房企策略分化 土地市場(chǎng)或迎新一輪洗牌

    8月16日，財(cái)政部公布的《全國(guó)政府性基金預(yù)算收支情況》顯示，今年前7個(gè)月，全國(guó)地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入中，土地出讓收入同比增長(zhǎng)3.1%。不過(guò)，從企業(yè)拿地情況看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，土地出讓市場(chǎng)有所遇冷。這導(dǎo)致房企拿地出現(xiàn)分化，部分往年拿地積極的房企減緩?fù)恋貎?chǔ)備規(guī)模，部分房企卻逆勢(shì)而上，拿地兇猛。此外，非一線城市土地出讓流拍情況時(shí)有出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，在緊調(diào)控趨勢(shì)下，房企出于自身規(guī)模和融資成本的考量，而做出策略上的不同抉擇。中長(zhǎng)期來(lái)看，這或引發(fā)土地市場(chǎng)甚至是房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪洗牌。

    逆勢(shì)而上還是收縮戰(zhàn)線

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為9761萬(wàn)平方米，同比下降29.4%；土地成交價(jià)款為4795億元，同比下降27.6%。

    一些企業(yè)在整體土地市場(chǎng)出讓規(guī)模收縮時(shí)逆勢(shì)而上。

    以港中旅為例，從6月拿下北京亦莊相關(guān)限競(jìng)房地塊后，相繼在寧波、即墨等地成功競(jìng)得地塊。寶龍地產(chǎn)也逆勢(shì)而上，自7月首入浙江湖州后，相繼在上海、寧波、無(wú)錫等地摘得住宅或商用地塊。

    “在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，拿地規(guī)模和質(zhì)量，決定房企的發(fā)展前景。‘融資—拿地—開(kāi)發(fā)—銷售—回款’，這是一些區(qū)域房企近些年迅速成長(zhǎng)為全國(guó)性房企的不二法門(mén)。”北京某房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

    盡管在緊調(diào)控周期中，房企拿地遭遇融資成本高企、拿地限制增多以及銷售回款預(yù)期不明等困難，但部分房企卻逆勢(shì)而為。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，緊調(diào)控周期中，仍然有一些企業(yè)可以獲得較為便宜的融資，加之企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略有意向全國(guó)拓展，在土地出讓總體遇冷的情況下逆勢(shì)出擊，反而有較好的收獲。

    今年以來(lái)，龍頭企業(yè)似乎也不想減少拿地的規(guī)模。中指院日前發(fā)布的《2019年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，從拿地金額來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)占據(jù)榜單前三位。其中，碧桂園、萬(wàn)科拿地金額均突破千億元。

    盡管全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入緊調(diào)控周期，但2017年、2018年，全國(guó)性擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，依然是許多房企做大做強(qiáng)的“明招”。不過(guò)今年以來(lái)，特別是進(jìn)入7月、8月，隨著土地出讓市場(chǎng)整體收縮明顯，企業(yè)拿地節(jié)奏趨于放緩，有一些企業(yè)也收縮了拿地規(guī)模。

    近日，有房企一份內(nèi)部文件稱，2019年下半年原則上暫停拿地工作。而新城等企業(yè)，因自身原因出讓存量土地開(kāi)發(fā)資產(chǎn)，縮減拿地規(guī)模。

    非一線城市土地流拍頻現(xiàn)

    梳理近期的土地出讓市場(chǎng)，一些新信號(hào)也值得注意。尤其是，非一線城市土地出讓流拍情況時(shí)有出現(xiàn)。

    8月16日，嘉興桐鄉(xiāng)市出讓2宗商住用地，總起價(jià)7.09億元，地塊分別位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和石門(mén)鎮(zhèn)。最終，位于經(jīng)開(kāi)區(qū)的土地流標(biāo)。8月，濟(jì)南、昆明、合肥等城市，也相繼出現(xiàn)土地出讓的流拍現(xiàn)象。

    業(yè)內(nèi)人士稱，相較于往年，今年非一線城市的房?jī)r(jià)受到持續(xù)嚴(yán)控，加之價(jià)格上漲空間有限，影響土地市場(chǎng)出讓，部分地段偏遠(yuǎn)、配套不佳的地塊，容易無(wú)人問(wèn)津。“這與前幾年非一線城市土地出讓搶翻天的局面截然不同。”

    銷售數(shù)據(jù)也佐證非一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景不明。易居研究院最新數(shù)據(jù)表明，在易居研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)城市中，18個(gè)三四線城市7月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降12%，同比下降4%。其中，7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購(gòu)或限貸）7月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比增長(zhǎng)2%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市7月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比下降8%。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著近期政策面關(guān)于房地產(chǎn)的論述繼續(xù)從緊，今年剩余的4個(gè)多月，土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪緊縮。

    “好的地塊瘋搶，資質(zhì)平平的地塊無(wú)人問(wèn)津，或許會(huì)在今后頻繁出現(xiàn)。”上述房企人士表示。