中小房企業(yè)績堪憂 龍頭房企大概率完成銷售目標

    數(shù)據(jù)顯示，截至12月22日，A股12家上市房企披露2020年全年業(yè)績預告，4家預喜。已發(fā)布業(yè)績預告的上市房企業(yè)績分化較為明顯。部分中小房企受疫情、變更會計計量方式、融資環(huán)境變化等因素影響，業(yè)績出現(xiàn)較大的不確定性。相比之下，大中型房企憑借規(guī)模優(yōu)勢，結轉(zhuǎn)項目較多，盈利能力較好。

    業(yè)績分化明顯

    天房發(fā)展預計2020年全年業(yè)績存在較大不確定性。公司指出，2020年受疫情影響，公司生產(chǎn)經(jīng)營放緩，項目的開工、施工，特別是銷售情況不及預期；同時，金融政策收緊導致房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，市場需求及行業(yè)格局被頭部企業(yè)重構，中小型、地域型房企生存環(huán)境惡化；此外，疫情及金融政策等因素致使公司項目所在地區(qū)商業(yè)、住宅產(chǎn)品平均成交價格亦處于下降趨勢。經(jīng)公司財務部門初步預測，公司2020年度歸屬母公司的凈利潤與去年同期相比，存在大幅下降或虧損的可能。

    有的中小房企由于連續(xù)虧損，面臨退市風險。以*ST新光為例，公司預計2020年實現(xiàn)營業(yè)利潤-9218.62萬元，歸屬母公司所有者的凈利潤為-10.12億元。主要系違規(guī)擔保事項收到法院判決新增預計負債6.51億元，以及前期判決本期增加的應計利息擔保損失2.58億元所致。公司正在努力通過債務重組消除非經(jīng)營損益對公司當期經(jīng)營業(yè)績的影響。若公司債務重組計劃實施不成功，公司預計2020年度年初至下一報告期末的累計凈利潤可能為虧損。公司2018年度、2019年度已經(jīng)持續(xù)兩年虧損，根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》，若公司2020年度持續(xù)虧損，公司將面臨暫停上市的風險。公司提請廣大投資者注意投資風險。

    部分大中型房企稱由于項目交付主要集中在四季度，預計全年凈利潤增幅較大。以濱江集團為例，公司預計2020年全年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為22.84億元至26.10億元，同比增長40%至60%。公司指出，報告期內(nèi)，營業(yè)利潤主要來自于房地產(chǎn)項目的交付。2020年度有多個項目交付且主要集中在第四季度。報告期內(nèi)，有息負債的穩(wěn)健提升帶來財務費用的增長，預售樓盤的增加帶來營銷費用的增長，項目的增長帶來管理費用的增長，將對2020年度凈利潤產(chǎn)生一定影響。綜上，預計公司2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤相比上年同期增長幅度在40%至60%之間。

    銷售目標完成不一

    進入12月，房企陸續(xù)公布前11個月銷售業(yè)績。就年度目標完成率而言，規(guī)模房企間的分化進一步加劇。

    克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，在年內(nèi)設定業(yè)績目標的36家規(guī)模房企中，超六成房企的目標完成率達到90%以上。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在11月提前超額完成了全年目標。但也有近三成房企的目標完成率在85%至90%之間，另有5家房企的目標完成率尚不及85%。

    中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，部分房企前11個月銷售金額已經(jīng)超過2019年全年水平。其中，包括一些在疫情暴發(fā)初期主動調(diào)低全年業(yè)績目標的企業(yè)。

    對此，有房產(chǎn)觀察人士指出，房企已經(jīng)到了增速換擋期，能做到減速增長的已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，很多企業(yè)能保持穩(wěn)定增長很不容易。有房企率先調(diào)低增速目標，對應的相應結轉(zhuǎn)也會降低。主動調(diào)低業(yè)績目標會影響股價和估值，但這相當于提前釋放利空、拉長消化期。

    易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示，對內(nèi)而言，設定預期業(yè)績目標有利于分解全年度的銷售目標，尤其對營銷團隊、相應的職能部門甚至是開發(fā)投資拿地部門有一個較為明確的約束。業(yè)績目標完成的好不好，將直接影響資本市場對房企資金鏈、融資、銷售等能力的判斷，業(yè)績目標不僅僅是一個數(shù)字，背后是一系列的綜合因素的反應。

    方正證券研報指出，11月百強房企銷售韌性依然強勁，全口徑銷售額單月同比增速19.5%，累計同比增速持續(xù)增長至10.3%，TOP20中半數(shù)房企的銷售目標率已超過90%，八成房企目標完成率超過85%，龍頭房企完成銷售目標已是大概率事件。在權益口徑增速低于全口徑、新推項目權益比有所下滑、融資收緊的大背景下，房企合作增多，在合作開發(fā)過程中，龍頭房企憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢，對權益的管控更具主動性。整體來看，龍頭房企有望實現(xiàn)穩(wěn)步增長。

    積極布局明年行情

    值得注意的是，隨著年末臨近，不少房企開始積極拿地，布局來年行情，土地市場再次活躍。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年12月14日至12月20日，40個城市共成交土地203宗，較上周增加56宗，成交面積887萬平方米，較上周增加259萬平方米；西安、武漢成交量較大。40個主要城市成交總金額962億元，較上周增加329億元，上海出讓金額居前。

    12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開，部署2021年工作總體要求和重點任務。會議提出穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

    對此，嚴躍進分析認為，實際上這里提及的五個機制的內(nèi)容，即“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管”，這個表述就把調(diào)控的事前和事后、市場化和行政化的手段等進行了結合，具有積極的作用。后續(xù)預計長效機制方面，四大價格監(jiān)管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監(jiān)管體系。

    針對未來房地產(chǎn)的調(diào)控政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將是各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的主旋律。未來，各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導，避免政策調(diào)控一刀切。同時，不排除有部分城市政策調(diào)整。