發(fā)債利率攀升 住房租賃資產(chǎn)證券化成本優(yōu)勢漸顯

    保利租賃住房50億REITs將不再是孤例，住房租賃資產(chǎn)證券化迎來新機，或撬動萬億租房市場。

    近日，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行權(quán)益類資產(chǎn)證券化，并以其持有的不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

    值得注意的是，監(jiān)管層將為此研究建立受理、審核和備案的綠色通道。一家上市券商結(jié)構(gòu)融資部負責(zé)人告訴記者：“現(xiàn)在一般資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案需要三四周的時間，而如果類似于‘一帶一路’相關(guān)ABS等走綠色通道，備案最快只需2天。”

    記者注意到，對于融資方而言，過去資產(chǎn)證券化的發(fā)行成本明顯高于債券，但去年以來債券融資利率一路攀升，不乏6%、7%的利率，出現(xiàn)了一些債券因利率過高暫緩發(fā)行的情況。相比之下，資產(chǎn)證券化跟同期票據(jù)和債券的利差越來越小，有時相差不超過1-2個BP（基點），加上不增加負債，受到了企業(yè)的歡迎。

    鼓勵發(fā)行

    4月25日，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布《通知》，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有的不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)權(quán)益類資產(chǎn)證券化，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化，試點發(fā)行REITs。

    記者獲悉，目前我國的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品分兩種，一種是權(quán)益型REITs模式；一種是非REITs模式，后者更為常見。

    去年10月，總規(guī)模為50億元的保利租賃住房REITs獲批，是國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持的租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs。

    而此前大多數(shù)的住房租賃資產(chǎn)證券化采用非REITs模式，并以未來的租金收益作為證券化的底層資產(chǎn)，將租金收益權(quán)轉(zhuǎn)化為長期穩(wěn)定的債權(quán)，而不是以持有的住房租賃公司股權(quán)或物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

    一家上市券商結(jié)構(gòu)融資部負責(zé)人表示：“用租金作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，對企業(yè)來說相當(dāng)于負債，不能出表；而未來用不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化，相當(dāng)于把住房租賃公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，可實現(xiàn)出表。”

    收益法為主

    《通知》還明確提出，發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

    同時，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

    此外，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

    值得注意的是，監(jiān)管層要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進行評估時，應(yīng)以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價報告。

    “所謂‘收益法’就是用租金收入來評估，我國租售比例過低，為了避免房價過高而導(dǎo)致評估價虛高而采用收益法進行評估，而不用‘比較法’或參考公允價值進行評估。”上述券商結(jié)構(gòu)融資部負責(zé)人表示。

    擬建綠色通道

    據(jù)了解，監(jiān)管層將優(yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負責(zé)。

    記者獲悉，現(xiàn)在一般資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案反饋需要三四周的時間，而如果是類似“一帶一路”等相關(guān)政策支持的ABS產(chǎn)品，受理、審核和備案走綠色通道，最快只需要2天。

    此外，證監(jiān)會和住建部還將研究、探索、設(shè)立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機構(gòu)；搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，研究推動將住房租賃證券化項目運行表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評價體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對嚴重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。

    不過，監(jiān)管在鼓勵發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化的同時，也將加強資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)過程監(jiān)管，防范資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，嚴禁利用特殊目的載體非法轉(zhuǎn)讓租賃性質(zhì)土地使用權(quán)或改變土地租賃性質(zhì)的行為。