中城六區(qū)別墅成交206億元），是去年同期的2.2倍。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，受多重因素影響，置換改善型需求紛紛入市，尤其京西南豐臺(tái)板塊新房供量較多，承接海淀、西城等地外溢的購(gòu)房需求，帶動(dòng)今年以來(lái)別墅市場(chǎng)成交量走高。

    城六區(qū)別墅成交206億元

    實(shí)際上，幾輪“限墅令”下來(lái)，別墅這種產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)在市場(chǎng)上有愈來(lái)愈少的趨勢(shì)。鑒于此，在存量穩(wěn)定在1萬(wàn)多套的北京別墅市場(chǎng)中，擁有優(yōu)質(zhì)區(qū)位的城六區(qū)別墅成交量攀升最快。甚至有業(yè)內(nèi)人士稱，區(qū)位要素從來(lái)沒(méi)有像今年這樣得到別墅購(gòu)買(mǎi)者如此的重視。

    據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京城六區(qū)別墅成交套數(shù)高達(dá)873套，同比增長(zhǎng)16倍，這是歷年來(lái)首次；成交套數(shù)占所有別墅的比例高達(dá)35.91%，而去年同期，城六區(qū)別墅成交占比僅為4.18%，比例懸殊，增長(zhǎng)8倍；金額方面，在今年前7個(gè)月429億元的別墅成交金額中，北京城六區(qū)別墅高達(dá)206億元，占比接近一半，而去年同期占比僅為12%。

    “隨著財(cái)富的增長(zhǎng)，一般置業(yè)者購(gòu)房路徑如下，‘剛需-大戶型首改-資源型別墅-境內(nèi)外豪宅資產(chǎn)配置’。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，無(wú)論處在哪一個(gè)購(gòu)房節(jié)點(diǎn)中，區(qū)位優(yōu)勢(shì)都是首選要素之一，不過(guò)隨著市場(chǎng)需求和產(chǎn)品力的變化，購(gòu)房者對(duì)居住的追求也開(kāi)始多元化。近年來(lái)，北京的首改或者再置業(yè)需求受政策限制較嚴(yán)，多在總價(jià)邏輯下購(gòu)房，位處城六區(qū)、總價(jià)低、自然環(huán)境和生活、交通等配套較好的資源型別墅區(qū)域，一般會(huì)成為新中產(chǎn)階層的購(gòu)房聚集地。

    正如有房企相關(guān)人士向記者所示，對(duì)于現(xiàn)在北京新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有產(chǎn)者更容易入市，新中產(chǎn)正在成為購(gòu)房主力，這些首改或再改人群尚無(wú)購(gòu)買(mǎi)純獨(dú)棟別墅的支付能力，而拿著同樣的價(jià)錢(qián)，與內(nèi)城小戶型限競(jìng)房或者大一些的三居相比，在五環(huán)外六環(huán)附近的疊拼、合院類(lèi)別墅成為其首選之地。

    數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，疊拼別墅成交套數(shù)高達(dá)1295套，成交占比超過(guò)50%，是市場(chǎng)占有率和客戶接受度最高的產(chǎn)品。同時(shí)，這類(lèi)別墅絕大多數(shù)供應(yīng)都在五環(huán)外或者六環(huán)沿線，正在崛起的青龍湖板塊就在其中。

    經(jīng)《證券日?qǐng)?bào)》記者到青龍湖板塊探查獲悉，有著6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬(wàn)余畝的青龍湖森林公園分別位于房山和豐臺(tái)兩區(qū)，目前該區(qū)域有六七個(gè)項(xiàng)目相繼入市，皆由萬(wàn)科、龍湖、金地等全國(guó)性標(biāo)桿房企開(kāi)發(fā)，其中龍湖和金地的項(xiàng)目屬于房山，萬(wàn)科的則屬于豐臺(tái)。

