澳大利亞樓市表現(xiàn)低迷 悉尼房價(jià)明顯下滑

    澳大利亞的房地產(chǎn)市場近期持續(xù)低迷，房屋拍賣清盤率屢創(chuàng)新低，成交價(jià)格也大幅下跌，這種情況在兩個(gè)最大的州府城市悉尼和墨爾本尤為明顯。不過房價(jià)降低并未對澳洲房屋的可負(fù)擔(dān)性帶來顯著提升。而且，有分析認(rèn)為，隨著房價(jià)大幅下跌，澳大利亞家庭資產(chǎn)面臨縮水風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上抑制了消費(fèi)，從而對澳洲經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面壓力。

    悉尼房價(jià)明顯下滑

    澳大利亞的房地產(chǎn)市場近期疲態(tài)明顯。地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)CoreLogic的最新數(shù)據(jù)顯示，截至4日的一周，悉尼房屋拍賣清盤率僅為44%，低于去年同期的60%；墨爾本僅為42%，低于去年同期的67%。悉尼和墨爾本作為澳洲最大、人口最集中的兩座州府城市，其地產(chǎn)總值占到全澳地產(chǎn)總值60%，分析稱其數(shù)據(jù)具有很大代表性。另據(jù)CoreLogic1日發(fā)布的報(bào)告，在截至今年10月底的一年中，悉尼房屋中位價(jià)下跌約7.2萬澳元，跌幅7.4%，創(chuàng)造了自1990年以來的最大跌幅；墨爾本下跌約4.5萬澳元，跌幅4.7%。

    不僅悉尼和墨爾本數(shù)據(jù)顯疲弱，全澳的數(shù)據(jù)也不樂觀。CoreLogic數(shù)據(jù)還顯示，最近幾周，全澳的房屋拍賣清盤率已經(jīng)連續(xù)低于50%，而年初的時(shí)候還在70%以上。最近一周，全澳范圍內(nèi)的平均清盤率僅為47.4%，低于預(yù)期的50.2%。SQM地產(chǎn)研究主管LouisChristopher說，這些數(shù)據(jù)若轉(zhuǎn)換成房價(jià)下跌，跌幅可達(dá)3%，這可能讓澳大利亞的房地產(chǎn)市場走向“崩盤”軌道。

    瑞銀分析師稱清盤率在50%是明顯的疲軟信號(hào)，預(yù)測2020年前全澳房產(chǎn)價(jià)格將下跌10%，悉尼和墨爾本將下跌15%，并表示如果政策不出現(xiàn)松動(dòng)，十年來的房價(jià)只升不降的“神話”將被打破。

    AMPCapital首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家ShaneOliver也稱，考慮歷史上清盤率和房價(jià)變動(dòng)關(guān)系，現(xiàn)在的清盤率水平指向了房地產(chǎn)價(jià)格的下行趨勢，尤其是在悉尼和墨爾本。10月，AMPCaptial曾下調(diào)對澳大利亞房地產(chǎn)市場的預(yù)期，預(yù)計(jì)到2020年，悉尼和墨爾本的房價(jià)將從峰值大幅下降20%左右，將使房產(chǎn)市場的平均價(jià)格回到2015年上半年的水平，Oliver稱之為“完美風(fēng)暴”。

    CoreLogic的“房屋價(jià)值指數(shù)”已經(jīng)重回2017年1月水平。其分析師CameronKusher表示，澳大利亞的房屋均價(jià)過去10年增長了45%，過去20年增長了210%，有房一族顯然不愿看到房價(jià)下跌。不過他同時(shí)指出，雖然悉尼和墨爾本在這輪房地產(chǎn)低迷期降幅最大，但在這之前，其增長速度也是最多的，因此，即便預(yù)期房價(jià)繼續(xù)下跌，但考慮到缺乏實(shí)際工資增長的情況，房屋的可負(fù)擔(dān)性仍不會(huì)得到顯著提升。

    房產(chǎn)降價(jià)或抑制消費(fèi)

    市場人士分析稱，房貸借貸門檻的提高、大城市房屋可負(fù)擔(dān)性低、市場對房價(jià)繼續(xù)下跌的擔(dān)憂以及房屋供應(yīng)量提高等因素，共同對澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格形成下行壓力。有分析稱，如果房價(jià)繼續(xù)大幅下跌，可能會(huì)讓澳大利亞的經(jīng)濟(jì)“脫軌”。

    房價(jià)下跌已經(jīng)給家庭消費(fèi)和零售業(yè)帶來侵蝕。澳大利亞國家統(tǒng)計(jì)局2日公布的數(shù)據(jù)顯示，全國第三季度零售業(yè)增長率僅為0.2%，低于二季度的1.2%。分析認(rèn)為，雖然房價(jià)下跌對于首次購房者是個(gè)好消息，但對于大多數(shù)有房一族來說，房價(jià)下跌意味著財(cái)富縮水，由此不得不減少支出，從而對消費(fèi)起到了抑制作用。

    摩根士丹利分析師DanielBlake稱，非高端房產(chǎn)的價(jià)格下降，意味著房地產(chǎn)市場持續(xù)的疲弱。這部分業(yè)主的消費(fèi)支出對房價(jià)更敏感，他們需要在資產(chǎn)縮水時(shí)建立“儲(chǔ)蓄緩沖”。他還稱下半年將繼續(xù)見證房價(jià)下跌對消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

    太平洋投資管理公司的咨詢師JoachimFels也表示，房價(jià)繼續(xù)下跌是大概率事件，這將會(huì)讓消費(fèi)者支出增長進(jìn)一步減緩，這將會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長。澳大利亞央行也曾在8月的貨幣政策聲明中強(qiáng)調(diào)過這個(gè)問題，指出房產(chǎn)占到澳大利亞家庭資產(chǎn)的55%，房價(jià)下跌可能導(dǎo)致消費(fèi)需求下降。

    而房價(jià)下跌還可能進(jìn)一步影響澳大利亞央行的貨幣走向。摩根士丹利近日發(fā)布的一份報(bào)告稱，澳大利亞家庭債務(wù)高企、觸及“警戒線”，是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中家庭減債風(fēng)險(xiǎn)最大的國家。市場普遍預(yù)期，創(chuàng)紀(jì)錄的家庭債務(wù)水平、停滯的工資增長，讓澳大利亞提高借貸成本缺乏支撐。該國央行將在接下來的一段時(shí)期內(nèi)維持基準(zhǔn)利率在1.5%的歷史低位不變。