當(dāng)“購房族”遇上LPR：新機(jī)制下個人房貸利率會下降嗎？

    中國人民銀行17日決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制，在原有的1年期一個期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種。

    7月以來，多地紛紛上調(diào)房貸利率，隨著LPR新機(jī)制出爐，利率并軌再進(jìn)一步，未來房貸利率怎么走？

    綜合專家觀點，房貸利率恐難在利率并軌中下降，個人房貸利率不會顯著下行，甚至一些重點調(diào)控城市的個人房貸利率會出現(xiàn)上行的情況。

    房貸利率恐難下降

    央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在原有的1年期一個期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準(zhǔn)向LPR轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。

    國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示，未來的增量貸款按照新的利率基礎(chǔ)確定，判斷LPR將呈現(xiàn)下行趨勢，則增量貸款的定價也隨之下行。

    貸款利率水平下行，是否會帶來個人房貸利率的下行？

    曾剛認(rèn)為，要從兩方面分析：一方面，整體社會融資成本下行，房地產(chǎn)貸款利率、個人房貸利率原則上也應(yīng)該下行;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)貸款利率，同時還受到結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整的影響。

    他指出，當(dāng)前的金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不僅僅是保障整體流動性合理充裕，還要考慮信貸投放結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。近期房地產(chǎn)資金流向管控力度明顯加強，比如信托資金流向管控、一些房價熱點城市房地產(chǎn)貸款管控等，都體現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性調(diào)整的意圖。

    中泰證券分析師梁中華認(rèn)為，7月政治局會議再次強調(diào)房住不炒，且指出不以房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款恐怕難以從本次并軌中獲益。

    他指出，居民房貸大多屬于長期限貸款，應(yīng)該采用5年期以上的LPR利率為基準(zhǔn)。在當(dāng)前房住不炒背景下，1年期LPR利率可能會更為市場化，而5年期以上LPR利率或仍會有所指導(dǎo)，再配合對房地產(chǎn)企業(yè)融資的管理，本次并軌設(shè)計的目的或在于，既部分降息支持實體經(jīng)濟(jì)，又部分利率不變抑制資產(chǎn)泡沫。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來銀行中期融資端的成本會走低，實體貸款成本也會下降。但這一政策針對的是實體企業(yè)融資，不會對按揭貸款有利好，而且近期國家在夯實資金和樓市之間的“防火墻”。

    短期仍存上調(diào)空間

    融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年出現(xiàn)反彈。

    數(shù)據(jù)來源：融360大數(shù)據(jù)研究院

    融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的35個城市，一線城市中，上海和深圳房貸利率水平環(huán)比有所下降，北京和廣州則與上月持平;二線城市中，多數(shù)城市紛紛上調(diào)房貸利率，蘇州、杭州、寧波、大連、長沙近期多次上調(diào)，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。

    2019年7月首套房貸款平均利率漲幅最高五城市

    數(shù)據(jù)來源：融360大數(shù)據(jù)研究院

    7月，蘇州地區(qū)首套房貸利率為6.03%，環(huán)比飆升16個基點，成為全國房貸利率水平最高的城市，也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市;大連地區(qū)7月漲幅最高，首套房貸利率環(huán)比上漲20個基點;漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙，均在近一個月內(nèi)多次上調(diào)房貸利率，調(diào)整時間集中在月初和月末。

    融360分析師李萬斌認(rèn)為，結(jié)合其他相關(guān)政策，一方面，未來銀行將加速調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源，并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業(yè)、中小微企業(yè)等方向;另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會放松，資金環(huán)境較為緊張，未來或?qū)⒂懈喑鞘欣^續(xù)收緊房貸政策。

    在曾剛看來，目前政策意圖比較清晰，房地產(chǎn)貸款政策難言松綁。因此，個人房貸利率不會顯著下行，短期內(nèi)利率水平會保持不變，甚至一些重點調(diào)控城市的個人房貸利率會出現(xiàn)上行的情況。

    李宇嘉認(rèn)為，銀行給實體企業(yè)的貸款利率偏高。目前，在商業(yè)銀行發(fā)放的三大類貸款中，票據(jù)利率平均是3.64%，而居民房貸平均利率是5.53%，而代表企業(yè)貸款成本的一般貸款利率為5.94%。也就是說，企業(yè)的貸款成本是最高的，即便居民房貸利率上浮20%，也要比實體貸款利率低。