11月多地迎土地出讓高峰 房企拿地冷熱有別

    11月份，北京將迎來年內土地出讓高峰。其中，11月5日，兩宗地塊出讓。北京規(guī)劃和國土資源管理委員會（簡稱“北京規(guī)土委”）網(wǎng)站信息顯示，11月，北京合計將出讓經(jīng)營性質地塊共18宗，總起始價為461.56億元。同時，太原、江門等二三線城市將在11月掛牌出讓多宗土地。業(yè)內人士表示，部分城市迎來土地出讓高峰，但從房企角度而言，在融資收緊、銷售放緩等背景下，企業(yè)謹慎拿地將成為主流，預計土地出讓市場將延續(xù)較低溢價率態(tài)勢。

    土地供應大幅增加

    11月5日，北京兩宗地塊出讓，分別位于朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)以及昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，建設用地面積分別為13.87萬平方米和4.68萬平方米，出讓起始價格分別為86.63億元和26.57億元。截至記者發(fā)稿時，兩宗地塊均由房企報價。

    11月，北京計劃推出18宗地塊。其中，住宅地塊15宗，商服地塊3宗。在住宅地塊中，3宗為共有產(chǎn)權房地塊，其余為限競房地塊。分布區(qū)域方面，朝陽、豐臺等城六區(qū)分布為1宗、2宗。其余地塊均分布在昌平、大興、順義、延慶等郊區(qū)。

    其中，朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊是今年以來起始價最高的地塊。掛牌文件顯示，該地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、F3其他類多功能用地，土地面積13.87萬平方米，建筑控制規(guī)模48.66萬平方米，掛牌出讓起始價為86.63億元，競買保證金達17.4億元。據(jù)了解，該地塊為國家會議中心二期用地。項目建成后，將由競得人全部自持。

    結合10月份北京土地出讓情況，業(yè)內人士表示，北京土地出讓門檻較高，條件限制較多。在10月份出讓的6宗地塊中，溢價率最高達24%。但縱觀全年，土地出讓平均溢價率僅15%，其中7宗流標。

    北京某國有房企人士11月5日對中國證券報記者表示，11月北京加大土地出讓節(jié)奏。從房企角度來看，優(yōu)質地塊仍然是主要目標。該人士稱，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來科學城南區(qū)CP07-0600-0052、0063、C-18地塊，在出讓文件中標明市政規(guī)劃以及軌道規(guī)劃的相關藍圖，顯示該地塊擁有較高的開發(fā)預期。這類土地相較于其他郊區(qū)地塊競爭力應該更強。

    根據(jù)今年6月公布的《北京市2018年建設用地供應計劃》，2018年，本市安排的國有建設用地供應總量4100公頃。9月，北京市規(guī)土委公布了近期計劃供應的66宗、約481公頃住宅用地。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京土地供應大幅度增加，對于房地產(chǎn)市場而言，緩解了供需結構，樓市有望回歸平穩(wěn)。在供應量較大的區(qū)域，不排除會出現(xiàn)價格戰(zhàn)的可能。

    其他城市方面，太原、江門等二三線城市11月均有多宗土地出讓。相關信息顯示，11月5日，太原將出讓3宗土地，分別位于小店區(qū)、尖草坪區(qū)。江門市則在同日出讓4宗土地。

    拿地熱情冷熱不均

    部分城市加大土地供應力度，但房企的拿地熱情有冷有熱。

    根據(jù)中指土地出讓數(shù)據(jù)，今年1月至10月，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)高歌猛進，位列房企拿地前三位。值得注意的是，2017年前10個月，上述三家房企居于同樣位次。

    中指數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2018年前10月拿地面積為5101萬平方米，拿地總額為1197億元；萬科今年前10月拿地面積為2350萬平方米，拿地總額達1162億元。相比上年同期，兩家企業(yè)拿地面積基本持平，但拿地金額呈下降態(tài)勢。2017年同期，碧桂園和萬科拿地金額分別為1903億元、1525億元。

    部分房企拿地面積和總額均現(xiàn)下調態(tài)勢。中指數(shù)據(jù)顯示，2017年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別為4001萬平方米、6659萬平方米，金額分別為946億元、776億元。但今年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別下降至2164萬平方米、1103萬平方米，金額分別縮至370億元、219億元。

    分析人士指出，部分房企拿地熱情下降，與相關公司的發(fā)展戰(zhàn)略調整以及對行業(yè)的判斷不無關系。

    恒大在2017年年報中指出，2017年，集團發(fā)展模式由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉變，更加注重增長效益和質量，特別是面對三四線城市火熱的銷情，有側重地吸納了一批三線城市優(yōu)質土地儲備，現(xiàn)有項目城市布局得以持續(xù)優(yōu)化。

    融創(chuàng)則稱，2018年，集團預計整體放松房地產(chǎn)調控政策的可能性很小，將繼續(xù)加快推動建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。同時，持續(xù)收緊的流動性將繼續(xù)對行業(yè)產(chǎn)生較大影響。在這樣的環(huán)境下，集團對2018年的房地產(chǎn)市場保持謹慎的態(tài)度。