北京寫字樓空置率創(chuàng)十年新高 租金下滑2021年市場壓力大

    本報(bào)記者 王麗新

    “2020年對于北京寫字樓市場來講也是跌宕起伏的一年。”高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，從疫情蔓延到有效防控，整個(gè)市場經(jīng)歷了過山車一樣的行情，多項(xiàng)監(jiān)測數(shù)據(jù)都刷新了歷史紀(jì)錄。

    根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，剔除自用及預(yù)租面積后，2020年全年凈吸納量不到3萬平方米。從季度變化來看，隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，疫情對于寫字樓需求的壓制在慢慢降低，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)。

    “凈吸納量的快速恢復(fù)一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主主動(dòng)為企業(yè)提供了更有競爭力的租賃條件所致。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，在子市場方面，麗澤、亞奧和望京酒仙橋在弱市下有強(qiáng)勁的競爭力。

    空置率創(chuàng)近十年新高

    根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，北京新入市項(xiàng)目體量低于預(yù)期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應(yīng)項(xiàng)目約60萬平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平，主要原因還是由于疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目延遲入市。

    高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，空置率繼續(xù)走高達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場發(fā)布的對于年底空置率超過18%的預(yù)測。北京甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)和需求比長期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經(jīng)非常嚴(yán)重。

    市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上，空置率創(chuàng)新高直接帶動(dòng)租金同比大降。在原本就是供需嚴(yán)重不平衡的市場環(huán)境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅達(dá)到了創(chuàng)近十年記錄的新高。

    根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2019年底383元每月每平方米降低到351元每月每平方米，降幅達(dá)到8.4%。市場租金從2018年的高點(diǎn)已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計(jì)接近13%。

    “我們認(rèn)為這樣的租金降幅是符合市場預(yù)期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業(yè)在不景氣時(shí)期對于辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在于子市場之間，也存在于不同級別的辦公樓宇之間。”高力國際表示，例如，根據(jù)在三季度的租戶問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。“同樣的，我們也看到，在甲級寫字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競爭力的租賃條件的時(shí)候，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級樓宇的現(xiàn)象。在可預(yù)見的未來一年內(nèi)，我們看不到這種現(xiàn)象會出現(xiàn)根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。”

    明年市場將承受巨大考驗(yàn)

    在高力國際看來，2021年對于北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗(yàn)的一年。

    根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，通過初步統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)明年將有接近160萬平方米的新項(xiàng)目入市（2019年超過90萬平方米），其中有近百萬平方米的項(xiàng)目可能會在明年上半年入市。

    “若所有項(xiàng)目如期入市，創(chuàng)紀(jì)錄的新增供應(yīng)量將給市場帶來前所未有的沖擊，當(dāng)然這也是未來3年-4年最后的一次的新項(xiàng)目集中入市潮。巨量供應(yīng)將直接考驗(yàn)市場新增需求的恢復(fù)情況，好消息是我們已經(jīng)看到正在恢復(fù)的新增需求，但可持續(xù)性仍然有待進(jìn)一步觀察。”嚴(yán)區(qū)海指出，隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應(yīng)該會小于今年，在四季度將開始進(jìn)入探底階段。

    對于接下來的市場，嚴(yán)區(qū)海表示，高力國際依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步復(fù)蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)宏觀條件，并預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢在明年仍會加劇，以及空置率明年觸頂?shù)幕狙信小?/p>

（編輯 田冬）