一位房產(chǎn)置換客眼中的上海樓市

    2018年上半年，全國樓市調(diào)控大戲頻頻上演，讓人目不暇接。如今，時間的軌跡步入樓市下半場，走向如何？是否是入手最佳時機？身邊真實的購房案例或許給你幾分啟發(fā)。

    證券時報記者王一鳴

    2018年已過半，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度未見絲毫放松。

    近期，房地產(chǎn)市場迎來密集整頓潮。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在北京、上海、廣州、深圳等全國30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動后，僅7月上旬就有16個省市發(fā)布調(diào)控政策與執(zhí)法結(jié)果，“反炒房攻堅戰(zhàn)”正式打響。就在上周，上海限購政策再升級——嚴控企業(yè)購房，提高了公司購房的準入門檻，也成為繼西安、長沙和杭州暫停企業(yè)購房后，首個出臺規(guī)范企業(yè)購房規(guī)定的一線城市。

    以上海樓市為例，在近年來密集調(diào)控背景下，影響幾何，有哪些變化？筆者分享身邊一位“頗有頭腦”的友人在滬賣房、置換的故事，以供讀者近距離感受樓市的近況：小周是筆者多年好友，2008年碩士畢業(yè)的他獨自來上海打拼。2011年，懷揣著20萬元積蓄以及在父母的幫助下，他在上海中環(huán)附近以約120萬元總價購入一套50平的一室一廳老公房，算在上海安了家。

    出于日后成家、接父母一起住等需要，2017年過年期間，工作小有所成、已成為新上海人的小周做了個決定，打算繼續(xù)在中環(huán)附近置換大面積住房。彼時經(jīng)歷2016年11月史上最嚴“滬九條”出臺后，上海樓市正在逐步降溫，部分買賣方均步入觀望，但仍有不少人處于慣性思維，認為房價歇一歇還要繼續(xù)漲。

    在領(lǐng)會中央“房住不炒”表態(tài)后，從事金融工作、思維敏捷的小周當機立斷——降價賣房。2017年2月底，其所在小區(qū)同類型的房子掛牌價大多在320萬元以上，小周決定降價至305萬元掛牌出售，并且向房產(chǎn)中介表態(tài)價格還有商量余地。一時間，憑借誠意的掛牌價格、裝修整潔，該套房源為多家中介所熱推，在整體樓市成交已開始降溫背景下，上門看房者仍絡(luò)繹不絕。兩個月后，小周的一室戶以近300萬的價格成交。當年7月底，上海搖號買房細則出臺，這對于小周來說又多了一個選擇——搖號買房。至9月下旬，出手房源的尾款已悉數(shù)匯入他的銀行賬戶，正值炎熱酷夏，此時該小區(qū)多數(shù)掛牌房源已開始無人問津，類似的情況也出現(xiàn)在上海其他多數(shù)地區(qū)，小周暗暗慶幸自己的出手時機還算不錯。

    拿到300萬巨款后，身邊不少人均敦促小周應(yīng)盡快買房“現(xiàn)在不買，明年再一漲怎么辦？”。但小周卻決定先觀望，他認為一般樓市上漲和調(diào)整的周期相對其他投資市場要更長，在政策嚴控背景下，應(yīng)有充足的時間進行選擇和思考。同時，其將所得資金全部轉(zhuǎn)入短期銀行低風險理財產(chǎn)品，預(yù)期年化收益約5%，然后一有空便頻繁走訪預(yù)算內(nèi)的一、二手樓盤。轉(zhuǎn)眼到了2018年3月，小周的300萬資金已獲得了約7萬元的利息，而原小區(qū)同類型的房源最近一筆成交價已低至285萬元。小周更加篤定并認為當初的研判是正確的。

    在這觀望和走訪樓盤的半年時間內(nèi)，小周的大致感受是，對于購房者而言，目前一二手房都是可以考慮的目標：二手房眼下是買方市場，有一定議價空間，不少樓盤還有筍盤出現(xiàn)。相比不少二手房拎包入住，一手新盤大多是一兩年后交房的期房，受到預(yù)售證調(diào)控影響，雖然整體開盤價不高，但不是每個樓盤都是一二手明顯倒掛，也有新盤因為定價和二手房相差無幾、抑或地段不佳等因素，去化率尚不理想，所以不應(yīng)看到新房就覺得是買到便宜，也需要多方對比，酌情選購。

    在今年4月，雖然有些超預(yù)算，但小周咬咬牙決定加入了位于浦東前灘地區(qū)的某網(wǎng)紅一手樓盤的認籌大軍，這是近半年來他第一次出手，光排隊認籌就用了4個多小時。據(jù)了解，該樓盤憑借前灘、學區(qū)、相對低價等多重優(yōu)勢，最后吸引3000余位購房者參與了搖號，而房源僅有400余套。最后，運氣不佳的小周抽到的號碼排到2000開外，無緣本次搖號。但他并未氣餒，繼續(xù)等待下一次心儀的新盤或二手房源出現(xiàn)。他相信，樓市寒冬中，給予了他這樣的買家有很多機會。截至目前，經(jīng)過近10個月的銀行理財，小周購房本金已較最初多了10余萬（除去認籌相關(guān)成本），而他的置換之路仍在繼續(xù)，樓市的調(diào)整也在繼續(xù)。

    “熱門的一手房，多數(shù)是一二手價格倒掛，不僅吸引了該地段周邊的需求，也對二手房價形成了沖擊，購房者也會以此作為和房東的談判籌碼。”小周分析認為，這樣一來二手房的節(jié)奏也被打亂了。就在上周，小周告訴筆者，看中了一套品相不錯的二手房，正在和賣家商談具體成交價，該小區(qū)最近一年的成交價格調(diào)整了約10%。

    目前的樓市環(huán)境對小周這樣手握重金的購房者顯然是有利的。上海鏈家市場分析師趙葆根近日表示，今年上半年，全市共計成交二手住宅8.11萬套，略高于去年同期的7.79萬套，市場在成交量方面，基本保持了與去年相仿的水平。伴隨著越來越多置換型購房者對價格的下調(diào)，二手市場將逐漸形成量穩(wěn)價跌的局面。