富力地產(chǎn)布局多元 財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 城市更新成為利潤增長新亮點

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代以及人口紅利的弱化，曾經(jīng)“日進斗金”的房企也不得不告別過去突飛猛進的發(fā)展節(jié)奏，開始面臨增長放緩的壓力。在風云變幻的房地產(chǎn)市場中，未來的發(fā)展機遇正在向著那些布局新航道的房企招手，而具備前瞻性的房企早已走到了行業(yè)前列——富力地產(chǎn)就是其中之一。

    作為以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、多元發(fā)展的綜合性集團，富力地產(chǎn)在主航道業(yè)務(wù)增長的同時，多元化的新航道業(yè)務(wù)也有著不俗表現(xiàn)。2019年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額1382億元，營業(yè)收入908億元，在包括購物中心、寫字樓、物流倉儲等在內(nèi)的商業(yè)板塊中，富力地產(chǎn)營業(yè)收入同比增長12%。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)運營中酒店及投資性物業(yè)市值共計約850億元，運營中的投資物業(yè)總建筑面積已超過252萬平方米。

    另一方面，城市更新也成為富力地產(chǎn)盈利增長的重要一環(huán)。據(jù)富力地產(chǎn)董事長李思廉先生透露，2019年公司在城市更新業(yè)務(wù)上取得重大進展，已透過在三個城市的城市更新項目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲備。對于富力地產(chǎn)來說，預計兩年內(nèi)通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲面積將達1000萬平方米，相當于2000億元可售貨值。由此帶來的能級結(jié)構(gòu)和土儲質(zhì)量的改善，使得富力地產(chǎn)有望重新打開增長空間。

    白銀時代，房企多元化布局的“富力樣本”

    2014年，人民日報刊登了一篇萬科總裁郁亮的署名文章，文章名為《我國樓市進入白銀時代》。在這篇文章中，郁亮認為房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代結(jié)束，整體增速放緩，行業(yè)集中度有望提升，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結(jié)束了。

    不過，正如郁亮所說的，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號”。白銀時代之下，尋找新航道成為大多數(shù)房企的不二之選。在此基礎(chǔ)上的資源整合和運營能力，也正在成為品牌房企拼殺的主戰(zhàn)場。富力地產(chǎn)作為最早開始布局多元化戰(zhàn)略的龍頭房企之一，多元化業(yè)務(wù)的不斷精進也成為公司應(yīng)對行業(yè)系統(tǒng)性風險的重要砝碼。

    資料顯示，富力地產(chǎn)除了深耕住宅開發(fā)，多年以來在商業(yè)地產(chǎn)、酒店運營等領(lǐng)域均有布局。其中，2019年富力地產(chǎn)投資物業(yè)及酒店合并營業(yè)額為82.4億元（人民幣，下同），占總營業(yè)額的9%，為公司帶來了持續(xù)穩(wěn)定的收入。

    其實早在2004年，富力地產(chǎn)就已經(jīng)開始介入高端酒店運營，這也是富力地產(chǎn)多元化布局的開端。而在2017年以189.55億元收購萬達73家酒店資產(chǎn)包之后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)更是迎來里程碑式的跨越。截至2019年末，富力地產(chǎn)擁有90家運營中酒店，總建面達395.2萬平方米，由知名酒店管理集團管理。

北京富力萬麗酒店

    在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)穩(wěn)定增長的同時，酒店業(yè)務(wù)的開拓也為富力的全面發(fā)展提供了強大驅(qū)動力。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)在2018年實現(xiàn)運營收入70.9億元，2019年，該業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定，與2018年基本持平。經(jīng)營凈利潤為14.1億元，較2018年增長5%。

    如果換一個角度我們可以發(fā)現(xiàn)，對于富力地產(chǎn)來說，一方面，酒店業(yè)務(wù)所帶來的長期現(xiàn)金流對于公司的戰(zhàn)略意義更加重要——手握優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流，富力地產(chǎn)就可以平衡宏觀環(huán)境波動所帶來的不確定性。另一方面，由于具備良好的保值、增值屬性，優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)也可以稱得上是“硬通貨”，對于富力地產(chǎn)來說既可以長期持有，也可以在需要現(xiàn)金時將其用于融資。

    此外，富力地產(chǎn)在整體商業(yè)運營方面的表現(xiàn)同樣出色。數(shù)據(jù)顯示，該業(yè)務(wù)2019年實現(xiàn)運營收入15億元，同比增長12%。同時，富力商業(yè)在2019年8月份正式發(fā)布“富力廣場”系與“富力星光”系兩條產(chǎn)品線，分別定位城市核心商區(qū)或核心地段的城市級綜合體與住宅密集區(qū)的社區(qū)型綜合體。

北京富力廣場

    對于富力地產(chǎn)來說，酒店和商業(yè)不僅可以反哺集團業(yè)績，還具備遠超同業(yè)的價值空間。據(jù)悉，富力酒店選址多在一、二線城市與核心樞紐城，酒店資產(chǎn)與商業(yè)、住宅等板塊形成聯(lián)動，使公司整體資產(chǎn)價值不斷增值，這也是富力地產(chǎn)多元化布局的優(yōu)勢所在。如今，隨著疫情基本得到控制，預計富力地產(chǎn)的商業(yè)和酒店業(yè)務(wù)在下半年將有更好的表現(xiàn)。

