北京寫(xiě)字樓空置率降至15% 部分子市場(chǎng)租金回升

    本報(bào)記者 王麗新

    跌入低谷兩年的北京商辦市場(chǎng)，近期出現(xiàn)反彈，且走勢(shì)企穩(wěn)。

    來(lái)自高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率已經(jīng)降至15.1%，年降幅達(dá)到4.4個(gè)百分點(diǎn)。高力國(guó)際認(rèn)為，基于超預(yù)期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來(lái)3年至5年的階段性高點(diǎn)。

    “受益于頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的大面積新增需求，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)有四個(gè)市場(chǎng)空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關(guān)村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的市場(chǎng)目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達(dá)到了6.5個(gè)百分點(diǎn)。”高力國(guó)際向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，在子市場(chǎng)方面，空置率降幅最大的市場(chǎng)依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達(dá)到27.7個(gè)百分點(diǎn)，其次是亞奧市場(chǎng)，空置率從超過(guò)20%的水平降至8.8%，降幅近12個(gè)百分點(diǎn)。這兩個(gè)子市場(chǎng)的快速去化主要是由于互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)外溢所致。

    “隨著國(guó)內(nèi)疫情常態(tài)化防控取得良好效果，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，商辦市場(chǎng)也自2021年下半年逐漸恢復(fù)，市場(chǎng)活躍度觸底反彈。無(wú)論是供應(yīng)量、租賃成交量、零售市場(chǎng)等細(xì)分板塊均呈現(xiàn)向好趨勢(shì)。”第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，前三季度，北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量累積達(dá)61.37萬(wàn)平方米，是2020年全年總量的3.4倍、2019年的1.3倍，并于2021年第三季度出現(xiàn)“空置降、租金漲”的良好勢(shì)態(tài)。

    第四季度的表現(xiàn)同樣較好，根據(jù)高力國(guó)際最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到30萬(wàn)平方米。從2021年全年來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量近114萬(wàn)平方米，這是有歷史記錄以來(lái)最好的去化表現(xiàn)。市場(chǎng)需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場(chǎng)，同時(shí)這三個(gè)子市場(chǎng)也是近幾年新項(xiàng)目入市比較集中的區(qū)域。

    而供需兩端的表現(xiàn)從一定程度上改變著租賃雙方對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期。目前，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金在底部徘徊，但個(gè)別子市場(chǎng)租金回升速度快于市場(chǎng)平均水平。

    高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，從整體市場(chǎng)租金來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金降幅在下半年呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金，降幅進(jìn)一步縮窄到只有2.9%，遠(yuǎn)低于2020年超過(guò)8%的平均降幅。

    而個(gè)別子市場(chǎng)的租金出現(xiàn)回升，大幅領(lǐng)先市場(chǎng)平均水平。望京酒仙橋從去年四季度進(jìn)入業(yè)主市場(chǎng)，已經(jīng)維持了一年，租金已現(xiàn)大幅回升，同比上升幅度達(dá)到8.5%。CBD有著北京最大的甲級(jí)樓宇存量，今年的表現(xiàn)更是近十年最佳，業(yè)主去化壓力進(jìn)一步減小，市場(chǎng)租金在第四季度已出現(xiàn)回升跡象。

    高力國(guó)際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為，北京整體辦公樓市場(chǎng)正在從供應(yīng)高峰期走向未來(lái)3年-5年的去化周期，從三期疊加的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)走向以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期。在這期間，隨著雄安新區(qū)和北京副中心逐漸成熟并在未來(lái)五年承擔(dān)更多的非首都功能，北京的城市格局和產(chǎn)業(yè)分布將出現(xiàn)翻天覆地的變化，新一輪的產(chǎn)業(yè)更替、城市功能更新和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重構(gòu)將為北京注入新的活力。

（編輯 張偉 白寶玉）