深市首批兩單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批 為盤活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)打開廣闊空間

    本報(bào)記者 田鵬

    11月26日，證監(jiān)會(huì)以及深交所官網(wǎng)信息顯示，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)商業(yè)REIT”）和中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中金印力消費(fèi)REIT”）正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，成為深市首批獲批的兩單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

    10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。文件發(fā)布僅一個(gè)月左右，上述兩單REITs即獲得監(jiān)管正式批復(fù)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，這充分體現(xiàn)了證監(jiān)會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行和REITs市場(chǎng)發(fā)展的大力支持，看好市場(chǎng)未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    資產(chǎn)質(zhì)優(yōu)疊加運(yùn)營(yíng)精細(xì)

    夯實(shí)相關(guān)項(xiàng)目績(jī)優(yōu)基礎(chǔ)

    有關(guān)資料顯示，首批申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的企業(yè)有4家，它們所涉及的底層資產(chǎn)總額估值約140億元。

    其中，華潤(rùn)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城，項(xiàng)目估值達(dá)81.47億元，占據(jù)首批項(xiàng)目估值總和的“半壁江山”；中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心。

    從特征上來看，該兩單公募REITs的底層資產(chǎn)多年來運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，業(yè)績(jī)保持著將強(qiáng)的成長(zhǎng)韌性。同時(shí)，管理人的精細(xì)運(yùn)營(yíng)能力均較為突出。

    數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)青島萬象城項(xiàng)目于2015年開業(yè)，2016年至2022年客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.6%，近3年來營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%。此外，今年上半年，青島萬象城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)10.9%至3.31億元。中金印力消費(fèi)REIT方面，其底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，自開業(yè)以來，憑借穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、區(qū)域深耕等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)。2022年?duì)I業(yè)額超過35億元；2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。

    “這類核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的項(xiàng)目更容易獲批。”一位基金管理人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，投資人更關(guān)注底層資產(chǎn)位于高能級(jí)城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，但同時(shí)更重要的是，未來能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。

    此外，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面，兩單項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理方均具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和良好的品牌效應(yīng)，成為項(xiàng)目底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。

    例如，作為青島萬象城的運(yùn)營(yíng)管理方——華潤(rùn)萬象生活，已建立卓越的品牌招商、精益運(yùn)營(yíng)、大會(huì)員體系、數(shù)智化運(yùn)營(yíng)、平臺(tái)賦能、優(yōu)異團(tuán)隊(duì)六大核心能力，將持續(xù)助力青島萬象城發(fā)展。在其運(yùn)營(yíng)賦能下，青島萬象城在會(huì)員發(fā)展上顯著領(lǐng)先于當(dāng)?shù)仄渌?gòu)物中心，自2015年開業(yè)至今，青島萬象城已積累會(huì)員人數(shù)逾百萬，占青島常住人口的10%。

    此外，作為我國(guó)領(lǐng)先的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)——西溪印象城的運(yùn)營(yíng)管理方印力集團(tuán)，截至今年上半年，運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目164個(gè)，遍布全國(guó)53個(gè)城市，全口徑管理面積超過1200萬平方米，在管項(xiàng)目估值規(guī)模超過1000億元。

    盤活不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目成效顯著

    消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs持續(xù)擴(kuò)容可期

    當(dāng)下，隨著公募REITs穩(wěn)步邁入常態(tài)化發(fā)行階段，公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)”+“擴(kuò)募”的發(fā)展格局將逐步成型，因此，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類型之一，市場(chǎng)后續(xù)持續(xù)擴(kuò)容、擴(kuò)募可期。

    同時(shí)，龐大的潛在底層資產(chǎn)體量也為相關(guān)產(chǎn)品規(guī)模增長(zhǎng)提供了可能。據(jù)公開資料顯示，截至2022年末，我國(guó)存量購(gòu)物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米。而這些資產(chǎn)普遍具有投資金額高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等特征，這也導(dǎo)致行業(yè)迫切需要通過開發(fā)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，進(jìn)一步改善融資環(huán)境。

    市場(chǎng)人士表示，以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，將有助于盤活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率，吸引資金參與投資增強(qiáng)流動(dòng)性。當(dāng)前，REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值正得到廣大投資者的關(guān)注和認(rèn)可。

    在此背景下，相關(guān)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)管理方也已“躍躍欲試”。例如，據(jù)記者多方了解獲悉，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得政策支持，華潤(rùn)置地已啟動(dòng)資產(chǎn)管理平臺(tái)搭建、資產(chǎn)管理能力建設(shè)，推動(dòng)向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極，將抓住消費(fèi)REITs發(fā)展機(jī)遇，通過積極參與首發(fā)及后續(xù)擴(kuò)募，力爭(zhēng)打造行業(yè)領(lǐng)先的REIT平臺(tái)，構(gòu)建商業(yè)資產(chǎn)“投融建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)。

（編輯 何帆）