起底中介“專業(yè)”套路 經(jīng)營貸就這樣流入了樓市

    一段時間以來，深圳、上海、北京、杭州等城市接連發(fā)布多項針對樓市的調(diào)控政策。其中，嚴(yán)查經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市成為重點。

    在銀行如火如荼展開自查的情況下，上海證券報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，仍有貸款中介蠢蠢欲動，宣稱可“包裝”資質(zhì)，申請經(jīng)營貸款，并向記者保證其操作“專業(yè)”且“安全”。在貸款中介圈，幫助客戶申請經(jīng)營貸，提供虛假資金證明，已形成了一條完整產(chǎn)業(yè)鏈。而這樣的操作，恰是助推2020年經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市的一大“黑手”。

    “包裝”經(jīng)營貸屢禁不止

    盡管當(dāng)前形勢收緊，華東地區(qū)某貸款中介還是“非常自信”地向記者推銷，其所在的貸款平臺仍可幫助客戶“包裝”資質(zhì)，申請到較低利率的經(jīng)營貸資金。

    經(jīng)營貸，是針對小微企業(yè)主、個體工商戶的企業(yè)經(jīng)營性貸款，分為抵押經(jīng)營貸和信用經(jīng)營貸，前者因有房產(chǎn)等抵押物，所以利率較低。

    為何會有人違規(guī)借經(jīng)營貸用于購房？經(jīng)營貸與房貸之間的利率差就是關(guān)鍵所在。

    在2020年，為支持疫情下中小微企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)大大降低小微企業(yè)的貸款利率，其中，經(jīng)營貸利率一度從5%下調(diào)至3.85%。這樣，普遍利率在3.85%至4.5%之間的經(jīng)營貸，與5%至6%的房貸利率，存在明顯“套利”空間，便催生了炒房投機(jī)行為。

    于是，初衷是支持小微企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營貸，在2020年卻成為助推深圳等多地樓市上漲的資金源。而貸款中介，則在其中扮演了炒作行為的“慫恿者”。

    記者從多個貸款中介處了解到，他們?nèi)ツ瓿晒Σ僮鞫嗥鸱抠J按揭轉(zhuǎn)抵押貸款的案例，而這一轉(zhuǎn)化方案“很受歡迎”。

    華東地區(qū)某貸款中介給記者算了一筆賬：以申請房貸金額500萬元為例，上海地區(qū)二套房貸款利率最低5.25%，按照等額本息的還款方式計算，20年要還本息共計808.61萬元，其中利息為308.61萬元；而同樣是貸款500萬元，抵押經(jīng)營貸20年，年化利率3.85%，本息要還717.73萬元，其中利息217.73萬元。相比房貸，后者利息少還近100萬元。

    不過申請經(jīng)營貸，客戶需要滿足兩個條件，即名下有“房產(chǎn)+公司”。該中介表示，名下的房產(chǎn)如果是結(jié)清貸款的，最高可申請到評估價七成左右的貸款，如果沒有結(jié)清貸款，可以通過“過橋”資金先結(jié)清尾款，再抵押房產(chǎn)獲得經(jīng)營貸資金后進(jìn)行還款。“如果旗下沒有公司，有個體工商營業(yè)執(zhí)照滿一年也可以。”

    中介推銷“一條龍”服務(wù)

    “利率可低至3.85%，能貸20年”，這樣便宜的事情，普通借款人通過中介真的可以實現(xiàn)嗎？通過了解中介所謂的“一條龍”服務(wù)，或可管窺一二。

    一般而言，按照合規(guī)要求，銀行發(fā)放的抵押經(jīng)營貸資金，會打到借款人交易對手的賬戶，即上游第三方賬戶，這在業(yè)內(nèi)被稱為“受托支付”。

    為掩蓋真實資金用途，貸款中介會對交易過程進(jìn)行“包裝”。記者從多個中介處了解到，他們會為客戶提供資金用途證明的票據(jù)，以應(yīng)付銀行機(jī)構(gòu)的貸后檢查。

    “幫你把資金用途搞定，是我們中介存在的意義。”上述華東地區(qū)某貸款中介告訴記者，前期中介會幫助客戶評估房產(chǎn)，甚至名下沒有公司的還可以幫助注冊公司。例如，一套500萬元的房產(chǎn)，可以“做高”評估價至600萬元以上，這樣抵押給銀行，便可獲得較高的申貸金額。

    記者以咨詢貸款的客戶身份從多個中介處了解到，目前有兩種“包裝”方式：一是中介提供“一條龍”服務(wù)，即中介旗下有注冊的公司，或與其他公司合作，作為借款客戶的交易對手，提供資金用途的相關(guān)票據(jù)；另一種，是客戶自己找熟人的公司做收款方，中介幫其做賬。