    新中產(chǎn)瞄準(zhǔn)京西南“千萬(wàn)級(jí)”別墅

    不得不說(shuō)，10年前的北京，總價(jià)800-1000萬(wàn)元的房子，無(wú)疑都是豪宅。彼時(shí)，這個(gè)價(jià)格段可以買(mǎi)進(jìn)中央別墅區(qū)，孫河板塊還處于前期開(kāi)發(fā)階段。自2015年北京住房“豪宅化”后，不管在二手房還是新房市場(chǎng)，800-1000萬(wàn)元能夠買(mǎi)到的似乎只有大一些的平層了，開(kāi)發(fā)商對(duì)中高端市場(chǎng)的定位也幾乎多是平層豪宅，連帶著這幾年城六區(qū)市場(chǎng)上很難找到1000萬(wàn)元量級(jí)的別墅項(xiàng)目了。

    轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在今年。隨著新北京規(guī)劃的落地、住宅供地的變化，以及限競(jìng)房的遍地開(kāi)花，千萬(wàn)元量級(jí)別墅重回市場(chǎng)。今年以來(lái)，豐臺(tái)、房山的千萬(wàn)元量級(jí)別墅接連入市，成交量占比也在不斷攀升。

    有受訪人士告訴記者，上述今年進(jìn)入住宅集中供應(yīng)時(shí)期的青龍湖板塊，也聚集了不少千萬(wàn)元量級(jí)別墅，萬(wàn)科、龍湖和金地在此都有800萬(wàn)元－1000萬(wàn)元的別墅類(lèi)住宅銷(xiāo)售。

    該人士進(jìn)一步稱，青龍湖在尚未形成板塊之前市場(chǎng)主力供應(yīng)業(yè)態(tài)就是別墅。在京西繼海淀、門(mén)頭溝等別墅逐漸消化殆盡之后，青龍湖板塊就自然接過(guò)了京西城六區(qū)別墅市場(chǎng)的衣缽，山水自然環(huán)境、環(huán)線路及軌道交通、教育、康養(yǎng)等新規(guī)劃，讓京西新中產(chǎn)第一居所購(gòu)房地圖外溢至青龍湖板塊，未來(lái)，這里或許會(huì)成為第二個(gè)孫河。

    “一般關(guān)注我們項(xiàng)目疊拼別墅的購(gòu)房者，多是35歲－45歲的改善客群，來(lái)自京西板塊‘一步到位式’置業(yè)者比例較高。”正在準(zhǔn)備入市的萬(wàn)科雲(yún)廬營(yíng)銷(xiāo)人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“在北京城六區(qū)購(gòu)買(mǎi)別墅的選擇不多，總價(jià)也比較高，動(dòng)輒都在1500萬(wàn)元－2000萬(wàn)元之間，2000萬(wàn)元以上更是普遍的水平線。對(duì)于處在成長(zhǎng)中的新中產(chǎn)階層來(lái)說(shuō)，總價(jià)在1000萬(wàn)元上下、面積達(dá)300平方米以上、可解決’一老一小’需求的第一居所更有吸引力。”

    正如上述營(yíng)銷(xiāo)人士所言，規(guī)劃滯后的京西南已成北京新的發(fā)展重心，復(fù)盤(pán)這幾年的土地價(jià)格走勢(shì)也可窺見(jiàn)一二。過(guò)去5年，高價(jià)地已經(jīng)從北京的東北部轉(zhuǎn)移至京西南區(qū)域。2015年，樊家村危改地塊以7.5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)超越霄云路8號(hào)項(xiàng)目，成為北京新的單價(jià)地王，至今仍排在榜首。今年7月，位于西三環(huán)內(nèi)的懋源·璟岳成交了總價(jià)近7000萬(wàn)元的別墅。有業(yè)內(nèi)人士稱，永定河文化帶以西，南六環(huán)以北一帶的區(qū)域（包括青龍湖板塊）頗有“西中央別墅區(qū)”之勢(shì)，周邊被高達(dá)11757.3億元巨大投資體量所環(huán)抱。

    對(duì)此，國(guó)仕英在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也表示，城六區(qū)內(nèi)“內(nèi)城別墅”房源少且價(jià)格高昂，中產(chǎn)階級(jí)往往望而卻步，但隨著新增別墅項(xiàng)目的陸續(xù)入市，千萬(wàn)元總價(jià)的別墅市場(chǎng)下半年仍將是中產(chǎn)階級(jí)置換改善型需求的主力市場(chǎng)。

（編輯 才山丹）