多地需求端穩(wěn)地產(chǎn)政策繼續(xù)密集出臺

    繼20省市密集出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策從供給端紓困房企后，河南駐馬店率先出臺降低首套房公積金貸款首付比例政策，拉開了各地從需求端穩(wěn)地產(chǎn)的序幕，隨后南寧、東莞、欽州、撫州等地繼續(xù)密集出臺政策，從調(diào)整公積金貸款、給予購房補(bǔ)貼等方面支持購房需求。

    不過，近期個(gè)別商業(yè)銀行調(diào)降非“限購”城市首付比例的傳聞，引發(fā)了市場對于商業(yè)銀行貸款政策放松產(chǎn)生遐想。接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)貸款政策沒有變化，全國也沒有一個(gè)城市出現(xiàn)首付變化，監(jiān)管部門已經(jīng)明確房地產(chǎn)金融政策總體基調(diào)不變，后續(xù)還要看限購城市是否會有調(diào)整。

    2月27日，撫州市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)撫州市有效應(yīng)對疫情促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見的通知》，全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共渡難關(guān)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，除了降低企業(yè)購地資金使用成本、延期繳納城市基礎(chǔ)配套費(fèi)用、降低預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管比例、放寬商品房預(yù)售申報(bào)條件、加大金融支持力度等紓困房企的政策外，還提出階段性提高公積金貸款額度至60萬元、購買新建普通商品住宅給予150元/平方米購房補(bǔ)貼等激活市場需求的政策。

    2月26日，東莞市調(diào)整住房公積金貸款政策，包括新增商轉(zhuǎn)公貸款順位抵押方式、新增可貸額度上浮情形、貸款最長年限統(tǒng)一設(shè)定為30年等。2月25日，欽州市發(fā)布穩(wěn)地產(chǎn)政策，從加強(qiáng)金融信貸支持、加大財(cái)稅支持力度、加強(qiáng)土地利用支持、進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管等方面出臺了多項(xiàng)支持措施。其中，在支持購房需求方面，提出實(shí)施契稅補(bǔ)貼政策。

    此前，河南省駐馬店市從供需兩端出臺17條穩(wěn)地產(chǎn)組合拳，其中提出降低首套房公積金貸款首付比例至20%，這是首次出現(xiàn)降低首付比例政策，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。隨后的2月23日，南寧發(fā)通知，重新放開了二套房住房公積金貸款政策。

    從目前來看，各地在需求端的穩(wěn)地產(chǎn)政策，除了購房補(bǔ)貼，更多的是通過調(diào)整公積金貸款政策，如提高貸款額度、降低首套房首付比例、放開二套房貸款政策等方式來支持剛性和改善性購房需求，這些公積金貸款政策雖然對當(dāng)?shù)貥鞘兄苯佑绊懹邢?，但是對市場心理影響較大。而對市場直接影響較大的商業(yè)銀行貸款政策是否會調(diào)整更加備受關(guān)注。

    2月24日，網(wǎng)傳浙商銀行調(diào)降非“限購”城市首套房貸首付比例最低至20%；25日又傳出紹興工行也將調(diào)降了首付比例；2月27日，有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱“目前已經(jīng)有8個(gè)城市的首套房主流首付比例為二成”。一時(shí)間，市場對于商業(yè)銀行貸款政策放松產(chǎn)生遐想。

    對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對證券時(shí)報(bào)記者表示，“8個(gè)城市首付比例二成的數(shù)據(jù)毫無意義，首先市場關(guān)心的是變化，而不是當(dāng)下執(zhí)行情況，如果沒有變化，對市場沒有影響。另外，國家政策明確首套房最低首付20%主要指非限購城市，這一數(shù)據(jù)誤導(dǎo)市場認(rèn)為有多個(gè)城市下調(diào)了首付比例，事實(shí)是到目前為止，商業(yè)貸款政策沒有變化，全國也沒有一個(gè)城市出現(xiàn)首付變化。而這8個(gè)城市里面更多的城市一直執(zhí)行的就是首套房二成首付。”

    值得注意的是，2月25日，銀保監(jiān)會辦公廳主任肖遠(yuǎn)企明確表示，房地產(chǎn)金融政策尚未作出調(diào)整，銀保監(jiān)會將會對房地產(chǎn)融資情況進(jìn)行監(jiān)測，動態(tài)掌握最新情況。各地政府根據(jù)所在地區(qū)情況對房地產(chǎn)市場進(jìn)行因城施策，但這是在堅(jiān)持房地產(chǎn)金融政策大框架下采取的適當(dāng)調(diào)整。

    實(shí)際上，根據(jù)央行、原銀監(jiān)會2016年發(fā)布的規(guī)定，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付比例為25%，各地可向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸款最低首付比例不低于30%。

    而對于未來商業(yè)銀行貸款政策是否會有調(diào)整，張大偉對證券時(shí)報(bào)記者表示，監(jiān)管部門已經(jīng)明確總體調(diào)控基調(diào)不變，要看限購城市是否會有調(diào)整，因?yàn)橄拶彸鞘凶约撼龅恼叨急妊胄械幕A(chǔ)規(guī)定嚴(yán)格。“而且各城市的首付比例也各不一樣，以限購城市北京為例，雖然規(guī)定首套普通住宅首付比例是35%，非普通住宅是40%，但因?yàn)榇蟛糠忠呀?jīng)是非普通住宅，所以市場上首套房貸首付比例大部分都是40%。”他說。

    此外，對于房貸利率政策，央行在21日和22日已連續(xù)兩天明確表態(tài)稱，LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率，“房住不炒”仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，要保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定；2020年要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。