“第三支箭”落地月余涉房并購大單持續(xù)涌現(xiàn) 2023年將成房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大年？

    本報記者 王麗新

    見習記者 陳瀟

    自2022年11月28日“第三支箭”落地以來，出險房企積極利用定增紅利籌資自救，穩(wěn)健型房企著力并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重拾此前擱置的重組計劃。

    據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，去年11月28日以來，多家上市房企陸續(xù)拋出并購計劃，總金額超過576億元。以有可比數(shù)據(jù)的2022年12月份為例，據(jù)克而瑞監(jiān)測，重點房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億元，環(huán)比大幅增長72.4%。

    業(yè)內(nèi)預計，2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購重組將進一步加速。多位接受《證券日報》記者采訪的專家表示，此前受制于資金、負債率等條件限制，行業(yè)收并購進程緩慢。自2022年11月份以來，支持房企融資的政策頻繁出臺且快速落地，部分穩(wěn)健型房企不再持觀望態(tài)度，加快啟動并購重組方案。同時，部分出險房企抓住機會加快資產(chǎn)處置、提升資金回籠速度。預計2023年行業(yè)有望迎來并購重組大年。

    行業(yè)融資環(huán)境得到改善

    歲末年初，部分陷入困境的房企正積極出售旗下資產(chǎn)，力爭改善流動性。與此同時，穩(wěn)健型房企及部分外資企業(yè)正擇機加碼投資，行業(yè)內(nèi)并購大單持續(xù)涌現(xiàn)。

    例如，1月6日，據(jù)全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務平臺披露，上海長鸝企業(yè)發(fā)展掛牌長際地產(chǎn)7.5%股權(quán)及相應債權(quán)，底價4.17億元；1月5日，鐵獅門宣布向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項目，交易估值為76億元；1月3日晚間，華發(fā)股份發(fā)布公告，公司全資子公司珠海華發(fā)擬收購深圳融創(chuàng)文旅持有的融華置地51%股權(quán)以及深圳融創(chuàng)文旅對融華置地的債權(quán)及利息，總金額約為35.8億元。

    除了陷入流動性困難的融創(chuàng)中國出售資產(chǎn)打開局面外，出險房企華夏幸福也有動作。2022年12月28日晚間，華夏幸福公告稱，旗下全資子公司向華潤置地出售4家公司全部或部分股權(quán)以及債權(quán)，對應價格為124億元。

    克而瑞方面分析稱，從交易標的物業(yè)類型來看，2022年12月份住宅收并購提升明顯，19筆涉及開發(fā)項目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項目的并購規(guī)模約275億元，主要受華夏幸福124億元處置南方總部資產(chǎn)、某房企59億元剝離地產(chǎn)業(yè)務等重大交易影響。

    “在此次并購潮中，對出險房企而言，收并購案大部分不是在母公司層面展開，而是在項目層面，資金狀況良好的央企國企所收購的資產(chǎn)，大多涉及出險房企旗下有套現(xiàn)能力的資產(chǎn)，這是行業(yè)整合主流模式的一種。”匯生國際投資總裁黃立沖對《證券日報》記者表示，此外，在銀行以及資本市場的支持下，地方國有企業(yè)在盤活資產(chǎn)方面發(fā)力，推動項目順利開發(fā)。

    “目前收并購資產(chǎn)類型主要包括開發(fā)項目、物管企業(yè)股權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)等。投資方根據(jù)自身發(fā)展方向、資產(chǎn)價格、債權(quán)清晰程度等因素綜合考慮相關(guān)資產(chǎn)，不同企業(yè)偏好不同。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《證券日報》記者表示，總的來看，具有區(qū)位優(yōu)勢、債務結(jié)構(gòu)清晰的資產(chǎn)更有利于交割。

    “目前主要有兩類資產(chǎn)比較受歡迎，一類是優(yōu)質(zhì)的開發(fā)項目資產(chǎn)，另一類是運營類資產(chǎn)。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，從過去一年的整體表現(xiàn)來看，運營類資產(chǎn)收并購案例更多一些，其多屬于輕資產(chǎn)，并且能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流收入，在現(xiàn)金為王的行業(yè)背景下頗受青睞。

    在肖云祥看來，房企間收并購預案頻出，甚至A股部分上市房企重啟重組方案的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境得到改善，增強了市場主體信心和動力。

    行業(yè)集中度或進一步提升

    自2022年11月份“金融十六條”推出后，相關(guān)部門多次提及滿足房企合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險。

    “當前的政策及市場環(huán)境對涉房企業(yè)開展收并購而言，是不錯的時機。”肖云祥表示，上市房企股權(quán)融資開閘后，穩(wěn)健型房企通過并購重組可獲得優(yōu)質(zhì)、低成本的資產(chǎn)；對被收購方而言，也是重新盤活項目的機會。

    “隨著并購重組的推進，行業(yè)集中度會進一步提升。優(yōu)質(zhì)企業(yè)可借機補充符合自己戰(zhàn)略規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加強深耕力度；出險企業(yè)可通過并購重組獲得新發(fā)展機會，或者考慮輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。”劉水表示。

    那么，2023年會成為房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大年嗎？

    肖云祥對記者表示，預計2023年后期市場競爭或逐漸加劇，特別是一些實力雄厚的房企，在融資方面將體現(xiàn)出更大的優(yōu)勢，行業(yè)洗牌的幾率將大大增加，這有助于加快行業(yè)風險出清的速度。

    “在2022年末政策和資金加持下，2023年收并購必然會加速，通過收并購完成風險處置勢在必行。”劉水表示，當前行業(yè)面臨的風險資產(chǎn)類型多樣，收并購只能從資產(chǎn)處置端進行化解，且需要收購方、出讓方共同發(fā)力，但對于全行業(yè)來說，仍需從穩(wěn)預期、穩(wěn)信心做起，在市場平穩(wěn)的基礎上逐步化解行業(yè)風險。