慧眼觀樓市 | 專項(xiàng)債推動(dòng)盤活存量 助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)

    本報(bào)記者 張薌逸

    通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券（以下簡(jiǎn)稱“專項(xiàng)債”）支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)相關(guān)政策將在2025年進(jìn)一步細(xì)化推進(jìn)，并逐步釋放政策效應(yīng)。財(cái)政部綜合司司長(zhǎng)林澤昌日前在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，在2025年新增發(fā)行的專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房這兩個(gè)方面的專項(xiàng)債項(xiàng)目。

    “專項(xiàng)債對(duì)于盤活存量閑置土地和存量商品房等工作影響重大，也將助力后續(xù)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的供求關(guān)系優(yōu)化。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，用專項(xiàng)債來(lái)收儲(chǔ)房企無(wú)力或無(wú)意開(kāi)發(fā)的地塊增強(qiáng)了地方盤活存量閑置土地的資金能力，而用專項(xiàng)債支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房則對(duì)原先的保障性住房再貸款做了較大補(bǔ)充。

    當(dāng)前，專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房這兩項(xiàng)工作均有新進(jìn)展。

    “我們已經(jīng)明確了專項(xiàng)債管理的相關(guān)要求，地方已經(jīng)可以做了。”談及專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備有關(guān)工作，林澤昌在上述新聞發(fā)布會(huì)上表示。

    在專項(xiàng)債支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的政策方面，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷在前述新聞發(fā)布會(huì)上表示，財(cái)政部正在配合相關(guān)行業(yè)主管部門抓緊研究，細(xì)化有關(guān)措施安排。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，財(cái)政部進(jìn)一步明確專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備已經(jīng)可以落地推進(jìn)，未來(lái)利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地有望逐步落實(shí)，特別是專項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)的地區(qū)，專項(xiàng)債使用節(jié)奏或?qū)⒓涌欤諆?chǔ)存量閑置土地的節(jié)奏預(yù)計(jì)也將提升。另外，專項(xiàng)債支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房相關(guān)政策明確后，預(yù)計(jì)將推進(jìn)專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量商品房取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

    “當(dāng)前收儲(chǔ)存量商品房存在價(jià)格撮合難度大、地方國(guó)企資金成本較高、供需錯(cuò)配等卡點(diǎn)。”陳文靜表示，打通相關(guān)卡點(diǎn)的配套政策需進(jìn)一步完善。

    “目前很多存量閑置地塊已經(jīng)處于抵押狀態(tài)，但開(kāi)發(fā)商大多自身資金鏈緊張，難以解押，或需推進(jìn)土地‘帶押過(guò)戶’。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，專項(xiàng)債本息以政府基金作為償還手段，存量閑置土地收儲(chǔ)后如果發(fā)生出讓困難的情況，地方可能會(huì)面臨一定的償還壓力。

    李宇嘉認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地后續(xù)可能與城中村改造貨幣化安置工作結(jié)合。城中村改造過(guò)程中拆遷出的地塊可以通過(guò)專項(xiàng)債收儲(chǔ)，并通過(guò)專項(xiàng)債來(lái)兌付房票。這類地塊通常區(qū)位條件較好，可以出讓或用作保障性住房以償還專項(xiàng)債。

    “專項(xiàng)債發(fā)行中一個(gè)很重要的工作就是完善資金的償還機(jī)制。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)要強(qiáng)化房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)向好、土地招拍掛收益或保障性住房租售效益提高有助于償還機(jī)制的建立，也有助于吸引機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)此類專項(xiàng)債。