房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向存量盤活市場 資產(chǎn)管理運(yùn)營時代來臨

    “在增量里面才迷茫，進(jìn)入存量之后，沒有迷茫。我們有很多的機(jī)會，代表著未來。”近日，在由睿和智庫、萬商俱樂部、樂居財經(jīng)聯(lián)合舉辦的“2018第三屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會”上，與會嘉賓對當(dāng)下“不確定性”的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，共同探討了怎樣整合行業(yè)先驅(qū)力量，總結(jié)過往經(jīng)驗，探索不動產(chǎn)資管未來路徑等話題。

    平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明表示，2019年房地產(chǎn)投資將溫和回落，一、二線城市樓市政策放松可能性不大，而三四線城市政策即使放松，對整體投資增速影響不大。房地產(chǎn)通常3年左右的周期將被拉長。

    未來的房地產(chǎn)市場，傳統(tǒng)的商品房類型發(fā)展已經(jīng)過頭，但是有一些新的房地產(chǎn)概念，像養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游文化地產(chǎn)等發(fā)展方向會涌現(xiàn)出來。比如阿那亞，在黃金海岸一個旅游和文化地產(chǎn)創(chuàng)新的項目，這種樓盤會吸引投資。

    中國的房地產(chǎn)市場到了盤活存量的時代，過去主要是靠房地產(chǎn)買賣的溢價，未來可能會靠房地產(chǎn)投資收益。未來一方面房地產(chǎn)金融產(chǎn)品會大行其道，像REITs；另一方面，地產(chǎn)資管會成為非常重要的行業(yè)，地產(chǎn)資管會成為未來中國資金期限相對比較長的資本，比如保險公司、社?；?、商業(yè)銀行中他們不能錯過的重要投資類別。

    大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理周鵬認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)智能化，大消費去物質(zhì)化是行業(yè)發(fā)展趨勢。他表示，在過去的一年，無論是辦公還是商業(yè)，都是最難的一年。大悅城一直追求比較穩(wěn)健的發(fā)展，但過去的一年也開了四個場，其中有三個都是在大資管計劃里面，也涉及到一些更新，都是資管性質(zhì)的。

    而在寫字樓的城市存量更新，包括產(chǎn)業(yè)園，在全要素層面上都得到了極大的支持，無論是資本上還是政府層面。今天說到房地產(chǎn)行業(yè)很缺錢，對于運(yùn)營來說，我們覺得最缺根本不是錢，很多機(jī)構(gòu)可以一起合作，但我們最缺的是團(tuán)隊。

    過去的發(fā)展主要是在效率的提升上，在速度的提升上的轉(zhuǎn)變。未來一定是在產(chǎn)品本身，在運(yùn)營本身，在商業(yè)模式本身，未來的發(fā)展一定是這樣的。

    周鵬分析未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展三大趨勢：全面進(jìn)入智能化時代，大消費進(jìn)入去物質(zhì)化，商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入深度洗牌。消費者需求從物質(zhì)消費轉(zhuǎn)向精神消費，從功能消費轉(zhuǎn)向情感消費，從大眾消費轉(zhuǎn)向文化消費。

    他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)同樣有三大行業(yè)痛點：前端數(shù)據(jù)采集與實際應(yīng)用脫鉤；消費動力缺乏場景刺激；資產(chǎn)流動缺少資本支持，資產(chǎn)無法對資本形成有效吸引。大悅城的核心經(jīng)營模式是：功能上討好消費者，需求上迎合消費者，審美上教育消費者。在線上電商已滿足消費者日常生活需求的情況下，線下購物中心必須變成“秀場”，用策展思維回應(yīng)個性化需求。

    遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理周岳表示，著重關(guān)注增值型與機(jī)會型投資機(jī)會，并挖掘不良資產(chǎn)中的投資機(jī)會。

    在他看來，未來，遠(yuǎn)洋資本在地產(chǎn)投資方面的策略將圍繞三個要點展開：第一、著重關(guān)注增值型與機(jī)會型投資機(jī)會。地產(chǎn)的投資策略可分為四類——核心型、核心增益型、增值型和機(jī)會型。遠(yuǎn)洋資本采取增值型/機(jī)會型策略，重點投資城市更新、存量物業(yè)改造類項目。中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“存量時代”，在可預(yù)見的未來幾年，一線、準(zhǔn)一線、區(qū)域性中心城市核心商業(yè)地段將鮮有土地、新造寫字樓和酒店式公寓入市。據(jù)此我們認(rèn)為，位于核心區(qū)域城市更新類及存量物業(yè)的改造提升是具有可挖掘性和盈利空間的優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會。

    第二、關(guān)注并挖掘不良資產(chǎn)中的投資機(jī)會。不良資產(chǎn)與地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行周期是全然相反的：地產(chǎn)行業(yè)是典型的順周期發(fā)展，而不良資產(chǎn)則是逆周期。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期下行的大環(huán)境之下，前端介入以相對較低的市場價格獲得具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，在市場“翻轉(zhuǎn)”時，再通過運(yùn)營方式處置資產(chǎn)回籠資金的操盤模式已得到市場驗證。我們預(yù)計，到2020年，不良資產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)?？蛇_(dá)到6萬億元。但需要強(qiáng)調(diào)的是：由于不良資產(chǎn)的交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、業(yè)態(tài)改造升級處理難度大；項目持有周期長、退出風(fēng)險高，市場的準(zhǔn)入門檻也比較高，機(jī)構(gòu)須結(jié)合自身特點謹(jǐn)慎評估風(fēng)險。

    第三、輕重并舉、雙管齊下。遠(yuǎn)洋資本獨特的另類投資管理業(yè)務(wù)模式使得重資產(chǎn)端——地產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)端——股權(quán)投資可實現(xiàn)有效協(xié)同。舉例來說：物流公司無一例外都有長期租賃倉儲設(shè)施的需求。遠(yuǎn)洋資本通過PE股權(quán)投資方式在冷鏈、零擔(dān)、城配運(yùn)、冷庫等細(xì)分領(lǐng)域投資了眾多行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。通過這種“輕資產(chǎn)”布局方式，我們可以錨定租戶（被投企業(yè)），再依托自身在重資產(chǎn)端的優(yōu)勢與屬性幫助被投企業(yè)獲取物流用地并提供長期回租的附加增值服務(wù)。與物流地產(chǎn)投資邏輯類似，遠(yuǎn)洋資本也在關(guān)注長租公寓、教育地產(chǎn)、以及醫(yī)療地產(chǎn)等領(lǐng)域內(nèi)創(chuàng)新性的投資機(jī)會。

    多位與會嘉賓認(rèn)為，2019年，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將有更好的發(fā)展，不動產(chǎn)資管行業(yè)也必將更加規(guī)范化和質(zhì)量化。