存量房貸利率調(diào)整，哪家銀行打響第一槍？

    紅網(wǎng)時刻新聞8月30日訊 （記者肖娟）購房者千呼萬喚的存量房貸利率調(diào)整何時落地？

    近期，隨著多家上市銀行召開半年度業(yè)績發(fā)布會，針對大眾關(guān)注的存量房貸利率調(diào)整，農(nóng)行、建行、招行、中信、平安、華夏等多家銀行高管進(jìn)行回應(yīng)，部分機構(gòu)已制定預(yù)案和細(xì)則。

    市場對存量房貸利率下調(diào)的關(guān)注再度升溫。

    多家銀行就存量房貸利率下調(diào)表態(tài)

    8月29日，一張《關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議的通知》的截圖在很多人的朋友圈刷屏。

    截圖顯示，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會，會議時間為8月30日，會議地點為交銀大廈。

    同一天，農(nóng)行召開中期業(yè)績發(fā)布會時表示，將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完善合同文本，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整工作，積極做好組織實施，并表示“作為國有大行，堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，凡是符合政策有利于老百姓的事情，都會全力做好金融服務(wù)。”

    “氣氛都烘托到這兒了”，有人認(rèn)為，鑒于國有大行的“頭雁”作用，存量房貸利率調(diào)整近期或有實質(zhì)性動作。不過，從銀行的表態(tài)發(fā)聲來看，仍需考慮到需兼顧很多因素。

    作為零售銀行代表，招行用“勢在必行”“大概率事件”形容存量房貸利率下調(diào)，并表示已制定相應(yīng)預(yù)案，從樂觀情景、中性情景和不利三種情景對存量房貸利率下行進(jìn)行了測算。

    中信銀行也表示密切關(guān)注到監(jiān)管導(dǎo)向和市場動向，對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整做好了預(yù)案。從區(qū)域情況來看，由于房地產(chǎn)政策因城施策，各地區(qū)按揭貸款利率差異較大，因此存量房貸利率調(diào)整難以實現(xiàn)“一刀切”的管理政策。

    下降存量房貸利率難“一刀切”

    對于還未回應(yīng)的銀行，有購房者紛紛喊話。

    存量房貸利率下調(diào)，具體降多少？哪些人能降？要主動申請還是銀行自動降？LPR利率轉(zhuǎn)換時選擇了固定利率的人能不能降……購房者的這些疑問都需等待最終細(xì)則落地。

    從目前銀行的回應(yīng)來看，各家銀行進(jìn)度并不一致。

    “從我的角度，希望能夠一視同仁，最好統(tǒng)一打折或降低，而不是和銀行申請或協(xié)商。”長沙一位購房者告訴記者，之前提前還貸爆棚，如果房貸下調(diào)需要協(xié)商或排隊的話，估計又要等。

    不過，紅網(wǎng)時刻新聞記者了解到，目前對存量房貸利率的論調(diào)是“不能一刀切”，要綜合考慮銀行的承受能力。

    哪些群體最可能受益？追溯2008-2009年存量房貸7折優(yōu)惠情況，有資料顯示，銀行對房貸打折門檻要求普遍為首套房，1、2年內(nèi)無還款逾期記錄，且符合住房面積要求的購房者即可申請?？梢?，當(dāng)時政策傾斜的是剛需一族。

    中泰證券近日發(fā)布的一則銀行研報指出，復(fù)盤2008-2009年存量利率調(diào)整情況，與今年情況相似，預(yù)計存量房貸下調(diào)比例不會很大，“測算2008、2009年享受存量房貸利率置換的比例小于28%。”

    存量房貸利率調(diào)整為何“難產(chǎn)”？

    為什么存量房貸利率調(diào)整的新政遲遲沒有落地？難點在哪里？

    有業(yè)內(nèi)人士表示，目前房貸存量規(guī)模較15年前增長了10多倍，而且，按揭業(yè)務(wù)在各家銀行體量和占比都比較大，這也是銀行更為謹(jǐn)慎的原因。此外，各個銀行對政策的理解不盡相同，如果缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)，最終調(diào)整的力度各家銀行也可能不盡相同。

    房貸政策“因城施策”，紅網(wǎng)時刻新聞記者注意到，這也是多家銀行回應(yīng)時提到的原因。

    由于各地房貸市場差異，即便是同一家銀行，不同城市、不同分行、不同階段的房貸政策都不盡相同。以長沙為例，樓市較熱時執(zhí)行的嚴(yán)格房貸政策，目前優(yōu)化了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，曾經(jīng)的二套房貸按照現(xiàn)行政策能享受首套房貸利率優(yōu)惠。類似的歷史問題可能會給銀行帶來大量的解釋工作。

    目前，長沙首套房、二套房貸款利率分別為4%、4.8%，相差80個基點。如果銀行做不到“一碗水端平”，是否會產(chǎn)生新的信貸輿情問題仍不得而知。

    存量房貸下調(diào)需在銀行與購房者之間尋找平衡

    此外，下調(diào)力度如何在銀行承受范圍內(nèi)和購房者的認(rèn)可之間尋求平衡，這些都是銀行需要考量的問題。

    按照首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制，常德、岳陽、株洲、湘潭等地首套房貸利率已下探至3.7%，低于5年期以上LPR利率。一些高息存量房貸利率與上述城市當(dāng)前利率相差逾150個基點。如果“一降到底”，銀行的合理利潤和凈息差都將受影響。

    “現(xiàn)在的經(jīng)營貸利率都低到什么程度了？過低的銀行盈利能力也會削弱銀行服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。”長沙一家國有銀行工作人員表示，政策旨在引導(dǎo)銀行給購房者讓利進(jìn)而拉動消費，目前實體經(jīng)濟也需要銀行輸血，二者不可偏廢，而且銀行自身也需要持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。

    近期，央行發(fā)布了二季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》，其中首次討論了《合理看待我國商業(yè)銀行利潤水平》。報告指出，“商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。”