系統(tǒng)性穩(wěn)地產(chǎn)政策加力 租購(gòu)并舉制度加快建立

    在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，明年政策走向備受關(guān)注。盡管日前召開(kāi)的中央政治局會(huì)議沒(méi)提及房地產(chǎn)，但是從其對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的表述可以預(yù)見(jiàn)，作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，明年將在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更重要的作用，國(guó)家將繼續(xù)出臺(tái)系統(tǒng)性的穩(wěn)地產(chǎn)方案，助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重回合理區(qū)間。與此同時(shí)，“租購(gòu)并舉”的住房制度加快建立，房地產(chǎn)業(yè)有望開(kāi)啟良性循環(huán)。

    供需兩端政策繼續(xù)加力

    今年以來(lái)，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，中央和地方在堅(jiān)持“房住不炒”定位下出臺(tái)了一系列寬松政策，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，特別是近段時(shí)間金融領(lǐng)域的“三支箭”，為行業(yè)注入“源頭活水”，體現(xiàn)了國(guó)家穩(wěn)地產(chǎn)的決心。

    房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，鏈條長(zhǎng)，牽涉面廣，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要影響。中央政治局會(huì)議對(duì)明年做好經(jīng)濟(jì)工作提出，要“有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)”，這其中一個(gè)重要領(lǐng)域就是房地產(chǎn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年已經(jīng)出臺(tái)的一系列供給端政策在明年將進(jìn)一步得到落實(shí)，包括“保交樓”專項(xiàng)借款、“金融16條”、融資“三支箭”等，后續(xù)相關(guān)配套政策及配套資金也有望持續(xù)推出并加快落地，從而幫助房企緩解資金壓力，穩(wěn)妥有序化解風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)推進(jìn)“保交樓”，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的有序出清。

    中央政治局會(huì)議還提到，明年要“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用和投資的關(guān)鍵作用”。而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著舉足輕重的作用，2021年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%，住房消費(fèi)是穩(wěn)增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需的重要領(lǐng)域?？梢灶A(yù)見(jiàn)，明年將進(jìn)一步出臺(tái)強(qiáng)有力的政策措施，支持居民合理的購(gòu)房需求，助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重回合理區(qū)間。

    我國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要堅(jiān)持因城施策。9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)和財(cái)政部在兩天內(nèi)接連出臺(tái)放松房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、減免置換購(gòu)房個(gè)稅等組合拳政策。隨后，各地支持合理住房需求的政策加速落地，包括放松限貸，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房；放松公積金貸款，上調(diào)最高貸款額度；實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼；減免交易稅費(fèi)等。11月以來(lái)，杭州、成都、西安、武漢、南京等熱點(diǎn)城市也從限購(gòu)松綁、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面進(jìn)行政策優(yōu)化，進(jìn)一步釋放了需求端政策支持的信號(hào)。明年中央將繼續(xù)支持各地“一城一策”完善房地產(chǎn)政策，包括優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸首付比例及利率等有望繼續(xù)出臺(tái)，降低居民購(gòu)房門檻和成本，支持剛性和改善性購(gòu)房需求，從而提振住房消費(fèi)。

    2023年，隨著“保交樓”取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，行業(yè)信用得到修復(fù)，購(gòu)房者信心逐步回升，疊加購(gòu)房支持政策進(jìn)一步出臺(tái)，前期積壓的延遲購(gòu)房需求有望得到釋放，房企銷售規(guī)模逐漸恢復(fù)，拿地、投資、新開(kāi)工積極性得到提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

    租購(gòu)并舉住房制度

    加快建立

    明年是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的開(kāi)局之年。二十大報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的表述是“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，這為未來(lái)5年乃至更長(zhǎng)時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。

    全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民指出，房地產(chǎn)問(wèn)題不僅是短期調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)管控問(wèn)題，更是一個(gè)住房的制度性問(wèn)題。近期有關(guān)部門已經(jīng)出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條金融政策，這是非常必要和及時(shí)的。在此基礎(chǔ)之上，明年還應(yīng)該貫徹落實(shí)黨的二十大要求，瞄準(zhǔn)新的住房制度，多部門協(xié)同盡快制定一個(gè)綜合性、長(zhǎng)期性、制度性的房地產(chǎn)新政。

    “租購(gòu)并舉”的住房制度是我國(guó)住房制度改革的主要方向，既包括以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，又包括以商品房為主體的住房市場(chǎng)體系。其中，在人口凈流入的大城市大力發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，已經(jīng)成為近年來(lái)的重要工作并得到政策大力支持。

    目前，保障性租賃住房已經(jīng)被列入城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，8月份，首批3支保租房公募REITs已經(jīng)在滬深交易所上市，打通了“投融管退”閉環(huán)。10月份，中國(guó)建設(shè)銀行設(shè)立300億住房租賃基金，將通過(guò)投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。證監(jiān)會(huì)副主席李超日前表示，下一步，將加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

    2023年，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展仍將是工作重點(diǎn)之一，國(guó)家將進(jìn)一步加大金融、財(cái)稅、土地、公共服務(wù)等一系列配套政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推動(dòng)“租購(gòu)并舉”的住房制度加快建立。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)亟待探索新發(fā)展模式，從過(guò)去的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式向注重品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和平穩(wěn)發(fā)展。