深探“住宅+多業(yè)態(tài)”造鎮(zhèn)模式 金融街控股環(huán)京小鎮(zhèn)發(fā)力

    本報(bào)記者 王麗新

    在疫情、“三道紅線”、“雙集中”供地等新常態(tài)下，中國房地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場(chǎng)迭代，都與過往二十年大有不同。共識(shí)是行業(yè)進(jìn)入低速增長(zhǎng)期，中小房企、頭部房企皆在尋求新增長(zhǎng)曲線。

    幾番嘗試，圍繞房子去拓展多元化業(yè)務(wù)，成為開發(fā)商向發(fā)展商轉(zhuǎn)型的主流思路，代建、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、文旅+醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)等細(xì)分化、且需長(zhǎng)期運(yùn)營的業(yè)務(wù)成為香餑餑。

    值得一提的是，近日多家房企大區(qū)操盤手向記者表示，疫情以來，一、二線主流城市周邊的小鎮(zhèn)進(jìn)入發(fā)力期，一是出國游、跨省游擔(dān)心受疫情影響，周邊游成首選；二是逆城市化趨勢(shì)明顯，工作在城市，休閑在周邊小鎮(zhèn)的“5+2”生活方式潮流正在襲來。

    “我們?cè)诤颖弊窕墓湃℃?zhèn)，一期已經(jīng)入市，近期銷售很好，客戶主要是30歲-50歲年齡層的當(dāng)?shù)厝?，也有部分北京和天津的客戶，看中的是溫泉、醫(yī)療和度假資源。”金融街·古泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，金融街控股（以下簡(jiǎn)稱金融街）已經(jīng)布局了多個(gè)小鎮(zhèn)，康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)產(chǎn)品已成公司持有型資產(chǎn)外的重要產(chǎn)品線，正處在發(fā)力期。

    做小鎮(zhèn)需“長(zhǎng)期主義”

    在房地產(chǎn)領(lǐng)域，小鎮(zhèn)模式曾經(jīng)熱過一段時(shí)間。彼時(shí)，地產(chǎn)名人宋衛(wèi)平不再是綠城中國大股東，其創(chuàng)立藍(lán)城集團(tuán)后的理想事業(yè)，是“百鎮(zhèn)萬億計(jì)劃”。2016年以來，不少房企也都加碼布局小鎮(zhèn)，這種跟風(fēng)投資熱讓小鎮(zhèn)一度爆發(fā)式增長(zhǎng)，但隨著而來的就是輪番陣亡的冷靜期。

    “中國城市化率已經(jīng)要接近70%了，如果說上一個(gè)十年是城市化進(jìn)程，人均居住面積快達(dá)到30平方米了。那么，接下來房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域里就會(huì)有逆城市化市場(chǎng)的擴(kuò)大，核心城市周邊資源稟賦好、配套全的小鎮(zhèn)或率先發(fā)力。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但造鎮(zhèn)不能僅依靠政府，還要依靠資金實(shí)力強(qiáng)、有產(chǎn)業(yè)整合能力、善于長(zhǎng)期運(yùn)營的發(fā)展商，畢竟，造一個(gè)小鎮(zhèn)少則需要五年左右，多則需要十年以上，這是需要滾動(dòng)開發(fā)和持續(xù)投入運(yùn)營的商業(yè)模式。

    最重要的是，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，發(fā)展商造鎮(zhèn)，若為了追風(fēng)口一頭扎進(jìn)來，用地產(chǎn)開發(fā)的一錘子買賣思維來投資小鎮(zhèn)，最終可能變身爛尾樓。造鎮(zhèn)成功的運(yùn)營商，比如中青旅模式等，需要有長(zhǎng)期主義理念，想清楚堅(jiān)持下來，用合理的選址規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)資源和不斷創(chuàng)新的運(yùn)營理念來“建造+運(yùn)營”小鎮(zhèn)。

    “造鎮(zhèn)確實(shí)需要長(zhǎng)期的資金投入，全國各地很多小鎮(zhèn)做不下去一般都是資金鏈斷掉了。金融街不是第一個(gè)布局小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的，但在惠州的康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)已經(jīng)做了10年以上了，游客接待量已經(jīng)從每年6000人到500萬了，這需要資金實(shí)力，也需要產(chǎn)業(yè)支撐。”金融街•古泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)金融街來說，地產(chǎn)是平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)是核心，通過房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)打造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升區(qū)域價(jià)值是商業(yè)模式。

    “住宅+”多業(yè)態(tài)造鎮(zhèn)

    談起造鎮(zhèn)，離不開兩個(gè)因素，一是規(guī)模，要根據(jù)位置、面積、人口和產(chǎn)業(yè)或資源吸納能力規(guī)劃；二是資源，自然資源是特色資源，公共資源包括商業(yè)、教育、醫(yī)療等，由此構(gòu)成的生活場(chǎng)景，是開發(fā)商造鎮(zhèn)頂層設(shè)計(jì)的尺度。

    有分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，運(yùn)營較好的特色小鎮(zhèn)一般有三大類，一是投資“傍城”，多位于核心一、二線城市周邊；二是傍產(chǎn)，比如符合國家戰(zhàn)略要求的新興產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)；三是傍色，根基是當(dāng)?shù)靥厣热鐡碛歇?dú)特的自然資源等。

    但其造鎮(zhèn)尺度的關(guān)鍵和核心，在于圍繞人提供服務(wù)。上述古泉小鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人表示，從這個(gè)思路出發(fā)，金融街在北京東部、天津北、河北秦皇島、承德等旅游區(qū)以及唐山五個(gè)城市外延線的交叉核心區(qū)選址，開發(fā)建設(shè)運(yùn)營大型綠色智慧度假康養(yǎng)項(xiàng)目古泉小鎮(zhèn)。據(jù)悉，除了1600余年歷史的皇家古溫泉、4000余畝上關(guān)湖景區(qū)、世界文化遺產(chǎn)明長(zhǎng)城、百年貢栗園資源優(yōu)勢(shì)外，圍繞康養(yǎng)、度假這個(gè)“主體”，古泉小鎮(zhèn)規(guī)劃了20余項(xiàng)度假設(shè)施，包括古泉皇冠假日酒店、古泉水世界、冰雪樂園、運(yùn)動(dòng)公園、拓展基地、特色商業(yè)、睦鄰商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，以及三級(jí)醫(yī)療體系來保障業(yè)主健康。

    值得一提的是，依靠以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，以住宅地產(chǎn)為補(bǔ)充，金融街已成功打造出產(chǎn)城融合、環(huán)境友好、功能完善的創(chuàng)新發(fā)展綠色小鎮(zhèn)，包括惠州巽寮灣、重慶磁器口、北京慕田峪、天津聽湖小鎮(zhèn)等，均在逐步步入收獲期。

    “土地紅利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，拿地-建房-銷售，再去新的城市再拿地-建房-銷售，就當(dāng)前形勢(shì)來看，已無什么利潤可言，金融街要轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式和盈利模式，緊跟政策結(jié)合大健康等產(chǎn)業(yè)做的綠色小鎮(zhèn)，是金融街近年來的重要產(chǎn)品線。”有接近金融街人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在2021年半年工作規(guī)劃中，金融街管理層明確表示，會(huì)積極參與TOD項(xiàng)目、舊城改造、城市更新以及收并購項(xiàng)目的獲取，持續(xù)拓展戰(zhàn)略型綠色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

（編輯 張明富 孫倩）