行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯 物業(yè)公司扎堆赴港上市

    近日，在向港交所遞交招股書(shū)數(shù)月后，金融街物業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金融街物業(yè)”）的上市申請(qǐng)獲得通過(guò)，將于7月6日開(kāi)始在港交所主板買(mǎi)賣(mài)。這也是自2020年1月1日以來(lái)，繼華金國(guó)際資本、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活之后，金融街物業(yè)即將成為第五只登陸港交所的物業(yè)公司。

    據(jù)光大證券發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)業(yè)2020年下半年投資策略》數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，其中24家在香港上市，總市值達(dá)3579.2億港元；3家企業(yè)登錄A股市場(chǎng)，總市值463.6億港元。

    中指研究院指出，預(yù)計(jì)2020年將有不低于12家物業(yè)企業(yè)成功上市，未來(lái)兩年上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將超過(guò)50家，物業(yè)企業(yè)迎來(lái)一波上市熱潮。

    物業(yè)行業(yè)起步晚、市場(chǎng)空間大、發(fā)展快

    我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)在二十世紀(jì)八十年代初發(fā)源于深圳，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展壯大。1981年3月10日，中國(guó)內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理有限公司成立，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)由此誕生。

    2003年以來(lái)，我國(guó)對(duì)住宅物業(yè)管理實(shí)行的是資質(zhì)管控和價(jià)格管控，由價(jià)格主管部門(mén)確定基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)區(qū)間，業(yè)主和物管企業(yè)據(jù)此在合同中進(jìn)行具體約定。2011年后，非保障性住房的物業(yè)收費(fèi)定價(jià)逐漸放開(kāi)，但保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，仍由原部門(mén)制定指導(dǎo)價(jià)格。第三方物業(yè)企業(yè)如果通過(guò)并購(gòu)長(zhǎng)尾開(kāi)發(fā)商的舊盤(pán)項(xiàng)目，則面臨提價(jià)困難的問(wèn)題。而對(duì)于老舊項(xiàng)目的整合又需要持續(xù)投入，盈利壓力會(huì)比較大。目前我國(guó)的住宅物管正處于從價(jià)格管控向市場(chǎng)化收費(fèi)的轉(zhuǎn)型階段。

    目前，我國(guó)物業(yè)管理主要分為兩種，一種是純住宅管理，一種是公共物業(yè)管理。純住宅管理物業(yè)公司主要是看房地產(chǎn)母公司未來(lái)交房規(guī)模，成長(zhǎng)性主要來(lái)自新建住宅面積，也有少量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司通過(guò)市場(chǎng)化拿到其他小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。而公共物業(yè)管理主要通過(guò)市場(chǎng)化招標(biāo)拿業(yè)務(wù)，不過(guò)目前真正市場(chǎng)化招標(biāo)的公共物業(yè)占比還處于較低狀態(tài)。

    近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)集中度提升的趨勢(shì)明顯，規(guī)模效應(yīng)及規(guī)模訴求不斷增長(zhǎng)，行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯。截止到2020年5月13日，碧桂園服務(wù)成為首家市值超過(guò)千億港元的上市物企，碧桂園服務(wù)以934.50億元（1021.94億港元）的高市值，位居上市物企榜首。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)空間大、發(fā)展迅速。目前該行業(yè)規(guī)模是1萬(wàn)億遠(yuǎn)左右，以超過(guò)年化7%左右的速度增長(zhǎng)，10年后行業(yè)規(guī)模估計(jì)超過(guò)2萬(wàn)億元。且對(duì)內(nèi)地來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是新興行業(yè)，行業(yè)集中度低，龍頭公司有極大成長(zhǎng)空間。

    物業(yè)公司出現(xiàn)集中赴港上市熱潮

    2014年之前，物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域之一，資本市場(chǎng)卻對(duì)其一無(wú)所知。2014年6月，彩生活代表物業(yè)公司正式叩開(kāi)了資本市場(chǎng)之門(mén)。而后經(jīng)歷了3年多的發(fā)展，大量物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)，但受制于上市的規(guī)模要求，其中絕大多數(shù)的公司都選擇了通過(guò)新三板掛牌。2018年，物業(yè)公司的資本化序幕拉開(kāi)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年有7家物業(yè)公司上市，超過(guò)2014年至2017年上市家數(shù)之和。2018年南都物業(yè)成為首家成功登陸A股市場(chǎng)的物業(yè)公司。2019年，濱江服務(wù)集團(tuán)、奧園健康生活集團(tuán)、和泓服務(wù)集團(tuán)等6家物業(yè)企業(yè)在港上市，重慶新大正物業(yè)集團(tuán)在深交所掛牌上市，成為國(guó)內(nèi)第二家登陸A股市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，其中24家在香港上市，3家企業(yè)登錄A股市場(chǎng)。

    此外，截至2020年4月份，新三板累計(jì)掛牌數(shù)量79家，其中40家物企摘牌，數(shù)量過(guò)半，其中摘牌的40家物企中有9家物企成功赴港或在A股上市。

    針對(duì)物業(yè)公司更傾向于選擇港股而非A股上市的原因，東方證券房地產(chǎn)分析師房誠(chéng)琦曾表示，主要原因是由于：A股對(duì)于申請(qǐng)IPO公司的盈利要求較為嚴(yán)格；A股對(duì)于分拆子公司上市的關(guān)聯(lián)交易比例的要求是所有地產(chǎn)子公司型物業(yè)公司無(wú)法繞過(guò)的坎；中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)地產(chǎn)子公司型物業(yè)公司IPO持審慎態(tài)度。

    房誠(chéng)琦介紹，物業(yè)公司集中上市熱潮的出現(xiàn)主要是由于對(duì)規(guī)模和市占率的訴求，希望借助資本市場(chǎng)進(jìn)行融資進(jìn)而擴(kuò)大管理規(guī)模。此外，資本市場(chǎng)逐步認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司的價(jià)值，給予物業(yè)公司明顯高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的估值水平，這也給房企拆分其物業(yè)子公司單獨(dú)上市提供了充足的動(dòng)力。

    “目前，根據(jù)已上市以及已明確公告的擬上市物管公司情況，我們可以大致將物業(yè)公司的上市路徑分為直接IPO、將物業(yè)公司從母公司分拆后重新搭建VIE構(gòu)架后在港交所IPO、類(lèi)借殼上市、不從母公司剝離采用“A控H”模式直接在香港IPO四種方式。其中，獨(dú)立第三方物業(yè)公司通常采用第一種模式，而地產(chǎn)子公司型的物業(yè)公司通常采用第二種模式。”房誠(chéng)琦說(shuō)。

    2020年，除了目前已上市的燁星集團(tuán)，正榮服務(wù)、星盛商業(yè)、金融街物業(yè)、宋都服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)均已遞交上市申請(qǐng)。5月15日建業(yè)新生活正式在港交所上市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在港交所等待上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)6家。此外，2020年世茂集團(tuán)、金科股份、華潤(rùn)置地、陽(yáng)光城、禹洲地產(chǎn)、佳源國(guó)際、合景泰富和榮盛發(fā)展等企業(yè)亦紛紛表示擬分拆物業(yè)上市。物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱情不減，物業(yè)管理行業(yè)贏得資本市場(chǎng)青睞。