國(guó)內(nèi)租賃住房市場(chǎng)再迎里程碑 龍頭房企試水REITs

    ■本報(bào)記者 王崢

    繼新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長(zhǎng)租公寓CMBS以及旭輝領(lǐng)寓類REITs接連獲批后，“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（下稱“碧桂園租賃住房REITs”）也于2月2日獲得了深圳證券交易所審議通過。

    據(jù)悉，該REITs產(chǎn)品由碧桂園集團(tuán)聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（“中聯(lián)基金”）共同實(shí)施，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制，即一次核準(zhǔn)、多次發(fā)行，間接實(shí)現(xiàn)了該REITs產(chǎn)品的“擴(kuò)募”，并獲優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAAsf。

    作為國(guó)內(nèi)首單達(dá)到百億元級(jí)規(guī)模的REITs產(chǎn)品，碧桂園租賃住房REITs亦是租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品，超過了此前招商CMBS的60億元，保利的50億元及旭輝30億元規(guī)模的REITs產(chǎn)品。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，碧桂園租賃住房REITs的獲批，有助于進(jìn)一步推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)健康、快速、專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

    龍頭房企試水REITs

    黨的十九大以來(lái)，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)迎來(lái)新的蓬勃發(fā)展。此前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中對(duì)2018年工作任務(wù)作出部署，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，鼓勵(lì)租賃住房企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化發(fā)展。

    在有關(guān)人士看來(lái)，碧桂園百億級(jí)租賃住房REITs獲批正是政府監(jiān)管部門對(duì)龍頭民企碧桂園響應(yīng)國(guó)家號(hào)召、以實(shí)際行動(dòng)投身租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的積極回應(yīng)和支持。

    值得注意的是，證監(jiān)會(huì)方面也堅(jiān)決貫徹了黨的十九大和2017年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的租房制度相關(guān)政策要求，大力支持通過資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具支持租賃住房的發(fā)展，深圳證券交易所對(duì)租賃住房證券化產(chǎn)品設(shè)置了綠色通道、專人專崗，確保此類項(xiàng)目的高效審核。“本單產(chǎn)品是以高周轉(zhuǎn)為標(biāo)簽的龍頭房企，通過‘并購(gòu)/開發(fā)-自持-運(yùn)營(yíng)’模式獲取房源，并創(chuàng)新嘗試以自持租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，具有很好的市場(chǎng)帶動(dòng)效應(yīng)”，深圳證券交易所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“租賃住房企業(yè)可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)自身租賃住房業(yè)務(wù)的有益支撐”。

    證監(jiān)會(huì)相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，碧桂園在租賃住房領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局、特別是與REITs工具有機(jī)結(jié)合的創(chuàng)新嘗試符合當(dāng)前推動(dòng)租賃住房發(fā)展的大趨勢(shì)，具有較強(qiáng)的代表性，下一步相關(guān)機(jī)構(gòu)要著力做好租賃住房底層物業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)金融支持與租賃住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

    構(gòu)建長(zhǎng)租閉環(huán)

    2017年12月20日，碧桂園發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌—“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”，宣布未來(lái)三年要提供100萬(wàn)套租賃房源。

    碧桂園集團(tuán)主席楊國(guó)強(qiáng)表示：“推進(jìn)租賃住房是國(guó)家對(duì)人民的愛護(hù)，碧桂園堅(jiān)決擁護(hù)并將以實(shí)際行動(dòng)積極參與其中。”

    “碧桂園集團(tuán)將把租賃住房業(yè)務(wù)當(dāng)成偉大事業(yè)和戰(zhàn)略來(lái)做”，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，碧桂園作為中國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的身體力行者，積累了二十六年的城鎮(zhèn)化建設(shè)及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，將會(huì)成為其開展租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。碧桂園有信心、有能力，將“社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)”與“企業(yè)升級(jí)發(fā)展”有機(jī)結(jié)合，為人民的美好生活、為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)效發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

    本次REITs產(chǎn)品是碧桂園集團(tuán)在租賃住房領(lǐng)域的又一次金融創(chuàng)新嘗試，此前，碧桂園已經(jīng)開創(chuàng)長(zhǎng)租領(lǐng)域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等簽署長(zhǎng)租公寓融資戰(zhàn)略協(xié)議，并陸續(xù)接受放款。

    “這是千億元級(jí)別的戰(zhàn)略性布局，隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，銷售轉(zhuǎn)持有將給企業(yè)營(yíng)運(yùn)帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)”，碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼集團(tuán)副總裁伍碧君表示，近年來(lái)碧桂園呈現(xiàn)出非常良好的發(fā)展勢(shì)頭，公司于2017年9月份取得國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)給予的企業(yè)信用投資級(jí)評(píng)級(jí)，同年11份月被納入香港恒生指數(shù)成份股，皆反映了資本市場(chǎng)對(duì)碧桂園的充分肯定，和對(duì)公司未來(lái)發(fā)展前景的信心。再加之此次REITs成功試水，碧桂園將綜合運(yùn)用各類金融工具，構(gòu)建租賃住房完整金融鏈條，保障租賃住房戰(zhàn)略的順利實(shí)施。

    推動(dòng)國(guó)內(nèi)REITs深化發(fā)展

    實(shí)際上，金融創(chuàng)新必須以產(chǎn)業(yè)為支撐、為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對(duì)金融創(chuàng)新提出更高的要求以及更有力的促進(jìn)。自去年下半年以來(lái)，乘著租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的政策東風(fēng)，包括新派公寓、保利地產(chǎn)、旭輝領(lǐng)寓等在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商申請(qǐng)的REITs產(chǎn)品獲批。

    高和資本執(zhí)行合伙人周以升告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，目前租賃公寓已成為中國(guó)最重要的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，資產(chǎn)證券化可以盤活存量商業(yè)物業(yè)。鑒于監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)一步步扎實(shí)的推動(dòng)和創(chuàng)新，權(quán)益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最后一個(gè)里程碑。公募REITs不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵，也是政府發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。在公租房廉租房領(lǐng)域，可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。

    同時(shí)，中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示，作為首單百億元級(jí)REITs，碧桂園租賃住房REITs不僅有利于促進(jìn)我國(guó)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，也將對(duì)我國(guó)REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極影響，具有極強(qiáng)的象征及示范效應(yīng)。

    此外，目前我國(guó)存量資產(chǎn)的證券化相較國(guó)際上的發(fā)達(dá)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。例如我國(guó)單只REITs的平均規(guī)模僅為22億元，而亞洲約為90億元、美國(guó)約為90億美元。因此，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，碧桂園租賃住房REITs的成功獲批，會(huì)極大提振市場(chǎng)信心，有望進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)內(nèi)REITs的規(guī)模化、縱深化發(fā)展。尤其是引入社會(huì)資本后，不但可以更好的盤活存量房市場(chǎng)，還可降低開發(fā)商在租賃業(yè)務(wù)中的財(cái)務(wù)壓力。