    對于第一種方式，貸款中介會從中多收取1至3個百分點的利息作為服務(wù)費。一位中介具體介紹稱，例如客戶旗下有公司A，名義上申請經(jīng)營貸的資金用途是向上游公司B交付訂單的資金，而后者或是由貸款中介控制，或是與其有合作的關(guān)聯(lián)企業(yè)。“我們?yōu)榭蛻籼峁┥舷掠魏贤荣Y料，貸款申請通過后，大概1周至半個月可放款，當(dāng)銀行最終放款到公司B后，資金會及時轉(zhuǎn)賬到我們中介平臺，我們當(dāng)天可轉(zhuǎn)至客戶個人賬戶，并提供給客戶收方發(fā)票，應(yīng)付銀行貸后檢查。”

    而當(dāng)記者表達(dá)“由公司賬戶轉(zhuǎn)到個人賬戶需要繳納個人所得稅，從而增加貸款資金成本”的疑惑時，該中介表示：“我們與多個公司合作，例如農(nóng)業(yè)類等享有稅收優(yōu)惠的公司，走一個500萬元的賬是沒有稅點的，這就是我們的專業(yè)之處，具體不便透露。”

    近期，網(wǎng)上流傳出一份“貸款提前收回告知函”，一借款人因違反“貸款用途”，被該銀行要求限時歸還全部貸款本息。對此，一貸款中介竟然借機(jī)評價稱，該借款人正是沒有找中介“專業(yè)”操作才會導(dǎo)致這樣的后果。

    對于上述中介操作，一位曾從事此類貸款中介的人士向記者透露了其中的套路：中介先是以低利息等口號進(jìn)行宣傳，夸大真實結(jié)果，誘惑客戶上門辦理貸款；而在辦理中途又各種“打擊”客戶，以客戶資質(zhì)不夠等理由要求加價，這樣下來，客戶的真實借款成本“會增加好幾個點”。

    華東地區(qū)某國有大行普惠金融部負(fù)責(zé)人接受記者采訪時認(rèn)為，對于借款人而言，中介的這套流程存在很大的風(fēng)險。他表示：“經(jīng)營貸多是3年、5年期等中期貸款，套取用作購房風(fēng)險很大，因為到期后不一定能續(xù)接貸款。中介只想先把客戶忽悠住，至于有沒有可行性，不是由他們決定的。若再疊加兩三個百分點的收費，借款人的真實資金成本其實并不低。”

    “現(xiàn)在，銀行都在針對經(jīng)營貸進(jìn)行自查，如果發(fā)現(xiàn)資金用途與約定不符，按照貸款合同約定，會要求收回貸款本息。這種結(jié)果并不是所有客戶都能承受的。”該普惠金融部負(fù)責(zé)人坦言。

    銀行加大力度檢查資金用途

    今年以來，針對樓市“非理性”熱度，深圳、上海、北京、杭州、無錫、?？诘瘸鞘羞B續(xù)發(fā)布多項調(diào)控樓市的補充政策。尤其是1月底，上海銀保監(jiān)局、北京銀保監(jiān)局發(fā)出通知，要求轄內(nèi)各銀行對2020年6月份或下半年以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進(jìn)行全面自查。

    上海地區(qū)要求銀行于2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告。經(jīng)記者了解，目前各家銀行的自查和整改報告已經(jīng)上交，上海銀保監(jiān)局正處于匯總整理階段。

    記者從某銀行信貸經(jīng)理處了解到，銀行自查信貸資金用途是貸后管理的常規(guī)操作，此次專項自查在授信審批、受托支付、貸后管理等方面均加大了力度。“經(jīng)營貸貸后檢查最主要的是看資金用途，我們會根據(jù)其交易的物流、資金流等信息相互佐證。另外，對企業(yè)出現(xiàn)的異常情況也會進(jìn)行查訪，例如是否涉及民間借貸、涉訴或行政處罰等。”他說。

    華東某國有銀行普惠金融部負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前，銀行已提高了經(jīng)營貸貸后檢查力度，“此前，借款人能提供和公司主營業(yè)務(wù)匹配的資金用途發(fā)票，就基本過關(guān)了，銀行只做到形式合規(guī)。但在此次專項檢查中，如果銀行覺得該客戶可疑，會與其他銀行和監(jiān)管部門一起，作穿透調(diào)查”。

    他表示，具體而言，分行端的穿透手段不多，但監(jiān)管部門有條件調(diào)取銀行機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，追蹤資金的真實去向，包括借款人及直系親屬在近半年是否購房等情況。

    “未來的做法，更多是地方銀監(jiān)部門和人民銀行聯(lián)合檢查，以及商業(yè)銀行總行審計部門的貸后檢查。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“如果不把經(jīng)營貸進(jìn)入樓市的漏洞堵住，按照目前的樓市形勢，今年經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的范圍和規(guī)?？赡芤热ツ甏蟮枚?。”

    記者從銀保監(jiān)會了解到，近期多家銀行分支機(jī)構(gòu)因“經(jīng)營貸”問題領(lǐng)到罰單，處罰理由涉及“個人經(jīng)營性貸款資金用途管控不到位”“貸款審查不盡職，個人經(jīng)營性貸款主體不合規(guī)”“未嚴(yán)格執(zhí)行受托支付”“貸后管理不到位”等情況。