10月新屋銷售減半 香港樓市拐點或提前到來

    香港樓市在三季度經(jīng)歷了藍籌盤降價、“準地王”流拍、違約率急升之后，再次遭受重磅打擊。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，剔除假日因素后，已經(jīng)降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數(shù)量僅為1130宗，僅為9月份的一半左右。

    分析人士稱，促使買家退縮的原因除了難以負擔(dān)的房價，還有對經(jīng)濟的擔(dān)憂。據(jù)調(diào)查顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經(jīng)濟持悲觀立場，四成受訪者預(yù)計房價將下跌。多家機構(gòu)也對香港房價發(fā)出預(yù)警，香港樓市的拐點或來得比預(yù)想更早。

    樓市降溫跡象明顯

    截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續(xù)八年穩(wěn)坐“全球房價最難負擔(dān)的城市”之首。但今年8月以來，香港銀行業(yè)開始加息，香港樓市開始出現(xiàn)了降溫的跡象。

    11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%。

    事實上，此前香港房價已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的跡象。據(jù)中原地產(chǎn)10月發(fā)布的報告顯示，在截至10月初的12周內(nèi)，被視為香港樓市參考指標(biāo)的藍籌盤的嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日，“嘉湖山莊”的一套面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經(jīng)超過22%。與此同時，豪宅賣家虧本甩賣的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。10月22日，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區(qū)內(nèi)首宗“流血”出售案例。

    房價出現(xiàn)下行趨勢，不可避免的帶來了大規(guī)模的“違約潮”爆發(fā)。香港的新房交易，需要支付5%的定金。數(shù)據(jù)顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發(fā)生36起違約案例，而2007年全年僅有9起，數(shù)量增長了3倍。今年違約樓盤的成交價，從490萬港幣到3980萬港幣不等，意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。

    機構(gòu)不斷看空

    在香港銀行業(yè)開始踏上加息進程之后，香港的樓市出現(xiàn)了拐點跡象。雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最后一根稻草”。隨著年內(nèi)美國的三次加息，香港銀行業(yè)也開始上調(diào)存貸款利率。香港四大行9月同步上調(diào)了港元最優(yōu)惠貸款利率，此舉為2006年來首次，意味著香港超低息環(huán)境的終結(jié)，也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押借貸成本上升，置業(yè)人士的供樓負擔(dān)將會加重，給香港房地產(chǎn)銷售市場帶來巨大的壓力。

    然而市場人士表示，促使買家退縮的原因不僅是難以負擔(dān)的房價，還有對經(jīng)濟的擔(dān)憂。10月中旬香港研究協(xié)會（HongKongResearchAssociation）的調(diào)查結(jié)果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經(jīng)濟持悲觀立場，四成受訪者預(yù)計樓價將下跌。

    里昂證券發(fā)布的研報表示，香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷15年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市，預(yù)計未來一年房價會出現(xiàn)15%的回調(diào)；花旗近期也發(fā)表研究報告表示，自2016年3月低位以來，樓價累升已達47%。但以基本面情況估算，預(yù)計下半年樓價將回調(diào)7%。此外如果股市出現(xiàn)大的調(diào)整，也會觸發(fā)住宅樓價下半年回調(diào)；標(biāo)普預(yù)計香港樓市12個月內(nèi)會跌5%至10%；高盛預(yù)期香港住宅樓市由現(xiàn)水平大跌15%；耀才證券甚至預(yù)期，未來兩年內(nèi)香港住宅價格跌幅或達40%。野村香港房地產(chǎn)股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調(diào)，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

    香港特區(qū)政府方面認為，樓市走勢還需觀察。陳德霖表示，現(xiàn)時尚需時間觀察樓市是否已進入下行周期。假如確認，可以考慮適當(dāng)時候陸續(xù)放松逆周期措施的收緊政策。他表示，香港經(jīng)濟和資產(chǎn)市場不確定性增加，下行風(fēng)險增大，但香港家庭一旦面對周期逆轉(zhuǎn)，應(yīng)付能力較其他地區(qū)要強很多。