推動REITs發(fā)展可比照CDR試點做法

    中國證券投資基金業(yè)協(xié)會會長洪磊建議

    ■本報記者 左永剛

    “推動REITs發(fā)展，可以比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。”6月19日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會會長洪磊說。

    當日，洪磊在北大光華管理學(xué)院中國REITs論壇上以《我國REITs發(fā)展現(xiàn)狀、問題與發(fā)展》為題發(fā)表演講。他指出，截至目前，我國并沒有出現(xiàn)真正的REITs，僅有所謂的“準REITs”或“類REITs”，其原因值得深思。

    《證券日報》記者在現(xiàn)場了解到，與會嘉賓呼吁推動REITs發(fā)展，因為REITs可以投資于各類基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)，包括城市公用設(shè)施、商業(yè)零售、倉儲、醫(yī)療等數(shù)十個不動產(chǎn)類別，可以成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要工具。

    洪磊認為，從REITs的本質(zhì)和市場環(huán)境出發(fā)，我國REITs發(fā)展中需要解決多方面問題，包括基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”；制度環(huán)境滯后，缺少統(tǒng)一的市場化運作環(huán)境；缺少綜合性行業(yè)稅制安排；資產(chǎn)持有成本和資金成本過高，權(quán)益型投資回報率不足等。

    為此，洪磊建議推動REITs的發(fā)展，可比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。目前，《證券法》對證券的定義屬于列舉式，不是實質(zhì)性定義，造成證券范圍過窄，REITs無法成為可公開發(fā)行的證券，制約了REITs的發(fā)展。

    洪磊建議，在《證券法》修訂完成前，可比照CDR方式，由國務(wù)院批準，授權(quán)中國證監(jiān)會出臺專門的REITs管理辦法，允許不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品和REITs在交易所掛牌，獲得公開發(fā)行。同時，在《基金法》框架下，根據(jù)公開募集和非公開募集的不同要求，明確REITs產(chǎn)品的募集、運作規(guī)范和管理人受托義務(wù)要求，保護REITs份額持有人利益，防范利益沖突。

    據(jù)洪磊透露，鑒于私募基金的投資標的一般由合同約定，基金業(yè)協(xié)會將在規(guī)范股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)三類投資標的基礎(chǔ)上，進一步規(guī)范REITs類產(chǎn)品的備案標準。私募REITs產(chǎn)品應(yīng)當滿足以下基本條件：一是以有真實現(xiàn)金流的項目為投資標的；二是封閉運行，確保基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益的真實轉(zhuǎn)移和法律隔離；三是基礎(chǔ)資產(chǎn)只能初次證券化，不再衍生新的證券；四是原始權(quán)益人變現(xiàn)的資金投向應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。