擴(kuò)大試點(diǎn)范圍 建立多層次市場(chǎng) 推動(dòng)“長(zhǎng)錢”入市 三大動(dòng)向勾勒深化REITs試點(diǎn)路線圖

    “繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地”“進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域”“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”……監(jiān)管部門釋放的最新信號(hào)表明，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有望進(jìn)一步提速擴(kuò)圍。

    接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，在促進(jìn)盤活存量、帶動(dòng)增量的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的深入推進(jìn)將促進(jìn)資本市場(chǎng)更高效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。結(jié)合監(jiān)管部門最新表態(tài)分析，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、建立多層次REITs市場(chǎng)、推動(dòng)“長(zhǎng)錢”入市將成為接下來(lái)REITs市場(chǎng)建設(shè)的三大看點(diǎn)。

    穩(wěn)步拓寬市場(chǎng)廣度

    “2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。”證監(jiān)會(huì)副主席李超日前在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上表示，證監(jiān)會(huì)將以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍。

    在專家看來(lái)，盡快覆蓋新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，將是下一階段擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍的重要發(fā)力點(diǎn)。招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可認(rèn)為，更多優(yōu)質(zhì)REITs項(xiàng)目會(huì)發(fā)行上市，而新能源、水利、新基建等領(lǐng)域項(xiàng)目有望加快落地。

    REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)已有60多年發(fā)展歷史，是一種發(fā)展迅速、相對(duì)成熟的金融產(chǎn)品。境外成熟市場(chǎng)REITs基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，監(jiān)管部門明確提出研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域的意義重大。中金公司研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇稱，短期看，商業(yè)地產(chǎn)REITs的推出，有助于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置；長(zhǎng)期看，商業(yè)地產(chǎn)REITs市場(chǎng)建設(shè)或引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商拓展價(jià)值邊界、提升綜合能力，同時(shí)從供給側(cè)為資本市場(chǎng)提供更為多元的長(zhǎng)久期資產(chǎn)。“未來(lái)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，將有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)由高周轉(zhuǎn)、快開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型。”光大證券分析師何緬南補(bǔ)充道。

    有機(jī)構(gòu)測(cè)算，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，可望盤活萬(wàn)億元級(jí)存量資產(chǎn)。據(jù)東北證券分析師吳胤翔分析，僅在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs領(lǐng)域，潛在盤活空間可達(dá)7000億元至10500億元；在住房租賃市場(chǎng)REITs領(lǐng)域，有440億元至660億元的潛在盤活空間。

    探索建立多層次市場(chǎng)

    在穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的同時(shí)，探索建立多層次REITs市場(chǎng)將是今后一個(gè)時(shí)期加快推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的重要方面之一。

    今年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》提出，建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。李超介紹，證監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項(xiàng)基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新。盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地。完善暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，積極探索建立多層次REITs市場(chǎng)。

    國(guó)家發(fā)改委原副主任張勇透露，一些原始權(quán)益人在成功發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs后，投資信心顯著增強(qiáng)，投資動(dòng)力大大提升。“許多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)看到了通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資金退出的希望，正在積極研究設(shè)立Pre-REITs.一些已搭建REITs平臺(tái)的企業(yè)也在推進(jìn)擴(kuò)募工作，整合行業(yè)資產(chǎn)。”張勇說(shuō)。

    值得一提的是，中金普洛斯REIT等首批5只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目狀態(tài)于12月7日更新，意味著首批公募REITs擴(kuò)募又有新進(jìn)展。

    “多層次REITs市場(chǎng)有望逐步建立。”張宇認(rèn)為，在未來(lái)我國(guó)REITs市場(chǎng)上，發(fā)行主體、底層資產(chǎn)類型和投資主體均會(huì)更加多元化。同時(shí)，將通過(guò)新項(xiàng)目發(fā)行與存量項(xiàng)目擴(kuò)募推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容，進(jìn)一步推進(jìn)REITs鏈條建設(shè)，前端促進(jìn)Pre-REITs培育孵化，后端推動(dòng)REITs指數(shù)等發(fā)展。

    培育專業(yè)化投資群體

    市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，需要投融資總體平衡、相互協(xié)同。業(yè)內(nèi)人士表示，同步推進(jìn)投資端改革，鼓勵(lì)長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體，完善REITs定價(jià)功能，將有助于夯實(shí)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。對(duì)此，監(jiān)管部門給出明確回應(yīng)。

    證監(jiān)會(huì)指出，將推動(dòng)社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。上交所透露，將持續(xù)擴(kuò)充配置型投資機(jī)構(gòu)，研究完善相關(guān)發(fā)行和交易機(jī)制，激發(fā)市場(chǎng)活力，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

    各方預(yù)計(jì)，有關(guān)部門將著力促進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化，鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行理財(cái)、公募基金等機(jī)構(gòu)加大配置力度，繼續(xù)支持QFII、RQFII投資REITs產(chǎn)品，推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資，培育專業(yè)投資者群體，助力我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

    機(jī)構(gòu)認(rèn)為，推動(dòng)“長(zhǎng)錢”入市，將提高REITs市場(chǎng)流動(dòng)性，促進(jìn)投融資平衡和協(xié)同發(fā)展。趙可表示，REITs具有一定的抗通脹能力，并能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)于社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者而言具有比較重要的配置價(jià)值。此外，隨著REITs市場(chǎng)發(fā)展，投資者的專業(yè)能力將不斷提升，有助于完善REITs定價(jià)功能。

    眾人拾柴火焰高。REITs市場(chǎng)建設(shè)涉及方方面面，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，離不開(kāi)市場(chǎng)各方的支持參與。當(dāng)前，相關(guān)部門、地方政府、參與機(jī)構(gòu)對(duì)REITs市場(chǎng)建設(shè)逐步形成了廣泛共識(shí)和工作合力。未來(lái)，有關(guān)方面將進(jìn)一步健全REITs綜合推動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的共性問(wèn)題，保障常態(tài)化項(xiàng)目供給，促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。