    優(yōu)質(zhì)土儲充足，城市更新成為盈利增長新引擎

    通常情況下，土儲的數(shù)量多少和優(yōu)質(zhì)與否決定一家房企未來的增長潛力，因此擁有大量優(yōu)質(zhì)土儲就成為房企生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

    數(shù)據(jù)顯示，2019年全年富力地產(chǎn)在32個城市共取得38幅地塊，新增權(quán)益貨值1220億元，面積939萬平方米；新增拿地平均地價為2600元/每平方米，凸顯出極佳的成本優(yōu)勢。而且就總土儲情況來看，2019年末富力地產(chǎn)土儲權(quán)益可售面積為5790平方米，消化周期大約為4至5年左右，土地儲備充足，可以支撐公司在未來一段時間內(nèi)的正常開發(fā)。

資料來源：克而瑞

    作為“舊改專家”，富力地產(chǎn)的城市更新業(yè)務(wù)也正成為公司的優(yōu)勢所在。相較于招拍掛及收購，城市更新獲得的土儲利潤率有所保證，有足夠可以提升盈利的空間。自從1994年操刀廣州荔灣區(qū)化工廠舊改項目開始，富力地產(chǎn)長期深耕于城市更新，有豐富的城市更新經(jīng)驗。而據(jù)富力地產(chǎn)董事長李思廉先生透露，2019年公司在城市更新業(yè)務(wù)上取得重大進展，已透過在三個城市的城市更新項目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲備。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平方米，可售建筑面積超過4000萬平方米，為公司未來穩(wěn)健增長奠定基礎(chǔ)。其中，預計兩年內(nèi)通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲面積將達1000萬平方米，相當于2000億元可售貨值。

    而且城市更新業(yè)務(wù)也構(gòu)成了富力地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的城市布局優(yōu)勢。據(jù)悉，在富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比60%。2020年，富力地產(chǎn)將目標設(shè)定為1520億元，同比增長10%。

    基于城市更新業(yè)務(wù)的重要性，富力地產(chǎn)決定將加快城市更新步伐，為更低成本鎖定戰(zhàn)略性土地儲備提供機會。2019年，富力地產(chǎn)成立了多個區(qū)域的城市更新集團，富力地產(chǎn)城市更新業(yè)務(wù)的全國布局正在緩緩鋪開。而隨著城市更新業(yè)務(wù)的持續(xù)深耕，由此帶來的能級結(jié)構(gòu)和土儲質(zhì)量的改善，富力地產(chǎn)未來增長空間可期。

    債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，100億元小公募獲審核通過

    富力地產(chǎn)相對較高的負債率一直為外界所擔憂，但在另一方面來看，最壞的時候或許已經(jīng)過去，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)正在悄然得到改善。

    公開資料顯示，富力地產(chǎn)在2019年上半年籌集境外債券22.5億美元及境內(nèi)債券67.8億元，延長快將到期債務(wù)，增加流動性、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；在下半年融資市場趨向收緊的時候，又收縮投資半徑，對部分債券進行展期。富力地產(chǎn)全年平均融資成本6.6%，低于行業(yè)平均水平。截至2019年底，富力地產(chǎn)現(xiàn)金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元，足以解決經(jīng)營中可預見的資金需求。

    值得注意的是，富力地產(chǎn)在2019年的拿地節(jié)奏有所放緩，拿地銷售比為0.17，同比進一步下降。從富力地產(chǎn)的謹慎的土地投資態(tài)度也可以看出，或許是在有意控制公司的負債水平。

資料來源：克而瑞

    公司對于債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也在資本市場中得到充分認可。2019年12月份，富力地產(chǎn)配售2.73億股新股，獲高達6倍認購；今年2月17日，公司被納入恒生中國高股息率指數(shù)比重最高的成分股Top10。

    而根據(jù)市場最新消息，富力地產(chǎn)100億元小公募獲深交所審核通過。募集說明書顯示，本次債券規(guī)模不超過人民幣100億元（含100億元），采用分期發(fā)行的方式，其中，首期發(fā)行規(guī)模不超過人民幣50億元（含50億元），債券期限為不超過10年（含10年），可以為單一期限品種或數(shù)個不同期限的混合品種。經(jīng)聯(lián)合信用綜合評定，富力地產(chǎn)的主體信用及本次債券的信用等級均為AAA。

    5月18日，恒生指數(shù)公司推出兩項新指數(shù)，分別是“恒生大中型股價值50指數(shù)”和“恒生大中型股價值偏向指數(shù)”。富力地產(chǎn)（02777）同時獲納入以上兩項指數(shù)。

    據(jù)了解，作為一家堅守企業(yè)社會責任的房地產(chǎn)龍頭房企，富力地產(chǎn)在做好主業(yè)的同時，也在積極履行社會責任，體現(xiàn)出富力地產(chǎn)向上的企業(yè)價值觀。

    尤其是在今年3月份抗擊疫情的關(guān)鍵時期，富力地產(chǎn)宣布向中國青基會及廣州慈善會捐款2000萬元人民幣。其中，向中國青少年發(fā)展基金會捐款1000萬元人民幣，設(shè)立“富力愛心基金”。在“富力愛心基金”中，200萬元專項用于支持浙江、江西、江蘇、重慶、北京、內(nèi)蒙古等13個省市自治區(qū)基層應(yīng)急青年志愿服務(wù)隊開展疫情防控工作。3月22日，富力地產(chǎn)又多渠道緊急籌集500萬元生活物資贈予武漢疫區(qū)。同時，富力商業(yè)還宣布免除部分租金，協(xié)助商戶扛過難關(guān)。（CIS）