藍(lán)綠雙城總貨值達(dá)800億元 曹舟南籌建輕資產(chǎn)平臺瞄準(zhǔn)IPO

    ■本報(bào)記者 王麗新

    “搭建新平臺”言猶在耳，正式離職5個(gè)月后，曹舟南以浙江藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)董事長的身份加入了創(chuàng)業(yè)隊(duì)伍，并于1月20日一口氣簽了14個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議。

    簽約當(dāng)天，作為綠城和藍(lán)城兩家公司的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平（綠城中國聯(lián)席主席、藍(lán)城集團(tuán)董事長）來為曹舟南站臺了，另一個(gè)為其站臺的是綠城中國新任CEO張亞東?！蹲C券日報(bào)》得到的消息是，綠城目前尚未參股藍(lán)綠雙城平臺，但宋衛(wèi)平將會深度參與新平臺業(yè)務(wù)，不排除藍(lán)城與藍(lán)綠雙城開展各種合作的可能性。

    對于一個(gè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人變身為創(chuàng)業(yè)者，曹舟南向《證券日報(bào)》記者表示，傳統(tǒng)開發(fā)模式舉步維艱，可以預(yù)見的是，未來幾年內(nèi)中國大量房企將面臨重大合并重組，投資與開發(fā)加快分離，房地產(chǎn)基金模式將成為市場主流，承接房地產(chǎn)基金落地的專業(yè)服務(wù)商作用凸顯。

    而藍(lán)綠雙城平臺的主營業(yè)務(wù)都將圍繞后房地產(chǎn)時(shí)代創(chuàng)新業(yè)務(wù)為中心布局，不管是投資板塊還是代建板塊，都有適合房地產(chǎn)基金運(yùn)作的業(yè)態(tài)。未來，藍(lán)綠雙城將秉承宋衛(wèi)平對產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的要求，設(shè)立投資、輕資產(chǎn)、科技產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)、設(shè)計(jì)、開發(fā)等業(yè)務(wù)板塊，建立“藍(lán)綠雙城發(fā)展基金”，爭取四年內(nèi)達(dá)成輕資產(chǎn)、高質(zhì)量上市的目標(biāo)。

    獨(dú)立開放性平臺

    “綠城是我的娘家，宋總（宋衛(wèi)平）是老東家，中交是我的婆家。”曹舟南這樣描述過去與現(xiàn)在的個(gè)人發(fā)展經(jīng)歷，但他也坦言，藍(lán)綠雙城是全開放的，不受限制，和綠城是兩個(gè)獨(dú)立法人，與綠城中國等實(shí)力企業(yè)均存在合作的可能性。

    過去幾個(gè)月，曹舟南跑了很多核心城市，經(jīng)過幾個(gè)月的籌備，藍(lán)綠雙城于2018年11月1日注冊成立，注冊地為中國（杭州）人工智能小鎮(zhèn)，注冊資本金為5億元人民幣，2019年1月16日升格為藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)。

    組建不到3個(gè)月，藍(lán)綠雙城已完成旗下小鎮(zhèn)開發(fā)公司、建設(shè)管理公司、景觀設(shè)計(jì)公司、科技服務(wù)公司、生活服務(wù)公司等五家子公司架構(gòu)體系的搭建，并已取得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)和建筑設(shè)計(jì)甲級資質(zhì)。

    按照曹舟南向外界透露的信息來看，藍(lán)綠雙城已具備策劃、設(shè)計(jì)、營造、服務(wù)、運(yùn)營等核心競爭能力，落定全國17個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過350萬平方米，總貨值超過800億元，鎖定代建收入超20億元、投資收益近10億元。

    “17個(gè)項(xiàng)目多數(shù)是小股操盤項(xiàng)目，股權(quán)比例多是30%左右，也有無股權(quán)投資的純代建項(xiàng)目。”曹舟南接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，60%的項(xiàng)目來自此前工作時(shí)的合作伙伴，布局城市包括杭州、深圳、成都、廣州和云南等地。

    目前來看，藍(lán)綠雙城多采取小股操盤的開發(fā)模式，將產(chǎn)生代建收益和投資收益，但曹舟南也表示，不排除去公開市場拿地的可能性，但投資會非常謹(jǐn)慎。

    搭建輕平臺瞄準(zhǔn)IPO

    輕資產(chǎn)化，圍繞后房地產(chǎn)時(shí)代創(chuàng)新業(yè)務(wù)布局，做專業(yè)的服務(wù)商，是曹舟南的經(jīng)營邏輯。這是他在房地產(chǎn)紅海市場中找到的藍(lán)海業(yè)務(wù)。重要的是，曹舟南瞄準(zhǔn)的是4年內(nèi)力爭完成IPO，力爭市值達(dá)到100億元。

    對于業(yè)務(wù)布局，在投資板塊，美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)、青年創(chuàng)業(yè)公寓和新型養(yǎng)老公寓是重點(diǎn)投資領(lǐng)域。其中，在美麗鄉(xiāng)村方面，與政府、合作社（農(nóng)民）、服務(wù)商、運(yùn)營商一起共同建設(shè)“生態(tài)鄉(xiāng)、生態(tài)村”（目前無盈利指標(biāo)）；在特色小鎮(zhèn)方面，要城市近郊1小時(shí)左右的車程距離，500畝以上的建設(shè)規(guī)模；在青年創(chuàng)業(yè)公寓方面，面向大學(xué)畢業(yè)3年-5年的青年人才，單套面積60平方米-80平方米、總價(jià)60萬元左右可分割物業(yè)出售。

    在代建業(yè)務(wù)板塊，主要包括代建類、城市有機(jī)更新、農(nóng)村農(nóng)民房代建等業(yè)務(wù)，圍繞代建的迭代變革尋找商機(jī)。據(jù)悉，藍(lán)綠雙城的代建業(yè)務(wù)以政府代建為基礎(chǔ)，以資本代建為主導(dǎo)，以小股操盤為核心內(nèi)容。主要有以下四種模式，第一，按土地款一定比例參股投資，形成小股操盤；第二，按注冊資本金一定比例入股，形成“投資+代建”模式；第三，按建筑體量定額取費(fèi)，形成對賭條款，超額分成，優(yōu)化傳統(tǒng)純代建模式（傳統(tǒng)代建模式是收取銷售額的5%的費(fèi)用）；第四，政府代建項(xiàng)目，按EPC模式展開。

    在科技和產(chǎn)業(yè)板塊，組建藍(lán)綠雙城科技服務(wù)公司，與高新科技、先進(jìn)產(chǎn)業(yè)開展系統(tǒng)的戰(zhàn)略合作。

    在物業(yè)服務(wù)板塊，組建藍(lán)綠雙城生活服務(wù)公司，以科技賦能為基礎(chǔ)，圍繞美好生活展開一系列的物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、健康服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、教育服務(wù)等。

    在房地產(chǎn)基金方面，聯(lián)合主要銀行、實(shí)力金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立“藍(lán)綠雙城發(fā)展基金”，包括投資基金、小股操盤基金、代建基金、創(chuàng)新基金，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供相對充裕的資金支持。目前其資金成本是8%，這在行業(yè)內(nèi)目前尚屬于較低水平。

    總體來說，在曹舟南設(shè)計(jì)的業(yè)務(wù)布局中，房地產(chǎn)基金是資金動力，也是投資收益主要來源之一，而資本代建業(yè)務(wù)是差異化核心競爭力之一。畢竟，綠城的開發(fā)、營造和服務(wù)能力在業(yè)內(nèi)尚屬較高水平，而目前藍(lán)綠雙城核心人員部分來自綠城。