新城控股資產(chǎn)乾坤大挪移自救：緊急甩賣68萬平米純住宅用地 火速回籠150億應(yīng)急

    實(shí)控人猥褻女童的丑聞還在繼續(xù)發(fā)酵，“風(fēng)口浪尖”上的新城控股（601155.SH）不得已出售地產(chǎn)項(xiàng)目回籠資金。

    7月24日晚，新城控股發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)總額為不超過150億元，而截至7月24日，新城控股累計(jì)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了10個(gè)項(xiàng)目公司，交易作價(jià)合計(jì)41.54億元，旗下開發(fā)項(xiàng)目的占地面積合計(jì)68.33萬平方米。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新城控股轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目多為2019年上半年成立或者處于前期開發(fā)階段的項(xiàng)目，多為平價(jià)轉(zhuǎn)讓，交易對(duì)手方包括了中駿置業(yè)、金華地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、上海駿潤(rùn)等多家房企，其中金科一口氣承接6個(gè)項(xiàng)目，收獲最豐。

    7月22日，新城控股公告稱，公司正在洽談、協(xié)商出售約40個(gè)項(xiàng)目（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）緩解資金壓力。隨后，新城控股AH股均現(xiàn)大跌。

    從猥褻丑聞爆出，截至7月24日晚，新城控股、新城發(fā)展控股（1030.HK）合計(jì)蒸發(fā)市值高達(dá)543億人民幣（A股和港股分別蒸發(fā)市值354.8億人民幣和214.72港幣）。

    金科收獲頗豐

    根據(jù)公告顯示，截至7月24日，新城控股累計(jì)就10個(gè)項(xiàng)目公司簽署了相關(guān)股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對(duì)價(jià)合計(jì)約為41.54億元（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓款40.54億元），約占公司2018年末經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)的13.62%，全部以現(xiàn)金支付。

    在轉(zhuǎn)讓模式上，如果公司已實(shí)繳標(biāo)的公司注冊(cè)資本，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額為實(shí)繳注冊(cè)資本金額；如公司子公司尚未實(shí)繳標(biāo)的公司注冊(cè)資本，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額為0元或1元。

    債權(quán)轉(zhuǎn)讓金額則包括“轉(zhuǎn)讓方持有標(biāo)的公司的債權(quán)本金”，或“轉(zhuǎn)讓方持有標(biāo)的公司的債權(quán)本金+資金占用費(fèi)”。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，新城控股轉(zhuǎn)讓的10個(gè)子公司項(xiàng)目中，僅青島悅茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和日照億鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)繳注冊(cè)資本，二者注冊(cè)資本均為5000萬元，其轉(zhuǎn)讓的股權(quán)作價(jià)也分別為5000萬元。

    在這次“清倉(cāng)甩賣”中，金科地產(chǎn)“收獲頗豐”，旗下兩家子公司合計(jì)將6個(gè)新城控股項(xiàng)目收入囊中，這些項(xiàng)目公司均只支付了債權(quán)轉(zhuǎn)讓款，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款忽略不計(jì)，取得成本合計(jì)16.3億元。

    其中是山東百俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其斥資3.42億元，拿下兩個(gè)項(xiàng)目公司。

    出售項(xiàng)目占地68.33萬平方米

    從區(qū)域分布上看，這些項(xiàng)目公司旗下的地塊遍布杭州、常熟、宿州、上饒、太遠(yuǎn)等長(zhǎng)三角、環(huán)渤海灣熱門二三線城市，出售土地均為純住宅用地。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，10家項(xiàng)目公司下合計(jì)有11個(gè)地塊，開發(fā)項(xiàng)目的占地面積合計(jì)68.33萬平方米，容積率大多在1.8-3不等，僅太原新城的兩個(gè)土地項(xiàng)目容積率為4.2。項(xiàng)目均處于前期開發(fā)準(zhǔn)備階段。

    值得注意的是，7月24日，新城控股還召開股東大會(huì)，擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)總額為不超過150億元。

    新城控股表示，這對(duì)公司將帶來六方面影響：

    （1）如本輪交易完成，公司可收回部分上半年已支付的土地款，公司預(yù)計(jì)可新增凈現(xiàn)金約150億元，預(yù)計(jì)可減少該部分項(xiàng)目當(dāng)年度后續(xù)開發(fā)成本及費(fèi)用支出約30億元。將增加公司貨幣資金、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高公司流動(dòng)比率，增強(qiáng)償債能力。

    （2）本輪交易完成后，新獲取的凈現(xiàn)金及公司現(xiàn)有貨幣資金將對(duì)公司其余項(xiàng)目的各項(xiàng)支出及穩(wěn)定、安全運(yùn)營(yíng)提供保障。

    （3）2019年上半年公司土地投資金額約為550億元，扣除本輪交易擬轉(zhuǎn)讓部分后，2019年上半年土地投資金額約為400億元，相比去年同期增長(zhǎng)約為15%。

    （4）本輪交易擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的總貨值約為450億元，其中2019年可推貨值約為100億元、2020年可推貨值約為250億元、2021年可推貨值約為100億元。

    （5）本輪交易擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的交易對(duì)價(jià)參考公司對(duì)項(xiàng)目公司的累計(jì)投入確定，以不低于投入成本收回投資，對(duì)公司凈資產(chǎn)不會(huì)產(chǎn)生不利影響。

    （6）本輪交易擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目均為近期新獲取、尚未銷售的純住宅項(xiàng)目，對(duì)目前公司在售項(xiàng)目與商業(yè)綜合體項(xiàng)目均無影響。公司2019年度合同銷售目標(biāo)仍為2700億元，本輪轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)不會(huì)對(duì)公司2019年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大影響。