南京第二輪土拍攬金507億元 房企拿地更趨理性熱門板塊仍是“頂流”

    本報(bào)記者 曹衛(wèi)新

    首輪土拍4個(gè)月后，9月26日，南京迎來(lái)第二輪土拍。競(jìng)價(jià)結(jié)果顯示，南京市本次參與集中土拍的地塊共計(jì)42幅，除1幅地塊流拍外，剩余41幅地塊成功出讓，總成交額為507億元。

    相較第一輪土拍，南京第二輪土拍熱度明顯下降。本次土拍41幅地塊中25幅以底價(jià)成交，剩余11幅地塊觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，觸頂率為26.83%。今年5月，南京市首輪集中土拍中，51幅地塊全部成功出讓，有36幅觸及最高限價(jià)，總攬金992.5億元，觸頂率超70%。9月23日，本輪土拍前三天，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，第二批次集中供地的11幅土地因故終止出讓。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“從這次土拍情況來(lái)看，土拍市場(chǎng)熱度較平淡。一方面，由于政策調(diào)控加碼，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，房企資金方面承受一定的壓力，導(dǎo)致拿地多持謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，南京市場(chǎng)‘競(jìng)品質(zhì)’模式較為凸顯，以及二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)在一定程度上降溫樓市，房企對(duì)于市場(chǎng)以觀望為主。”

    土拍規(guī)則趨嚴(yán)

    區(qū)域市場(chǎng)冷熱不均

    今年8月初，自然資源部會(huì)議明確提及，核心城市的土地出讓政策將有所調(diào)整，包括限定土地溢價(jià)的上限為15%，且各地不得通過(guò)調(diào)高地價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)；當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到上限后，通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬等。8月25日，南京市公布的土拍政策調(diào)整，順應(yīng)了調(diào)控要求，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的全新出讓模式。

    全新出讓模式下，南京市本次土拍冷門板塊成交結(jié)果不甚理想，但優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力依舊不減，區(qū)域分化愈發(fā)顯著。

    南京市本次共有42幅地塊參與競(jìng)拍，其中26幅地遭遇“一輪游”。25幅地塊以底價(jià)成交，1副地塊流拍，地塊所屬區(qū)域包括橋林、湯山、麒麟、六合、方山、興智科創(chuàng)新城、溧水以及高淳等地。與此同時(shí)，位于江心洲、南部新城、江北核心區(qū)、雨花城南、燕子磯、城東匯通路，以及六合新區(qū)的11幅地塊觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。

    競(jìng)價(jià)結(jié)果顯示，觸頂?shù)貕K競(jìng)價(jià)較為激烈。其中，燕子磯G82地塊經(jīng)過(guò)35輪競(jìng)價(jià)，樓面價(jià)為21200元每平方米，毛坯限價(jià)32000元每平方米，最終由珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司以29.6億元競(jìng)得。江心洲G71、南部新城G73經(jīng)過(guò)27輪競(jìng)價(jià)，樓面價(jià)分別為32096元每平方米、29643每平方米，毛坯限價(jià)分別為42850元每平方米、44898每平方米，分別由南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、華潤(rùn)置地（常州）有限公司競(jìng)得，成交價(jià)為以23.5億元、23.2億元。

    “南京進(jìn)行第二輪土拍開(kāi)始之際，就有15宗地塊以底價(jià)成交，其中包含南部新城、江北新區(qū)等熱門板塊，另外本次土拍還有11宗地塊達(dá)到最高限價(jià)，由此可見(jiàn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定的分化特征，熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊以及盈利空間相對(duì)較大的地塊仍然備受房企青睞。”關(guān)榮雪表示。

    多地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象

    房企拿地更加理性

    與首批集中供地的火爆相比，第二輪土拍可謂寒意陣陣。除南京市1幅地塊流拍外，近期已經(jīng)完成第二輪集中供地的多個(gè)熱點(diǎn)城市如重慶、杭州、蘇州等，都出現(xiàn)流拍率上升、溢價(jià)率明顯下滑的情況。

    “從這次土拍情況來(lái)看，土拍市場(chǎng)熱度較平淡，一方面，由于政策調(diào)控加碼，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，房企資金方面承受一定的壓力，導(dǎo)致拿地多持謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，土拍門檻有所提高，例如提高保證金比例、競(jìng)品質(zhì)、嚴(yán)查購(gòu)房資金、禁馬甲等一系列競(jìng)拍條件，在一定程度上加劇房企拿地心理壓力，也在短期內(nèi)導(dǎo)致房企對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期持保守態(tài)度，在土地市場(chǎng)的投資動(dòng)作有所收斂。”關(guān)榮雪告訴記者。

    有不具名南京本地房企工作人員告訴記者，“第二輪土拍我們沒(méi)有參加，從競(jìng)拍規(guī)則來(lái)說(shuō)的話，限制房企聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買，不得合作開(kāi)發(fā)，包括土地出讓金的節(jié)奏加快等都是我們比較介意的。從時(shí)點(diǎn)上來(lái)看，9月份拍地，12月底之前就要交完出讓金，這個(gè)對(duì)于很多公司還是不太能接受的。”

    談及土拍市場(chǎng)降溫，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“類似流拍還是因?yàn)榉科筚Y金壓力非常緊，當(dāng)前拿地方面確實(shí)有心無(wú)力，這也是后續(xù)地方政府等所需要關(guān)注的內(nèi)容，也不排除部分房企回避了此類城市的拿地，到別的三四線城市進(jìn)行了拿地。降溫不是特別好的信號(hào)，后續(xù)需要積極鼓勵(lì)房企拿地，要了解房企的訴求，真正確保供地工作的完成。”

    關(guān)榮雪分析認(rèn)為，“土拍市場(chǎng)降溫仍然凸出‘穩(wěn)’的初衷，從供應(yīng)端加大監(jiān)管力度，提升建設(shè)品質(zhì)，而且以‘限地價(jià)’來(lái)促‘限房?jī)r(jià)’，將在一定程度上抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，另外，‘競(jìng)品質(zhì)’的土拍規(guī)則也將在一定程度上促進(jìn)未來(lái)樓市高質(zhì)量發(fā)展。”

（編輯 才山丹）