滬深交易所最新修訂！提升REITs審核業(yè)務(wù)質(zhì)效

    本報(bào)記者 田鵬 毛藝融

    12月27日，滬深交易所分別發(fā)布《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2024年修訂）》《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2024年修訂）》（以下統(tǒng)稱“新修訂指引”）。

    據(jù)悉，新修訂指引的發(fā)布是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs審核實(shí)踐的及時(shí)總結(jié)和提煉，有利于進(jìn)一步完善REITs規(guī)則體系，提升REITs核查及信息披露的規(guī)范性、有效性和針對(duì)性，督促市場(chǎng)參與主體歸位盡責(zé)，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，促進(jìn)REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量發(fā)展。

    優(yōu)化篇章結(jié)構(gòu)

    增強(qiáng)邏輯性及可讀性

    2023年3月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《常態(tài)化發(fā)行通知》），要求總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核標(biāo)準(zhǔn)和信息披露要求。

    按照《常態(tài)化發(fā)行通知》要求，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，滬深交易所及時(shí)總結(jié)REITs發(fā)行上市審核經(jīng)驗(yàn)，對(duì)原有規(guī)則進(jìn)行修訂并形成新修訂指引，細(xì)化核查和信息披露要求，進(jìn)一步明確市場(chǎng)預(yù)期，提升審核工作質(zhì)效。

    新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎(chǔ)上，對(duì)原指引相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，增強(qiáng)各章節(jié)之間的邏輯性和內(nèi)容的可讀性。為便于市場(chǎng)參與主體查閱使用，總體分正文和附件兩個(gè)部分。其中，正文部分調(diào)整為六個(gè)章節(jié)，細(xì)化了關(guān)于底層資產(chǎn)的一般規(guī)定。附件部分充分考慮成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目的特性，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作出核查及信息披露的針對(duì)性要求。

    華夏基金管理有限公司‌相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次修訂精簡(jiǎn)了規(guī)則數(shù)量，同時(shí)以“正文+附件”形式明確了公募REITs的共性要求，以及相關(guān)行業(yè)公募REITs的特殊要求，便于公募REITs管理人和各中介機(jī)構(gòu)的查閱和理解。

    壓實(shí)主體責(zé)任

    強(qiáng)化重點(diǎn)事項(xiàng)規(guī)范要求

    新修訂指引對(duì)REITs的核查及信息披露、資產(chǎn)評(píng)估、運(yùn)營(yíng)管理等市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的核心事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范，督促市場(chǎng)參與主體切實(shí)履行核查及信息披露責(zé)任；進(jìn)一步明確了業(yè)務(wù)參與人和底層資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求，以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況的披露要求。

    同時(shí)，新修訂指引還引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)在考慮市場(chǎng)環(huán)境和底層資產(chǎn)特性基礎(chǔ)上，審慎確定評(píng)估結(jié)果，切實(shí)提高評(píng)估質(zhì)量；督促管理人對(duì)評(píng)估參數(shù)和方法進(jìn)行獨(dú)立核查。

    此外，新修訂指引明確了REITs的分層決策機(jī)制、激勵(lì)約束安排、突發(fā)事件響應(yīng)要求，引導(dǎo)基金通過(guò)合理設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、履職情況監(jiān)督等安排實(shí)現(xiàn)激勵(lì)約束目標(biāo)，有效統(tǒng)籌價(jià)值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護(hù)關(guān)系。

    戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次修訂對(duì)市場(chǎng)具有重要意義。一方面規(guī)范了基礎(chǔ)設(shè)施基金上市流程，提高了市場(chǎng)透明度，有利于保護(hù)投資者權(quán)益，明確項(xiàng)目申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)；另一方面簡(jiǎn)化了申報(bào)流程，強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)管理，有助于提升項(xiàng)目質(zhì)量。這將促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs領(lǐng)域健康發(fā)展，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    突出大類資產(chǎn)特性

    提高信息披露針對(duì)性

    新修訂指引充分考慮不同資產(chǎn)類型的特性，明確了各大類資產(chǎn)的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對(duì)性。

    具體來(lái)看，針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，進(jìn)一步細(xì)化了合規(guī)性、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況、運(yùn)營(yíng)管理等方面的披露要求；針對(duì)收費(fèi)公路項(xiàng)目，進(jìn)一步明確了車流量、通行費(fèi)等運(yùn)營(yíng)收入相關(guān)核心指標(biāo)的披露要求；針對(duì)租賃住房項(xiàng)目，補(bǔ)充了市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目的核查及信息披露要求；針對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，進(jìn)一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

    在中金基金管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等大類資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)和關(guān)注重點(diǎn)，有利于提高項(xiàng)目申報(bào)材料標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化水平，提高信息披露質(zhì)量。

    展望未來(lái)，‌上交所表示，下一步，將按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)部署要求，堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，不斷優(yōu)化REITs規(guī)則體系，推動(dòng)優(yōu)化市場(chǎng)生態(tài)，促進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。

    深交所表示，下一步，將深入貫徹黨的二十屆三中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央金融工作會(huì)議精神，落實(shí)新“國(guó)九條”要求，持續(xù)完善制度規(guī)則體系，不斷健全市場(chǎng)功能，積極推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，穩(wěn)步推動(dòng)新資產(chǎn)類型落地，加快建設(shè)多層次REITs市場(chǎng)，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。

（編輯 上官夢(mèng)露）